（2017）皖03民终1069号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-10-31
案件名称
朱后元、固镇县振华机械厂房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省蚌埠市中级人民法院
所属地区
安徽省蚌埠市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱后元,固镇县振华机械厂,吕亮亮,王剑军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖03民终1069号上诉人（原审被告）：朱后元，男，1963年3月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。上诉人（原审被告）：固镇县振华机械厂，住所地安徽省固镇县王庄镇六铺路北侧。法定代表人：王剑军，该厂厂长。被上诉人（原审原告）：吕亮亮，男，1986年6月10日出生，汉族，住安徽省固镇县。委托诉讼代理人:李江涛，安徽国梦律师事务所律师。原审被告：王剑军（曾用名朱建利），男，1958年4月10日出生，汉族，固镇县振华机械厂厂长，住安徽省固镇县。上诉人朱后元、上诉人固镇县振华机械厂（以下简称振华厂）因与被上诉人吕亮亮、原审被告王剑军房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2017）皖0323民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱后元、上诉人振华厂的法定代表人王剑军、被上诉人吕亮亮的委托诉讼代理人李江涛、原审被告王剑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱后元、振华厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判朱后元、振华厂不承担责任。事实和理由:1、振华厂不是吕亮亮与朱后元房屋买卖合同的当事人，振华厂只是作为见证人在买卖合同上签字，且特别注明合同由吕亮亮与朱后元履行，振华厂不享有合同权利，也不享有合同义务。即使吕亮亮与朱后元之间的买卖合同无效，在判令返还吕亮亮购房款时，应明确吕亮亮所购房屋应返还给谁，而一审法院对此并未明确。2、涉案房屋位于振华厂院内一号楼，该楼审批手续齐全，土地合法，费用全交，具有土地出让合同，一审判决将二号楼发生的纠纷当做一号楼的纠纷错误。二号楼建造时，固镇县国土局以划拨土地改变用途为由作出处罚决定书。经复议、诉讼，振华厂提供交纳土地出让金及用途的证据，处罚决定无效，蚌埠市中级人民法院以建二号楼告知固镇县国土局，罚款330000元，纠纷圆满解决。一审判决未查明上述事实，将合法建造的一号楼与蚌埠市中级人民法院已处理完毕的二号楼纠纷混为一体。3、一审判决认定“朱后元将无法办理产权手续的房屋出售给吕亮亮存在过错”错误。涉案房屋手续齐备，可以办理房产手续，迟迟未办理的原因系吕亮亮拒绝支付办理手续的相关费用。根据蚌埠市中级人民法院（2013）蚌民一终字第00650号民事调解书，朱后元、振华厂已将其他户的问题妥善处理，只有吕亮亮与朱世梅两户误以为所购房屋只值50000多元，不再交纳费用，直至两户起诉。4、一审判决朱后元、振华厂退还吕亮亮使用了多年的水电材料费、入户费错误。吕亮亮辩称，吕亮亮受振华厂误导，在相信振华厂能够办理房产证的情况下购买涉案房屋。朱后元、振华厂迟迟未能办理房产证导致吕亮亮对涉案房屋的合法性产生质疑。涉案房屋现已被振华厂卖给了案外人王玉永。另，吕亮亮从未住过涉案房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。吕亮亮向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《固镇县振华机械厂自建综合职工宿舍楼出让协议书》；2、被告返还原告购房款55600元及利息，利息以55600元为基数，自2010年5月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本息还清之日止；3、被告支付原告违约金10000元；4、被告返还收取原告的民用电入户费150元；5、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年10月1日，王剑军（甲方）与朱后元（乙方）签订了《甲方以在建工程房款抵付乙方工程款的协议》，协议约定：甲方因暂无现金支付乙方工程款，经甲乙双方协商同意，甲方以在建工程101、102、201、109、110、205、304、305、404、405门面与套房折价923500元抵付给乙方工程款，自双方盖章签名后，以上房产权归乙方所有，一切与甲方无关，乙方有权转让、出让、抵债等，乙方朱后元签字生效，甲方协助乙方办理房产证。原签补充协议作废，以本补充协议为准。2010年4月19日，朱后元（甲方）与吕亮亮（乙方）签订了《固镇县振华机械厂抵还工程款房出让协议书》，协议约定：甲方为解决项目资金短缺问题，决定出让部分甲方抵还工程款房给吕亮亮，经甲乙双方充分协商达成以下出让协议条款：乙方自愿每套每平方米980元的价格购买甲方综合楼304号房，共计约107.85平方米，105690元；甲方确保乙方所购房产合法有效，甲方负责给乙方办理房屋产权证，税费由乙方负责；乙方预交购房订金55600元，由甲方交房给乙方使用。房屋产权证办齐一次性付清余款50000元；任何一方不得违约，否则承担违约金10000元。同年5月4日，王剑军在协议上注明“本合同内容真实，产权与我厂无关，由本合同甲乙双方共同履行”及“凭振华厂收取本合同贰万元工程、授权书保证金收据方给办理产权证划分”等字样并加盖了振华厂印章。协议签订后，吕亮亮于2010年5月6日支付给朱后元购房款55600元，并于2012年10月2日支付民用电入户费150元。2013年朱后元起诉振华厂、王剑军，要求支付工程款，二审上诉期间，双方达成了调解协议，（2013）蚌民一终字第00650号民事调解书确认协议内容为：一、经双方确认，朱后元已完成工程价款为129万元，扣除振华厂以房抵付款67万元和已付款5万元后，振华厂还应付朱后元工程款57万元。该款分两次付清：首付款20万元，于2014年2月底前付清；余款37万元，于2014年8月底前付清；二、因朱后元出售房屋事宜涉及案外人李家响、朱世梅、吕亮亮、解长征的权益，由振华厂负责解决，朱后元应予配合。经一审庭审查实，上述协议中以房抵付款67万元及57万元工程款振华厂已支付给朱后元，其中以房抵付款67万元中包括吕亮亮支付的涉案房款。一审另查明，涉案房屋所占用土地系划拨的国有土地，振华厂综合楼建设被国土局认定为非法改变用途，属于违法用地，并下发了国土监字（2012）1103号行政处罚决定书。一审法院认为，吕亮亮与朱后元签订的《固镇县振华机械厂抵还工程款房出让协议书》，因涉案房屋所占用的土地系通过划拨方式取得的国有土地且被国土局认定为非法改变用途，故该协议系无效合同。朱后元在签订协议时向吕亮亮出示了房产证，并承诺涉案房产合法有效，且由其负责给吕亮亮办理房屋产权证，使吕亮亮有理由相信所购买的涉案房屋是合法的，故朱后元将无法办理产权手续的房屋出售给吕亮亮存在过错，吕亮亮在该交易行为中无过错。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故吕亮亮要求朱后元返还购房款55600元，并支付55600元自2015年5月6日至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息及用电入户费150元，于法有据，一审法院予以支持。吕亮亮要求振华厂也承担其诉请责任，振华厂在朱后元与吕亮亮所签订的涉案房屋出让协议中签名盖章确认，对吕亮亮签订购房协议时产生错误认识进而支付购房款起到积极推动作用，使吕亮亮更有理由相信其所购房屋系合法的，故振华厂在本案中亦存在过错，理应与朱后元共同承担过错责任。吕亮亮要求被告按合同约定支付违约金1万元，因无效的合同自始没有法律约束力，故一审法院对此主张不予支持。吕亮亮要求王剑军承担返还购房款及赔偿损失的责任，但其提供的证据不足以达到其证明目的，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、朱后元、固镇县振华机械厂于判决生效后七日内返还吕亮亮购房款55600元，并支付以55600元为基数自2010年5月6日起至实际付清之日止按同期中国人民银行贷款利率计算的利息；二、朱后元、固镇县振华机械厂于判决生效后七日内支付吕亮亮用电入户费150元；三、驳回吕亮亮其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2017元，减半收取1009元，由吕亮亮负担126元，由朱后元、固镇县振华机械厂共同负担883元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。振华厂提交以下证据：一、国有土地使用权出让呈报表、国有土地使用权出让合同、土地所所长证明各一份（均为复印件），证明涉案的国有土地经过合法出让，不是划拨土地。二、土地证一份、固镇县王庄镇土地管理所证明两份（均为复印件），证明涉案房屋所占用的是振华厂的土地，振华厂交纳过土地出让金。朱后元、王剑军对振华厂提供的证据无异议。吕亮亮的质证意见为：振华厂提供的证据不属于民事诉讼法规定的新证据，不予质证。本院认证意见为：振华厂提供的证据均系复印件，不符合书证的形式要件；且振华厂二审中亦认可涉案房屋占用的土地性质为国有划拨用地，故振华厂提供的上述证据达不到其证明目的。振华厂、王剑军对一审法院另查明部分的事实，即“涉案房屋所占用土地系划拨的国有土地，振华厂综合楼建设被国土局认定为非法改变用途，属于违法用地，并下发了国土监字（2012）1103号行政处罚决定书”有异议，对一审法院查明的其他事实无异议；朱后元、吕亮亮对一审法院查明的事实无异议。对各方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。对振华厂、王剑军有异议的事实，本院经审理查明：2012年11月26日，安徽省固镇县国土资源局以振华厂将厂区工业用地改变为商用住宅用地为由，作出“固国土监罚字（2012）1103号行政处罚决定书”，处罚决定为：责令振华厂交还改变用途的土地；没收非法占地上的建筑及设施；罚款99300元。振华厂不服，向安徽省蚌埠市国土资源局申请复议。安徽省蚌埠市国土资源局于2013年3月28日作出“蚌国土复决字（2013）第01号行政复议决定书”，变更原处罚机关的处罚决定为：责令振华厂交还3310.9平方米工业用地；罚款人民币99300元。振华厂不服，向安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院提起诉讼，要求撤销上述复议决定。安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院经审理查明：2010年7月，振华厂经申请登记，取得国有土地3310.9平方米，使用类型为划拨。后振华厂未经批准，在该宗地上北侧、西侧建设两栋商住楼，总建筑面积4400平方米，并且已经将部分住宅房向外出售。现该厂土地除两栋商住楼以外，仅有中间部分空地，并无其他生产厂房。该院（2013）龙行初字第00005号行政判决书判决：驳回固镇县振华机械厂的诉讼请求。振华厂对一审判决不服，向本院提起上诉。本院审理过程中，振华厂于2013年9月2日向本院提出撤诉申请，以服从安徽省蚌埠市国土资源局作出的复议决定为由，申请撤回上诉。本院（2013）蚌行终字第00029号行政裁定书裁定：准许振华厂撤回上诉。上述事实，已为生效法律文书所确认，且振华厂、王剑军在本院二审中认可涉案房屋占用的土地性质为国有划拨土地，故振华厂、王剑军对一审判决事实部分提出的异议不能成立，本院不予采纳。本院认为，综合当事人陈述及举证、质证情况，本案二审的争议焦点为：朱后元、振华厂是否负有向吕亮亮返还购房款55600元、利息及用电入户费150元的义务？根据本案已查明事实及当事人提供的相关证据，依据相关法律规定，对上述争议焦点综合分析、评判如下：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，朱后元、振华厂均认可涉案房屋所占用的土地性质仍系国有划拨用地，没有改变，且国土部门已经认定振华厂建设涉案房屋非法改变土地用途，故吕亮亮与朱后元签订的《固镇县振华机械厂抵还工程款房出让协议书》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，吕亮亮与朱后元之间的出让协议无效，双方因合同取得的财产，应当予以返还。因此，吕亮亮依法有权向朱后元主张返还购房款55600元。因合同无效的过错在于朱后元，故因此产生的利息损失、用电入户费损失亦应由朱后元承担。因朱后元、振华厂并未就吕亮亮返还房屋提出反诉，依照不告不理的原则，本院对此不予审查，当事人可依法另行主张。关于振华厂的承担责任问题。因涉案房屋系振华厂违法改变土地用途建设，在朱后元向吕亮亮出售房屋时，振华厂又加盖印章予以确认，其行为是造成涉案合同无效的根本原因，故一审法院认定振华厂在本案中亦存在过错，并据此判决其与朱后元共同承担责任，并无不当。综上所述，朱后元与振华厂的上诉请求均不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2017元，由朱后元与固镇县振华机械厂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 凯审 判 员 胡松涛审 判 员 张志荣二〇一七年十月九日法官助理 丁刘女书 记 员 王亭亭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：