（2017）粤01民终16502号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2018-07-15

案件名称

曹艳芳、广州市御峰酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曹艳芳,广州市御峰酒店有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终16502号上诉人（原审原告、反诉被告）:曹艳芳，女，1976年12月26日出生，汉族，住湖北省应城市。委托诉讼代理人:吴炜，广东成悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:广州市御峰酒店有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街凤凰北路30号新源雅居C幢。法定代表人:李庆云，职务:该司总经理。委托诉讼代理人:钟建春，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐震烁，广东誉理律师事务所律师。上诉人曹艳芳因与被上诉人广州市御峰酒店有限公司（以下简称御峰酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曹艳芳上诉请求：1.确认曹艳芳与御峰酒店的承包合同于2017年1月4日解除；2.御峰酒店赔偿曹艳芳经营损失20万元及装修损失280万元；3.驳回御峰酒店全部反诉请求；4.判令御峰酒店承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决查明事实不清，应予撤销。1.御峰酒店提供广州市花都区新华街凤凰北路30号C栋二、三层（以下简称案涉场地）的产权人广州市花都区新华街莲塘村民委员会与王某签订的《广州市房屋租赁合同》仅为办理工商登记使用，御峰酒店履行的是与高某签订的《房屋租赁合同》，但现有证据未能证实高某合法取得该物业，以及御峰酒店获得该场地的合法经营权，且高某与王某签订的合同在2006年12月10日，御峰酒店设立时间为2008年12月18日，一审判决以御峰酒店成立后，合同履行主体变更为御峰酒店，由御峰酒店每月缴纳租金，与事实不符。一审据此认定曹艳芳与御峰酒店签订的《承包经营合同》合法成立有效不当，应认定为无效。2.曹艳芳已向一审法院提交报警记录，证实御峰酒店强行封场的行为，但一审法院未依职权向公安机关调取报警材料进行证据质证，判决中也未提及。而简单采用了御峰酒店的视频材料，该视频材料是否剪接或拼接无法考证，一审法院仅以对曹艳芳陈述不予采纳为由，认定曹艳芳确认解除合同的依据不足是不当的，应依法重新调查确认。（二）一审认定事实不清，依法应驳回御峰酒店的反诉请求。曹艳芳于2017年1月4日向御峰酒店发出解除合同函件的同一天，御峰酒店也向曹艳芳发出解除合同函件，因而可确认双方同意在上述日期解除合同。御峰酒店在收到解除函件后，已实际接收场地，且曹艳芳已举证证明御峰酒店的股东李某在2017年1月9日已通过微信向外发出招租信息，并于2017年1月15日左右将曹艳芳承租的喜乐门俱乐部改变为金典国际音乐会所并由承租人进行经营。因此，一审法院认定曹艳芳并未提交证据证明其与御峰酒店交接场地，御峰酒店于2017年2月28日发函解除合同并于2017年3月5日收回案涉场地，没有事实和法律依据，该错误认定导致一审判决曹艳芳支付2个月租金不当。（三）曹艳芳的合法权益应依法受到保护，其诉请应予支持。因一审法院释明双方合同涉及无效，故曹艳芳考虑到无效合同的法律后果，提出案涉场地无需进行评估。但事实上，御峰酒店在接受场地及实际转租后，一直使用曹艳芳的装饰物及剩余酒水及相关设施设备等物品并未返还，直至2017年6月15日才陆续返还。故御峰酒店应赔偿曹艳芳承包场地中涉案物品的价值（如法院认定合同有效，曹艳芳依法申请评估作价，以确定曹艳芳的实际损失）。（四）一审全部驳回曹艳芳诉请不当，应依法改判。双方合同于2017年1月4日已解除合同，但一审法院对双方合同解除的时间并未依法确认，导致实体判决失误，请求确认双方合同的解除期，使曹艳芳的权益免受侵害。御峰酒店辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意御峰酒店的上诉请求、事实和理由，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：（一）曹艳芳提及的王某是御峰酒店当时的法定代表人，在签订合同初期时，由于御峰酒店还未成立，因此，先以王某的名义与高某签订合同。御峰酒店成立之后就以御峰酒店的名义签订合同并缴纳租金，虽然案涉场地的产权人是广州市花都区莲塘村民委员会，但该村委会是出租给了高某，高某再将案涉场地出租给御峰酒店。而本案双方争议的租赁合同是曹艳芳与御峰酒店签订的。对于案涉场地的租赁来源在一审判决中已经查明清楚，且该房屋经过规划报建手续完整，因此，双方租赁合同合法有效。（二）在2016年12月31日晚上11点左右，御峰酒店并未对现场进行封场。由于曹艳芳在2016年12月31日晚上一直营业至2017年1月1日凌晨2点多，御峰酒店当时的保安人员接到了楼上的客户以及周边居民的投诉，就指派了管理人员要求曹艳芳停止营业，曹艳芳当时有停止营业，也将其设备拆走。因御峰酒店担心曹艳芳的东西被盗，就将步梯的门用铁丝绑起来。2017年1月1日下午在警察到场的情况下，将步梯上的铁丝打开了。御峰酒店的行为不影响曹艳芳的营业，因曹艳芳的员工在2017年1月1日上午还在案涉场地开会、办公。（三）曹艳芳认为其在2017年1月4日发出解除合同的函件，但该期间其是没有解除合同的权利的，且在1月4日案涉场地以及设备均由曹艳芳占用，其相关设备也还在租赁的场地中。根据合同约定是每月25日前就要支付下个月的租金，御峰酒店在1月19日至3月共3次发函要求曹艳芳及时交付租金，并要求曹艳芳处理合同的事宜，但曹艳芳一直不予理会，因此，御峰酒店才在3月5日将场地强行收回，通过录像将曹艳芳的设备放到御峰酒店的场所中。御峰酒店的设备在一审过程中就已经搬走了，因此，租赁合同的解除应当计算至2017年2月28日。（四）曹艳芳主张经营损失、装修损失没有依据。导致涉案合同不能履行是曹艳芳的违约行为所致，且曹艳芳明确赔偿20万元是2016年12月的经营损失，但曹艳芳一直营业至2016年12月31日，故不存在该经营损失。对280万元装修损失，因曹艳芳是接手了其他人后进行经营，并未对案涉场地进行装修，且在一审也未申请评估，因此，其主张280万元的装修损失没有事实和法律依据。曹艳芳向一审法院提出诉讼请求：1.确认曹艳芳与御峰酒店订立的承包经营合同于2017年1月4日解除；2.御峰酒店赔偿曹艳芳经营20万元及装修损失280万元，实际以评估确认为准；3.御峰酒店承担案件全部诉讼费用。御峰酒店向一审法院提出反诉请求：1.曹艳芳向御峰酒店支付租金276000元（租金自2017年1月1日起计至2017年2月28日，按照御峰酒店与曹艳芳于2016年8月26日签订的《承包经营合同》约定的标准138000元/月计算），并自2017年1月1日起至付清款项日止，以拖欠的租金为基数按中国人民银行同类贷款利率四倍计算利息给御峰酒店；2.曹艳芳支付2016年12月份的水电费14784元、分摊工资费用20688元、消防罚款5000元；3.曹艳芳承担案件全部诉讼费用。诉讼中，御峰酒店表示撤回关于2016年12月份的水电费14784元、消防罚款5000元的诉讼请求。一审法院认定事实：案涉场地位于广州市花都区新华街凤凰北路30号C栋二、三层。权属人是广州市花都区新华街莲塘村民委员会。案涉场地的建设已经取得广州市建设工程规划验收合格证。御峰酒店称案外人高某与权属人广州市新华街花都区莲塘村民委员会签订租赁合同租赁案涉场地，御峰酒店的原法定代表人王某为成立御峰酒店与案外人高某签订租赁合同，租赁案涉场地，御峰酒店成立后，合同履行主体变更为御峰酒店，由御峰酒店每月缴纳租金。2016年8月26日，曹艳芳（乙方）与御峰酒店（甲方）签订《承包经营合同》，约定，经甲乙双方友好协商，甲方同意将位于广州市花都区凤凰北路30号C栋御峰酒店部分区域承包给乙方经营使用，承包经营范围：甲方将该物业的首层大堂公共区域（与其他租户共用），酒店停车场杂物房，烟档（不含商务中心及西餐厅）；二、三层卡拉OK区，承包期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止，承包费用自该物业交付乙方的当日起，乙方承包费用为每月13.8万元整，自2016年9月1日起，至2018年8月31日租金为13.8万元整，2018年9月1日起，至2019年8月31日租金为15万整，乙方应于本合同签订时向甲方支付保证金60万元整。乙方需按照先付款后使用的原则，在每月的25日前一次性全部缴清下个月的承包费，由乙方支付，逾期一天，乙方按该月承包费总额的每天百分之一的比例交纳滞纳金，非经甲方同意，逾期十天不交纳或未全额交纳，甲方有权解除合同，收回该物业，没收保证金。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，御峰酒店将案涉场地交付给曹艳芳使用，曹艳芳已经付清2016年9月至2016年11月的租金及水电费等费用及2016年12月份的租金，曹艳芳未交纳2016年12月份的水电费及公摊费用。关于案涉场地的装修情况，曹艳芳认为从案外人张某手中将案涉场地转让过来，实际是张某先后进行了两次装修，经曹艳芳核算后装修及设备大概花费了300万元。关于案涉场地的分摊费用，曹艳芳认为每月的分摊费用为20000元，应当由曹艳芳交纳。御峰酒店认为每月的分摊费用为20688元，御峰酒店并提交分摊费明细及银行POS单拟证明其上述主张，2017年1月4日，曹艳芳向御峰酒店发送《解除合同告知函》，载明因御峰酒店将案涉场地关门上锁，现正式解除案涉合同。2017年2月28日，御峰酒店向曹艳芳发送通知，载明因曹艳芳无理拒付租金，御峰酒店要求解除案涉合同。曹艳芳与御峰酒店就案涉合同未能继续履行下去的原因各执一词，曹艳芳认为是御峰酒店在2017年1月1日强行将案涉场地查封导致曹艳芳无法经营，自御峰酒店查封案涉场地后，曹艳芳无法再进入场地，曹艳芳的物品仍然在案涉场地内，曹艳芳并提交录像资料及照片拟证明其主张。曹艳芳提交的录像资料时长两分多钟，其上显示步梯的门被锁上，并无显示时间。御峰酒店陈述涉案场地楼上是客房，2017年1月1日凌晨，因娱乐场所营业时间有限制应当到凌晨两点，有客户投诉，御峰酒店管理人员要求曹艳芳两点以后收工，因客户投诉御峰酒店将步梯的门用铁丝绑上，门上的锁是曹艳芳自行锁上的，2017年1月1日下午御峰酒店已经将锁打开，曹艳芳可以自行营业。御峰酒店并提交2016年12月31日23时左右至2017年1月1日4时左右、2017年1月1日16时左右案涉场地的录像资料拟证明其上述主张。2017年2月28日，御峰酒店向曹艳芳发函，御峰酒店称其为了减少损失于2017年3月5日自行收回场地。诉讼中，曹艳芳陈述本案无需进行评估。2017年6月15日，曹艳芳将部分物品搬离案涉场地。一审法院认为，曹艳芳与御峰酒店签订的《承包经营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。该合同名为《承包经营合同》，但从合同约定的双方权利义务来看，该合同实为租赁合同。曹艳芳认为是御峰酒店强行查封案涉场地导致其不能继续经营，因此曹艳芳行使解除权于2017年1月4日发函解除案涉合同，但曹艳芳提交的证据不足以证明其上述主张且御峰酒店不予确认并提供了证据予以反驳，因此，一审法院对曹艳芳的上述陈述不予采纳，曹艳芳请求确认2017年1月4日案涉合同已经解除，依据不足，一审法院不予支持。曹艳芳并未提交证据证明其与御峰酒店交接了场地，御峰酒店于2017年2月28日发函解除合同并于2017年3月5日收回了案涉场地，因此，曹艳芳应当向御峰酒店支付2017年1月1日至2017年2月28日期间的租金，御峰酒店反诉请求曹艳芳支付租金及拖欠租金的利息，合理有据，一审法院予以支持。利息应当从拖欠租金的次日起计算，按中国人民银行制定的同期同类贷款利率为标准，御峰酒店反诉请求中的超出部分，一审法院不予支持。曹艳芳应当向御峰酒店支付2016年12月份的分摊费用，关于分摊费用的数额，曹艳芳与御峰酒店各执一词，御峰酒店提交证据证明了每月的分摊费用为20688元，因此，一审法院对御峰酒店的陈述予以采信，御峰酒店请求曹艳芳支付分摊费用20688元，合理有据，一审法院予以支持。曹艳芳请求御峰酒店支付经营损失20万元，依据不足，一审法院不予支持。曹艳芳请求御峰酒店支付装修损失280万元，首先曹艳芳并未提交证据证明损失280万元如何计算得出并表示无需评估，其次案涉合同是因曹艳芳的违约行为导致合同解除，因此，曹艳芳请求御峰酒店赔偿装修损失280万元，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，于2017年6月19日作出如下判决：一、曹艳芳于判决发生法律效力之日起十日内向御峰酒店支付2017年1月1日至2017年2月28日期间的租金276000元；二、曹艳芳于判决发生法律效力之日起十日内向御峰酒店支付2017年1月1日至2017年2月28日期间的租金的利息，利息在2017年1月1日至2017年1月25日期间以138000元为本金，从2017年1月26日起以276000元为本金，按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率为标准，计至付清款项之日止；三、曹艳芳于判决发生法律效力之日起十日内向御峰酒店支付2016年12月份的分摊费用20688元；四、驳回曹艳芳的全部诉讼请求；五、驳回御峰酒店的其他反诉请求。一审案件本诉受理费33788元，反诉受理费3024元，均由曹艳芳负担。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，御峰酒店于2017年1月4日向曹艳芳发出告知函，具体内容如下：曹艳芳小姐：今天是2017年1月4日，根据双方签定的承包经营合同条款规定，你方应在2016年12月25日交齐2017年1月份租金，我方在此之前多次打电话发信息催租，你方刻意回避不接电话，信息也不回复，现根据签订承包经合同中你方身份地址，将此函邮寄给你方，请在2017年1月5日之前，结清租金、工人工资及你方经营期间所发生的经营费用，否则根据双方签定的承包经营合同第五条规定，我方将在2017年1月6日终止合同，收回该物业，没收保证金。特此告知！二审诉讼中，曹艳芳称报警记录只有双方各自陈述的笔录，并无公安机关作出的认定。曹艳芳还认为御峰酒店于2017年1月4日发出的告知函可证实双方合同于该日解除，因曹艳芳在收到该函后是同意终止合同的，但其收到该函后并没有与御峰酒店再联系。御峰酒店则表示其确认发出了告知函，但该函是因曹艳芳于2017年1月1日没有营业，曹艳芳的员工到劳动局投诉，因此，御峰酒店就发出该函要求曹艳芳结清租金和解决工人工资的问题。另外，御峰酒店还表示曹艳芳至2017年1月9日都没有到案涉场地进行营业，因担心曹艳芳不经营了，因此，该酒店股东在朋友圈内发出招租信息只是作意向性准备，在2017年3月5日之前并无实际转租。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合林亚梅的上诉请求和理由以及李洪艳的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.案涉《承包经营合同》的效力认定；2.案涉《承包经营合同》解除的责任及法律后果认定。现评析如下：关于案涉《承包经营合同》的效力认定问题。案涉《承包经营合同》的签约相对人为曹艳芳和御峰酒店，该合同出自双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。御峰酒店已就其自己承租案涉场地进行了举证，本案中，并无证据证明御峰酒店的上一手出租人或者业主抗辩御峰酒店将案涉场地转租的行为，也无存在其他影响合同效力的因素，因此，曹艳芳以御峰酒店未能提供其上一手出租人与案涉场地业主之间相关承租材料为由，主张案涉《承包经营合同》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于案涉《承包经营合同》解除的责任及法律后果认定问题。由于曹艳芳未依约向御峰酒店支付2017年1月及2月的租金，导致御峰酒店发函主张解除合同，故双方合同解除的责任在于曹艳芳。鉴此，一审法院根据本案查明的事实以及御峰酒店的诉请，判决曹艳芳向御峰酒店支付上述期间的租金及相应利息和分摊费用，并无不妥，本院予以维持。同理，因案涉合同解除的责任在于曹艳芳，故其上诉主张赔偿经营损失，缺乏法律依据，本院不予支持。至于曹艳芳主张装修损失问题，基于案涉合同解除是曹艳芳原因所致，且御峰酒店也未表示同意利用剩余装修残值，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，本院对曹艳芳的该主张亦不予支持。曹艳芳认为是御峰酒店查封了案涉场地导致其不能继续经营，其已于2017年1月4日发函解除案涉合同，但其提供的报警记录并无就御峰酒店查封案涉场地的行为进行认定，曹艳芳提供的其他证据也不足以证明其该主张，且御峰酒店不予确认并提供了视频材料等证据予以反驳，曹艳芳认为御峰酒店提供的视频材料存在剪接或者拼接的可能，但无提供相反证据予以佐证，御峰酒店于2017年1月4日发出的告知函也未明确双方合同于当日解除，因此，曹艳芳上诉要求确认双方合同于2017年1月4日解除，依据不足，本院不予支持。此外，曹艳芳没有提供证据证明其在2017年3月5日之前将案涉场地交付给御峰酒店，而仅凭御峰酒店的股东于2017年1月9日通过微信形式发布招租信息，难以认定御峰酒店于上述期间前已收回了案涉场地的事实，曹艳芳认为御峰酒店在2017年1月15日将其原承租的喜乐门俱乐部改变为金典国际音乐会所，也没有提供足够证据予以证实，据此，一审法院采信御峰酒店关于案涉场地于2017年3月5日收回的陈述恰当，本院予以认可。曹艳芳就此提出异议，并主张驳回御峰酒店的诉请，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人曹艳芳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费69653元，由上诉人曹艳芳负担。本判决为终审判决。审判长　余　盾审判员　张　怡审判员　李　静二〇一七年十月九日书记员　李志康游瑞娜搜索“”