（2017）沪01民终7026号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-03
案件名称
张逸云诉邵佳房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张逸云,张卫军,卫云南,邵佳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终7026号上诉人（原审原告）：张逸云，男，1957年3月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：张卫军，男，1988年11月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：卫云南，女，1958年6月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：张逸云（系张卫军父亲、卫云南丈夫），身份情况详上。被上诉人（原审被告）：邵佳，男，1982年8月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邵元棣（系邵佳父亲），1952年2月15出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：冯超，上海市申辰律师事务所律师。上诉人张逸云、张卫军、卫云南因与被上诉人邵佳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初76407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张逸云、张卫军、卫云南上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：（2016）沪0115民初39004号案的判决书中已经认定邵佳逾期过户41天，从4月1日至5月11日，但本案中一审法院却认为邵佳逾期过户、逾期付款均未超过15天，显然属于认定事实错误，张逸云、张卫军、卫云南要求解除合同，有相应依据。邵佳的违约行为造成张逸云、张卫军、卫云南无法置换房屋，损失巨大，邵佳应予以赔偿。被上诉人邵佳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张逸云、张卫军、卫云南向一审法院起诉请求：1.解除张逸云、卫云南、张卫军与邵佳签订的房屋买卖合同；2.邵佳支付房屋总价20%的违约金人民币（以下同）76.60万元；3.邵佳赔偿张逸云、卫云南、张卫军方定金损失20万元；4.邵佳承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月15日，邵佳（买受人、乙方）与张逸云、卫云南、张卫军（卖受人、甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）转让价款为383万元，双方于2016年3月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三项约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方面解除合同……。合同第十条第三项约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同……。合同补充条款（一）约定：1、甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；2、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费等费用进行结算；……9、甲方若未按本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任，乙方若未按照本买卖合同中约定的全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。合同附件三“付款协议”约定：乙方于签约当日支付甲方房款2万元，于2015年12月31日之前支付房款55万元，于2016年1月15日之前支付房款58万元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款267万元，该款项由贷款银行转入甲方账户，乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款1万元。买卖合同签订后，中介人员先后让邵佳（乙方）与张逸云、张卫军、卫云南（甲方）在《补充协议》上签了名，落款时间均为2016年1月15日，《补充协议》内容为：1、甲方承诺该房屋满五年且上海唯一一套住房，应缴纳的购房所有税费由乙方承担并支付，2、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行），3、本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。邵佳支付张逸云、卫云南、张卫军定金2万元，2015年12月31日支付房款55万元。2016年1月18日邵佳支付张逸云、张卫军、卫云南房款58万元。2016年3月29日邵佳向税务部门缴纳了契税114,900元、其他个人所得税38,300.01元。2016年3月31日，双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理系争房屋过户手续，由于邵佳被税务机关认定要征房产税，邵佳认为可以回家补充资料，免征房产税，故当天过户手续未办成。2016年4月8日，上海市浦东新区地方税务局第二税务所出具了《上海市个人住房房产税认定通知书》，确认邵佳购买系争房屋免征房产税。张逸云在（2016）沪0115民初39004号案件陈述时确认在2016年3月31日去交易中心后的一周后，中介公司电话给其说可以办理过户了，要求双方一起去办理过户手续。张逸云告知中介，因已经超过约定的过户时间，邵佳已经构成违约，邵佳应支付违约金。2016年5月9日，上海XX有限公司向张逸云发出了《催告函》一份，要求张逸云在接到函件后联系邵佳或中介工作人员店长徐刚商讨办理系争房屋过户手续相关事宜。张逸云于2016年5月11日收到该函件，当天张逸云短信回复邵佳，告知邵佳违约在先且未能承担违约责任，暂缓办理过户事宜，待承担违约责任后再处理。2016年5月23日，邵佳向一审法院提出了诉讼，即（2016）沪0115民初39004号一案，要求张逸云等配合办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的过户手续和房屋交接手续等，张逸云等则在2016年6月19日提出反诉，要求邵佳支付58万元房款的逾期付款违约金。一审法院于2016年9月19日判决：一、张逸云、张卫军、卫云南于判决生效之日起十日内支付邵佳逾期过户违约金，以155万元为基数，从2016年5月12日起算至2016年7月27日止，按日万分之五的标准计算；二、邵佳于判决生效之日起十日内支付张逸云、张卫军、卫云南逾期过户违约金，以267万元为基数，从2016年4月1日起算至2016年5月11日止，按日万分之五的标准计算；三、邵佳于判决生效之日起十日内支付张逸云、张卫军、卫云南逾期付款违约金，以58万元为基数，从2016年1月16日起算至2016年1月18日止，按日万分之五的标准计算；四、驳回邵佳的其余诉讼请求。邵佳对该判决提起上诉，现在该案正在上诉审理中。一审法院认为：张逸云、卫云南、张卫军提出解除合同的依据在于邵佳逾期付款及逾期过户。已支付的房款中，逾期的为约定在2016年1月15日之前支付房款58万元，邵佳实际在2016年1月18日支付，逾期3天。买卖合同第九条第三项约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，…逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方面解除合同。故在该笔房款近逾期3天的情况下，张逸云、张卫军、卫云南提出解除合同不符合合同约定。一审法院也注意到在2016年3月31日，由于邵佳提出重新审核房产税导致当天未办理过户手续，直至2016年4月8日经重新审税确认邵佳购买系争房屋免征房产税。故对于在2016年3月31日逾期办理过户手续，显然是由于邵佳坚持要免征房产税，且未能在过户时带齐相关资料导致，对此，邵佳存在过错。但在2016年4月8日后，尽管邵佳已完成了办理过户的各项准备工作，但张逸云、卫云南、张卫军仍以超过合同约定时间过户，邵佳已经构成违约，应支付违约金为由未予配合办理过户手续。在逾期办理过户手续8天的情况下，当事人并未在合同中约定可以解除合同或以支付违约金为前提继续履行合同。故在2016年4月8日后，张逸云、卫云南、张卫军向邵佳主张违约金并不能免除其配合办理过户手续的义务，结合张逸云、卫云南、张卫军确认在2016年3月31日去交易中心后的一周后，中介公司电话给其说可以办理过户了，要求双方一起去办理过户手续，故对该日之后未能办理过户手续的过错责任，在于张逸云、卫云南、张卫军。需要明确的另一个问题是逾期办理过户8天对付款的影响。合同约定乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款267万元，而银行贷款是在交易房屋完成过户登记，买受人取得交易房屋产权证，银行取得交易房屋他项权证（抵押）后发放，故逾期办理过户手续客观上势必导致上述两证的发放受阻，确实会拖延以贷款形式支付的房款。但就影响的时间，应与逾期办理过户手续的时间大致相当，即8天左右，此天数也短于可以由出卖方行使合同解除权的逾期15天的天数。综上，尽管邵佳存在违约，但其违约情节并非根本性违约，并未达到合同约定或法律规定的可以解除合同的标准，张逸云、卫云南、张卫军可以向邵佳主张逾期付款、逾期过户的违约责任，但其主张合同解除，则缺乏事实（合同约定）和法律依据，一审法院实难支持。关于张逸云、卫云南、张卫军方主张的房屋总价20%的违约金，其性质属于合同约定的解除合同的解约违约金，在张逸云、卫云南、张卫军要求解除合同的诉讼请求未得支持下，该诉讼请求一审法院亦不予支持。关于张逸云、卫云南、张卫军主张的定金损失20万元的问题。张逸云、卫云南、张卫军主张其系置换房屋，卖“小”换“大”。根据张逸云、卫云南、张卫军所述家庭情况，张逸云、卫云南、张卫军确实有该置换的现实需要，其也向一审法院提供了银行明细及汇款凭证的原件，在2016年3月18日收到邵佳58万元房款后即以购房的用途向案外人何某汇款20万元。但仅凭汇款20万元，尚不足以证明该20万元已经损失。此外，我国合同法第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即使张逸云、卫云南、张卫军确实损失20万元，就现有证据，一审法院无法认定该20万元系邵佳因2016年3月15日的应付房款逾期3天，因2016年3月31日的过户手续逾期8天造成，也无法确认邵佳不仅得知张逸云、卫云南、张卫军卖“小”与换“大”的置换同时进行，并且对换“大”的买卖合同条款了解，能够预见到邵佳的违约会导致张逸云、卫云南、张卫军方20万元的损失。故对于张逸云、卫云南、张卫军此项请求。一审法院亦难以支持。一审法院遂据此判决：驳回张逸云、张卫军、卫云南的全部诉讼请求。案件受理费13,466元，减半收取计6,733元，由张逸云、张卫军、卫云南共同负担。二审中，张逸云、张卫军、卫云南提供了如下证据：1、张逸云、张卫军、卫云南与案外人签订的购房定金协议书，落款时间为2016年1月18日，该协议中约定定金为20万元，是张逸云、张卫军、卫云南为了置换房屋而购买新房屋，证明张逸云、张卫军、卫云南存在定金损失。2、2016年10月10日邵佳父亲在（2016）沪0115民初39004号一案中出具的情况说明，证明一审中金额写错了，张逸云、张卫军、卫云南收到首付款115万元，不是155万元。邵佳对张逸云、张卫军、卫云南提供的证据发表质证意见：证据1超过举证时间，形式上不属于新证据，假如法院认为是新证据，则对真实性无法确认，该协议是张逸云、张卫军、卫云南与案外人之间形成的，与本案无关。证据2的真实性无异议，金额确实写错了，但与本案无关。本院对张逸云、张卫军、卫云南二审提供的证据认证如下：证据1不属于新证据，且该证据仅能证明张逸云等人与案外人之间有定金协议，至于定金协议如何履行，涉及很多因素，仅凭该证据不能直接证明张逸云、张卫军、卫云南存在定金损失且应由邵佳赔偿。证据2系邵佳父亲在另案中的陈述，与本案不具有关联性。故本院对上述证据均不予采纳。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，邵佳对（2016）沪0115民初39004号判决不服提起上诉，本院以（2016）沪01民终13217号立案受理，目前该案尚未审结。在该案中，邵佳已将剩余房款267万元以代管款的形式交至本院。本院认为，根据民诉法的相关规定，只有生效裁判文书才能作为认定事实的依据。而（2016）沪0115民初39004号一案尚在二审审理中，故该案一审判决书属于未生效的裁判文书，不能作为本案的定案依据。因此，邵佳逾期过户的天数还是要根据本案查明的事实以及双方的证据情况加以判断。从查明的事实来看，2016年3月31日由于邵佳的原因导致该日未办理过户手续，邵佳存在过错。2016年4月8日邵佳已完成过户的各项准备工作，此时张逸云、张卫军、卫云南不同意配合办理过户手续，理由是邵佳超过合同约定的时间过户，已经构成违约，应支付违约金。由于违约金是否支付与配合办理过户是两个不同的法律关系，在合同中没有约定继续履行合同以支付违约金为前提的条件下，张逸云、张卫军、卫云南主张违约金不能免除其配合办理过户手续的义务，因此2016年4月8日之后未能办理过户手续的过错责任，在于张逸云、张卫军、卫云南。由于双方在合同中约定房款267万元是以贷款方式支付，从银行贷款发放的流程来看，过户手续未办理直接影响后续贷款的审核和发放，如前分析，双方在办理过户过程中均有过错，而邵佳的过错在于逾期办理过户8天，因此对逾期付款的影响也大约在8天左右。而关于首付款58万元的支付，逾期天数为3天。两者均未达到双方约定的逾期付款15天可以解除合同的条件或根本违约可以行使法定解除权的情形。且邵佳已将剩余房款交至法院。因此，张逸云、张卫军、卫云南主张解除合同，缺乏依据。张逸云、张卫军、卫云南要求邵佳支付20%违约金的适用条件是双方合同解除，现双方合同未解除，故该主张，亦不能得到支持。关于定金损失的问题，张逸云、张卫军、卫云南二审中补充提交了其与案外人的定金协议作为证据，如前所述，该证据不具有证明力。一审法院关于损失认定的理由，本院予以认同，并不再赘述。综上所述，张逸云、张卫军、卫云南的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,466元，由张逸云、张卫军、卫云南负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶 兰代理审判员 严佳维审 判 员 钱文珍二〇一七年十月九日书 记 员 刘 羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”