（2017）黔27民终1531号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-23
案件名称
莫廷熠、贵州省嘉和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
莫廷熠,贵州省嘉和房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终1531号上诉人（原审原告）：莫廷熠，男，1988年9月4日出生，布依族，住贵州省荔波县，上诉人（原审被告）：贵州省嘉和房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市经济开发区（龙山大道）管委会五楼，统一社会信用代码91522701709665843W。法定代表人：黄俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所实习律师。上诉人莫廷熠因与上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2017）黔2722民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人莫廷熠上诉请求：撤销原判第二项，改判嘉和公司退回莫廷熠多交的6000元房款；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人向被上诉人购买商品房总价276987元，上诉人分别于2013年12月21日（两次付款，一次现金10000元、一次POS机支付6000元）、2014年6月12日、2014年6月28日、2015年1月22日、2015年4月1日共六次付款给被上诉人，共计付款282987元，但被上诉人提供给上的发票中未体现上诉人所付的全部金额，购房发票金额仅为276987元，与购房合同约定一致，少了6000元。2013年12月21日，被上诉人销售员韦金花通知上诉人到该公司处缴纳房款，因之前沟通时只需付一万元，当天上诉人带上一万元现金前往该公司缴款，但该销售员临时告知上诉人在缴纳一万元的基础上还需缴纳6000元，这6000元属于购房团购费，但告知上诉人不能出具这6000元的收据，如果不同意缴纳，则现不能购房，因购房心切，上诉人用妻子欧蕾的信用社银行卡通过被上诉人POS机支付这6000元，当天被上诉人只出具了现金支付的一万元收据。之后，上诉人不断知晓被上诉人在出售房屋时向包括上诉人在内的一些业主多收6000元、5000元、4000元未出具收据的房款，而另外一些业主却未被要求多收。2014年5月左右被多收房款的业主陆续向荔波县公安机关报案，后公安机关经调查，认为存在以上事实，已立案侦查，上诉人已申请法院调取公安机关相关证据以支持上诉人的诉讼请求；经上诉人与共同居住在嘉和中央城小区的其他得到法院判决支持的业主了解，交款时通过银行转账或POS机付款多交钱的业主，法院已判决被上诉人退回多收的房款。以上事实说明，被上诉人为能多增加销售业绩，收取业主房款不开票据已是公认的事实，请求判决被上诉人退回多收的6000元房款。被上诉人嘉和公司二审未作书面答辩。上诉人嘉和公司上诉请求：撤销原判，改判驳回原审原告诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：本案中双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金高于被上诉人因上诉人违约造成的实际损失，上诉人逾期办理初始登记并未给被上诉人造成损失，原审原告对其实际损失也并未提供相应证据予以证明。房开商逾期办证给购房人所造成的损失为导致被上诉人无法对其购买的房屋进行处分、抵押、融资。但被上诉人系通过按揭方式购买房屋，在尚未偿还银行借款期间，其房屋同样是无法处分、抵押、融资的，因此房开商逾期办证的行为并未给被上诉人造成任何损失，一审按照合同约定的违约金的51%对违约金进行调整，标准依旧高于上诉人违约给被上诉人所造成的实际损失。故请求改判按照被上诉人的实际损失进行赔偿。被上诉人莫廷熠二审未作书面答辩。原审原告莫廷熠向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金8835.89元；2、判令被告退回多交房款6000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发建设的荔波嘉和中央城8-3-18-4号商品房，房款总计276,987元，原告通过支付首付款及公积金贷款方式向被告支付购房款。双方约定，被告应于2015年6月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告超过约定日期起90日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且原告不退房的，则被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01%（万分之一）的违约金。被告直到2016年5月11日才取得涉案商品房初始登记。在案件审理过程中，原告提供了以下六组单据：1、2013年12月21日消费金额为6000元的银行卡刷卡单据（标注账号为62×××77）及贵州荔波农村商业银行出具的用户名为欧蕾的银行卡消费记录；2、2014年6月28日标注账号为62×××87消费金额为13,987元的银行卡刷卡单据；3、2015年4月1日标注账号为62×××87消费金额为6000元的银行卡刷卡单据；4、2016年8月28日标注账号为62×××59消费金额为53,000元的银行卡刷卡单据；5、标注账号为“62×××87”消费金额为44,000元的银行卡刷卡单据；6、标注账号为“62×××28”消费金额为10,000元的银行卡刷卡单据。被告已分别向原告出具如下购房款和车位款收据：1、2013年12月21日金额为10,000元房款收据；2、2014年6月12日金额为193,000元房款收据（备注银放）；3、2014年6月28日金额为13,987元房款收据；4、2015年1月22日金额为54,000元房款收据；5、2015年4月1日金额为6000元房款收据；6、2016年8月28日金额为53,000元车位款收据。此外，被告还于2014年12月25日出具房款金额为216,987元《销售不动产统一发票》，于2015年8月19日出具房款金额为600,000元《销售不动产统一发票》。一审法院认为：一、关于违约责任问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按合同约定履行支付全部购房款的义务，但被告未能按其承诺日期取得涉案商品房初始登记，致使原告不能办理商品房所有权分户登记（转移登记），已经构成违约，应当依法承担违约责任。二、关于原告支付购房款的数额认定问题。经法庭审查核实，2016年8月28日原告向被告支付53,000元为车位款，与本案购房款无关。双方在《商品房买卖合同》约定涉案商品房价款为276,987元，被告已经向原告交付涉案商品房并换发了正式的《销售不动产统一发票》票据，可以确认原告已经足额支付全部购房款。至于房款支付时间及方式，2014年6月12日金额为193,000元房款收据（银放），该笔款项与《住房公积金借款合同》及中国建设银行的《个人贷款支付凭证》相印证，为贷款方式支付；2014年6月28日金额为13,987元房款收据，与2014年6月28日尾号为0087消费金额为13,987元的银行卡刷卡单据相一致，为银行卡刷卡支付；2015年1月22日金额为54,000元房款收据，与“62×××87”消费金额为44,000元的银行卡刷卡单据和“62×××28”消费金额为10,000元的银行卡刷卡单据相一致，为银行卡刷卡支付；2015年4月1日金额为6000元房款收据，与2015年4月1日尾号为0087消费金额为6000元的银行卡刷卡单据相一致，为银行卡刷卡支付。2013年12月21日金额为10,000元房款收据，没有相等金额的银行卡刷卡记录予以对应，且该收据上未注明款项支付方式为现金抑或为银行卡支付，原告主张为现金支付，同时原告提供2013年12月21日消费金额为6000元的银行卡刷卡单据（尾号5288777）和贵州荔波农村商业银行出具的用户名为欧蕾的银行卡消费记录主张另外向被告支付了6000元。被告认可收到2013年12月21日原告通过银行卡刷卡支付的6000元房款，但认为该款已经包含在被告同日向原告出具的10,000元房款收据之中。这即是本案原告诉请退还多收购房款6000元所指的款项，也是本案双方争议的问题之一。对此，结合上述证据及双方陈述，可以确认2013年12月21日原告通过现金方式及银行卡刷卡方式向被告支付款项，按照通常的交易习惯，原告向被告支付款项，被告应当出具相应的款项收据，原告亦应当向被告索取相应的款项收取凭证，但现有的证据不能推导出2013年12月21日原告向被告支付购房款总额即为16,000元的唯一结论（即存在多种可能情况：一是银行卡支付6000元，现金支付4000元，总额为10,000元；二是银行卡支付6000元，现金支付10,000元，总额为16,000元；三是银行卡支付6000元，现金支付若干元），但可以确定被告当日收到原告支付的购房款为10,000元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因原告提供的证据不足以证明其向被告多付购房款6000元，故对该项诉讼请求不予支持。三、关于被告请求人民法院对违约金进行调整的问题，虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但鉴于黔南州中级人民法院终审判决已对荔波嘉和中央城项目其他同类案件的违约金进行了调整，具体调整标准为万分之零点五一，原告也未提供证据证明因被告违约所造成的损失，故参照该标准，本案逾期办证违约金从2015年6月29日起计算至2016年5月11日为4492元（276,987元×0.000051×318天≈4492元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州省嘉和房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告莫廷熠逾期办证违约金4492元；二、驳回原告莫廷熠的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170元，减半收取计85元，原告莫廷熠承担60元，被告贵州省嘉和房地产开发有限公司承担25元。二审中，当事人未提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，向嘉和公司购买房屋的业主韦世强、覃家猴、莫廷熠等29户曾向荔波县公安局经侦大队反映向嘉和公司购房时，嘉和公司曾以各种名目多收取5000元、8000元等数额不等的款项，公安机关已经立案侦查，目前该案尚未侦查终结。本院认为，对于违约金的调整问题。上诉人嘉和公司逾期办证，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，其应当承担违约责任。一审综合考虑了违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，以及嘉和公司确因客观原因导致违约等因素，并结合以往对荔波嘉和中央城项目其他同类案件违约金的调整情况，将双方合同约定的逾期办证违约金由0.01%/日调整为0.0051%/日，这一调整有事实与法律依据，且调整幅度适当；嘉和公司的此项上诉理由无事实依据，不予支持。对于6000元款项如何认定的问题。上诉人莫廷熠主张上诉人嘉和公司要求其额外交纳了6000元的购房团购费，嘉和公司没有出具收据或发票，该6000元不属于购房款，应当退回；上诉人嘉和公司主张莫廷熠交纳的6000元是包含在其中一张10000元购房款的收据之中，嘉和公司并未额外收取。对于嘉和公司是否存在向莫廷熠多收取了超出购房款6000元的事实问题，因荔波县公安局经侦大队对此已经立案侦查，目前该案尚未侦查终结，故对于莫廷熠要求嘉和公司退还其6000元款项的诉讼请求，本案不予审理。莫廷熠可待公安机关侦查终结后，依法另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持荔波县人民法院（2017）黔2722民初284号民事判决第一项；二、撤销荔波县人民法院（2017）黔2722民初284号民事判决第二项。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170元，减半收取计85元，由上诉人莫廷熠承担60元，上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司承担25元；上诉人莫廷熠预交的二审案件受理费120元，由上诉人莫廷熠负担；上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司诉人预交的二审案件受理费170元，由上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 田一铭审判员 陆育义二〇一七年十月九日书记员 张 祺 来源：百度“”