（2017）川0104民初3486号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-18
案件名称
九龙仓（中国）物业服务管理有限公司诉刘靖雯物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
九龙仓（中国）物业管理有限公司,刘靖雯
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十八条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初3486号原告：九龙仓(中国)物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区xxx。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：邓舒丹，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。被告：刘靖雯，女，汉族，1982年4月23日出生，住成都市金牛区xxx。原告九龙仓(中国)物业管理有限公司（以下简称九龙仓公司）与被告刘靖雯物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托代理人张杰到庭参加诉讼，被告刘靖雯经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘靖雯立即向九龙仓公司交纳2014年8月1日起至2017年3月31日期间的物业服务费15161.28元及违约金（违约金计至付清之日止，暂计至2017年3月31日为1575.45元）；2.判令刘靖雯向九龙仓公司支付律师费800元；3.由刘靖雯承担本案全部诉讼费。事实和理由：刘靖雯系案涉房屋权利人，其接受九龙仓公司提供的物业管理服务，即应按时交纳物业服务费。但刘靖雯怠于履行支付义务，经九龙仓公司多次催交未果，遂诉至法院。刘靖雯未发表答辩意见。经审理查明，2011年11月18日，刘靖雯向案外人马国琼购得成都市锦江区东大街xxx号（权xxx）房屋。2011年1月30日，案外人马国琼、王泽华与龙茂房地产开发（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》（编号xxx），购买龙茂房地产开发（成都）有限公司开发的位于成都市锦江区东大街xxx号房，面积157.93平方米。合同还约定，出卖人选聘的物业管理企业为成都天府时代广场物业管理有限公司。同日，成都天府时代广场物业管理有限公司（甲方）与马国琼、王泽华（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方应在房屋办理交接手续时一次性向甲方交付3个月的物业服务费，即3元/平方米.月*157.93平方米*3个月=1421.37元。之后按季交纳，在每季度第一个月5日前交纳。业主的单元无论空置、被占用或出租，业主均须按约定全额交纳物业服务费。还约定，若乙方未按约定支付各项费用时，甲方有权采取法律行动进行追讨，并从逾期之日起按每日万分之二的标准收取逾期违约金。据此产生的诉讼费、保全费、律师费等费用由乙方承担。刘靖雯于2014年7月7日，向九龙仓公司交纳了2014年4月1日至2014年7月31日期间的物业服务费1895.16元。2016年3月30日、2016年4月29日，成都天府时代广场物业管理有限公司分别出具公函并委托四川衡平律师事务所出具律师函向刘靖雯催收物业服务费及违约金。2017年3月15日，九龙仓公司（甲方）与四川衡平律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，委托乙方律师作为追索物业服务费的诉讼代理人，一审阶段每案收取800元。另查明，成都天府时代广场物业管理有限公司于2016年9月18日经工商行政机关核准，更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司。上述事实，有当事人身份证明，九龙仓公司工商登记信息、企业名称变更核准通知书、企业法人营业执照，《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、专用收据、《催收物业服务费的函》、《律师函》、邮政快递查询单、房屋信息摘要、《委托代理合同》、增值税发票等及当事人在案陈述为证。本院认为，虽然九龙仓公司与刘靖雯之间没有直接订立书面的物业服务合同，但刘靖雯是案涉物业的权利人，九龙仓公司作为物业管理企业为案涉房屋所在小区提供了物业管理服务，双方事实上已建立物业服务关系。且刘靖雯系从案外人马国琼处购得案涉房屋，马国琼与九龙仓公司签订了《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》等，也约定了转让房屋时应尽到通知义务。刘靖雯于2014年交纳物业服务费的行为印证了其接受九龙仓公司提供物业服务及收费标准。故本院对九龙仓公司主张的2014年8月1日至2017年3月31日之间欠缴物业服务费及相应的违约金予以支持。结合刘靖雯的违约程度及九龙仓公司的实际损失，本院对九龙仓公司主张每日万分之二的违约金计收标准予以支持。按照双方合同约定，每季度首月五日前应交纳当季物业服务费，故违约金从次日起计收，以每季度欠缴物业服务费为基数，其中以947.58元（3元/平方米.月*157.93平方米*2个月）为基数，从2014年7月6日起；以1421.37元为基数，分别从2014年10月6日、2015年1月6日、2015年4月6日……以此顺延从每季度首月的6日起，按日利率万分之二计算。双方约定因追索欠款产生的费用包括律师费可以向业主追讨，九龙仓公司为本案诉讼实际产生委托律师的费用，故其该项主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款，之规定，判决如下：一、被告刘靖雯于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓(中国)物业管理有限公司支付2014年8月1日至2017年3月31日期间物业服务费15161.28元及违约金（违约金以947.58元为基数，从2014年7月6日起；以1421.37元为基数，分别从2014年10月6日、2015年1月6日、2015年4月6日……以此顺延从每季度首月的6日起，按日利率万分之二计算，若未按本判决确定的给付之日给付，上述违约金计至付清之日止）；二、被告刘靖雯于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓(中国)物业管理有限公司支付律师费800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费238元，公告费300元，由被告刘靖雯负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审 判 长 刘雅娟人民陪审员 许 莎人民陪审员 黄玉明二〇一七年十月九日书 记 员 陈 婷 微信公众号“”