（2017）鄂01民终6180号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2017-10-27

案件名称

邹意如、魏天伦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邹意如,魏天伦,杨沧海,周雪平,周慧颖

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2017）鄂01民终6180号上诉人（原审原告）：邹意如，女，1969年11月15日出生，汉族，住湖南省平江县，委托诉讼代理人：杨卫，湖北今天律师事务所律师。上诉人（原审原告）：魏天伦，男，1965年9月16日出生，汉族，住湖南省平江县，委托诉讼代理人：杨卫，湖北今天律师事务所律师。上诉人（原审第三人）:杨沧海，男，1970年6月20日出生，汉族，住湖北省通山县，被上诉人（原审被告）：周雪平，男，1969年11月4日出生，汉族，住湖北省洪湖市，委托诉讼代理人：魏剑，湖北聚力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周慧颖，女，1996年10月8日出生，汉族，住湖北省洪湖市，委托诉讼代理人：魏剑，湖北聚力律师事务所律师。上诉人邹意如、魏天伦、杨沧海因与被上诉人周雪平、周慧颖房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹意如、魏天伦上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖所签订的《武汉市存量房（居间）买卖合同》;2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖于2016年4月18日签订房屋买卖合同，但签约时并未办理网签手续，未办理购房资格审查。依据武汉市现执行的新的限购限贷政策，即2016年11月15日起执行的武汉市人民政府办公厅文件武政办[2016]159号《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》文件规定中“一、强化住房限购限贷措施（三）非本市户籍居民家庭在上述区域购买首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明，对补缴的社会保险或者个人所得税不予认定”之规定，因周雪平、周慧颖户籍登记地为洪湖市××××路特l号8单元2楼3号，明显不属于武汉市户籍。且周雪平、周慧颖不能提供相应的连续两年的社保及个税缴纳证明，依据限购政策规定周雪平、周慧颖现明显不具有购房资格，原合同约定转让的房屋已不能办理过户手续。邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖之间签订的房屋买卖合同因政策原因情势发生重大变更，原签订合同已无法继续实际履行及办理转移登记，合同目的已无法实现。一审判决认为邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖的交易行为不受现行限购政策影响是错误的，一审法院判决的认定没有任何法律依据及事实依据。在周雪平、周慧颖现已不具有购房资格的情况下，判决驳回邹意如、魏天伦要求解除合同的诉讼请求，其实质是以法院判决来规避现行国家政策的规定，这样的做法是错误的，人民法院不应当作出与现行政策相违背的判决结果。周雪平、周慧颖辩称，《武汉市存量房（居间）买卖合同》依法成立，上诉人邹意如、魏天伦请求解除合同的理由不成立。杨沧海述称，支持邹意如、魏天伦的上诉请求。杨沧海上诉请求：1、改判邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖签订的房屋买卖合同无效；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定证据错误，认定事实错误，适用法律错误。1、邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖签订购房合同时，该房屋未办理房产登记。2、诉争房屋虽登记在邹意如、魏天伦名下，但是其违反与杨沧海借名购房的约定，未经杨沧海同意擅自办理房屋权属登记，是对杨沧海的违约侵权行为。3、因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。一审判决应当确认上诉人为诉争房屋的实际产权人。4、杨沧海在一审提交的证据可以确认邹意如、魏天伦合同主体资格是不合法的，一审判决认定该证据与本案无关联性错误。周雪平、周慧颖辩称，上诉人杨沧海以其对诉争房屋具有所有权为由主张合同无效，与我国《物权法》、《合同法》相关规定不符，其上诉请求不成立。邹意如、魏天伦辩称，支持杨沧海的上诉请求。邹意如、魏天伦向一审法院起诉请求：1、判令解除邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖所签订的《武汉市存量房（居间）买卖合同》；2、本案诉讼费用由周雪平、周慧颖承担。杨沧海向一审法院请求：确认邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖所签订的《武汉市存量房（居间）买卖合同》无效。一审法院认定事实：经中介公司介绍，邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖于2016年4月18日签订《武汉市存量房（居间）买卖合同》，约定：邹意如、魏天伦将其名下位于武汉市洪山区野芷湖西路保利心语七区19幢2单元30层6号建筑面积为90.17平方米的房屋以81万元价格出售给周雪平、周慧颖，房屋权属证书交由中介公司保管，并在双方提供过户资料后协助办理过户手续。合同签订后，周雪平、周慧颖支付了前期款项，承担了诉争房屋初始登记办证费用，邹意如取得了房屋所有权证和国有土地使用证。一审法院认为，邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖及杨沧海均对邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖之间签订房屋买卖合同事实及周雪平、周慧颖已向邹意如、魏天伦支付前期购房款项和周雪平、周慧颖出资为邹意如、魏天伦办理了诉争房屋的权属证书的事实予以认可，一审法院对该事实予以确认。邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖于2016年4月18日所签订的《武汉市存量房（居间）买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合同没有违反国家法律禁止性规定，属合法有效。杨沧海称其对诉争房屋具有所有权，邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖双方所签订的房屋买卖合同无效的请求，因该诉争房屋已登记在邹意如名下，杨沧海虽向一审法院提交了相关支付凭证、证人证言等证据，欲证明其对诉争房屋具有所有权，但该证据与本案不具有关联性，不足以证明邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖之间对诉争房屋买卖的无效，故一审法院对杨沧海的主张不予支持。邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖所签订的房屋买卖合同是否应解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力或一方不履行合同主要义务的，当事人可以要求解除合同，邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖于2016年4月18日签订《武汉市存量房（居间）买卖合同》后，周雪平、周慧颖已于签约时依约履行了合同主要义务，且武汉市出台房屋限购政策是在2016年11月，是在邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖签订房屋买卖合同后，该限购政策对邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖的房屋买卖行为没有约束力，故邹意如、魏天伦要求解除其与周雪平、周慧颖所签订的房屋买卖合同的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条的规定，判决：一、驳回邹意如、魏天伦的全部诉讼请求；二、驳回杨沧海的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取100元整，由邹意如、魏天伦负担；杨沧海申请费100元整，由杨沧海负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，合同签订当日，周雪平、周慧颖向邹意如、魏天伦支付了3万元定金，4月19日支付了首付款40万元，6月5日缴纳了诉争房屋初始登记办证费用1.2万元，6月13日缴纳了契税6342.53元。本院认为，邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖签订的《武汉市存量房（居间）买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，周雪平、周慧颖按照合同的约定分别支付了定金、首付款，缴纳了办证费用及契税，已经履行了合同约定的主要义务，而邹意如、魏天伦未按照合同的约定履行过户义务，其要求解除双方签订的《武汉市存量房（居间）买卖合同》，本院不予支持。关于邹意如、魏天伦认为周雪平、周慧颖属于限购对象，房屋买卖合同不能继续履行的上诉理由，因双方签订合同的时间是在2016年4月18日，而武汉市出台限购政策是在2016年11月，双方签订合同时周雪平、周慧颖并不属于限购对象，且周雪平、周慧颖在武汉市出台限购政策之前已经履行了合同约定的主要义务，因此，限购政策并不影响双方的房屋买卖行为，对邹意如、魏天伦的该项上诉理由，本院不予采纳。关于杨沧海要求确认邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖签订的《武汉市存量房（居间）买卖合同》无效的上诉请求，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，因杨沧海提交的证据并不足以证明邹意如、魏天伦与周雪平、周慧颖签订合同的行为符合上述法律规定的无效情形，且诉争房屋已经登记在邹意如名下，对杨沧海的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，邹意如、魏天伦及杨沧海的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由邹意如、魏天伦负担400元，由杨沧海负担400元。本判决为终审判决。审判长　李　瑜审判员　黄　更审判员　胡丹丹二〇一七年十月九日书记员　肖宇晴关注公众号“”