（2017）苏0281民再1号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-12
案件名称
江阴市凯发物业管理有限公司与江阴市城镇建设综合开发有限公司、蒋秋玲等确认合同无效纠纷再审民事判决书
法院
江阴市人民法院
所属地区
江阴市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
江阴市凯发物业管理有限公司,江阴市城镇建设综合开发有限公司,蒋秋玲,赵宇萍
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第二百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十三条
全文
江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0281民再1号原审原告：江阴市凯发物业管理有限公司，组织机构代码71326870-1，住所地江阴市暨阳路2号。法定代表人：徐建海，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏小平，该公司办公室主任。原审被告：江阴市城镇建设综合开发有限公司，组织机构代码14229934-3，住所地江阴市暨阳路2号。法定代表人：许才良，该公司董事长。原审被告：蒋秋玲，女，1969年8月27日生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市。原审被告：赵宇萍，女，1971年1月25日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：董再强（受蒋秋玲、赵宇萍共同特别授权委托），江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓龙（受蒋秋玲、赵宇萍共同特别授权委托），江苏致邦律师事务所律师。原审原告江阴市凯发物业管理有限公司（以下简称凯发物业公司）与原审被告江阴市城镇建设综合开发有限公司（以下简称城镇建设公司）、蒋秋玲、赵宇萍确认合同无效纠纷一案，本院（2013）澄民初字第0072号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年11月22日作出（2016）苏0281民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告凯发物业公司委托诉讼代理人夏小平，原审被告蒋秋玲及蒋秋玲、赵宇萍委托诉讼代理人董再强、张晓龙到庭参加诉讼。原审被告城镇建设公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审原告凯发物业公司称，（2013）澄民初字第0072号民事调解书是在法院多次调解下达成的，也是有法可依的。现在法院要求再审，他公司也没有意见，只要依法就行。原审被告城镇建设公司未作答辩。原审被告蒋秋玲、赵宇萍辩称，一、《补充协议》的效力应得到法律保护，与《民事调解书》应继续履行。1、原审原告与原审被告2009年11月16日签订的《补充协议》是三方真实意思表示，合法有效，应得到法律保护。并且《补充协议》与《商品房买卖合同》等四份协议构成不可分割的整体，《补充协议》所载明的内容是《商品房买卖合同》有效的前提条件，不能单独否认《补充协议》的法律效力。2、原审原告在2013年提起（2013）澄民初字第0072号确认《补充协议》无效之诉没有任何事实依据与法律依据，且违反了《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》规定的诚实信用原则。3、（2013）澄民初字第0072号民事调解书的实际内容与《补充协议》内容在本质上是一致的，是《补充协议》的延续，实质就是《补充协议》的继续履行：他们用购买的置换原来一楼的物业用房，由原审原告使用四楼三间车库（1#、2#、3#），将其作为物业用房进行使用。《民事调解书》也是三方当事人在法院主持下达成的真实意思表示，合法有效，其法律效力应当得到法律保护。二、本案的根源在于原审原告与汇鑫大厦业主委员会聘请的新物业管理公司之间未正常办理物业交接手续导致的矛盾所引发，从而殃及他们。原审原告在庭审中陈述：汇鑫大厦成立业主委员会后更换了新的物业公司，其在与新物业公司交接过程中，未将民事调解书确定的四楼三间车库（1#、2#、3#）移交给新的物业公司，该三间车库钥匙至今仍在凯发物业公司处，致使汇鑫大厦业主委员会与新物业公司无法正常使用四楼三间车库（1#、2#、3#），从而引发矛盾。汇鑫大厦业主委员会及其聘请的新物业公司与原审原告之间因交接手续导致的纠纷，应当通过正当的法律途径，依法向原审原告主张权益，办理四楼三间车库（1#、2#、3#）的交接手续，而不是通过损害他们的合法权益来实现自己的目的。综上，2009年11月16日三方达成的《补充协议》合法有效，原审原告要求确认协议无效没有任何事实和法律依据，三方在（2013）澄民初字第0072号案件审理过程中通过法院调解自愿达成的《民事调解书》系三方真实意思表示，合法有效，请求法院依法终结再审程序，维护《补充协议》的效力，三方调解达成的《民事调解书》应得到继续履行，从而维护他们的合法权益不受侵害。凯发物业公司向本院起诉请求：判决确认他公司与城镇建设公司、蒋秋玲、赵宇萍于2009年11月16日签订的补充协议无效。本院于2013年3月19日主持双方进行调解并作出（2013）澄民初字第0072号民事调解书，内容为：一、城镇建设公司、蒋秋玲、赵宇萍与凯发物业公司同意三方于2009年11月16日签订的补充协议的第一条自2013年3月19日起不再履行。二、凯发物业公司将其管理使用的位于江阴市汇鑫大厦底层西侧131.14平方米的物业用房出租给蒋秋玲、赵宇萍。租赁期限为2013年3月19日至2033年3月18日，到期自动续租。三、蒋秋玲、赵宇萍将其所有的位于江阴市汇鑫大厦四层三间车库（1#、2#、3#）出租给凯发物业公司。租赁期限为2013年3月19日至2033年3月18日，到期自动续租。四、上述房屋的租金互抵。五、凯发物业公司同意蒋秋玲、赵宇萍可按照房屋使用目的对承租房屋进行改造（不影响主体结构）。六、凯发物业公司承租上述车库后，相关的水电设施由凯发物业公司负责安装，并承担相应的费用。七、案件受理费减半收取40元（凯发物业公司已预交），由凯发物业公司负担。本院再审认定案件事实如下：汇鑫大厦由城镇建设公司开发建设，于2009年投入使用。2009年11月16日，城镇建设公司与蒋秋玲、赵宇萍签订房地产居间合同一份，约定由蒋秋玲、赵宇萍向城镇建设公司购买汇鑫大厦四层三间车库（1#、2#、3#）等。汇鑫大厦前期由城镇建设公司委托凯发物业公司进行物业服务。2009年11月16日，城镇建设公司（甲方）与蒋秋玲、赵宇萍（乙方）、凯发物业公司（丙方）签订补充协议：“根据甲乙双方于2009年11月16日签订的商品房买卖协议，就汇鑫大厦底层131.14平方米物业用房（丙方产权）置换汇鑫大厦四层三间车库（1#、2#、3#，乙方产权）等事宜三方达成如下协议：1、乙方购买甲方汇鑫大厦四层三间车库和凯发物业公司底层西侧131.14平方米的物业用房置换使用权，互不补差。甲乙双方同意使用时间和本栋房屋使用年限一致。使用期间甲乙双方各自交纳使用房屋的有关费用。使用年限期满后没有不可抗拒因素外必须续签。任何一方如有违约，需赔偿因此相关损失。2、车位：汇鑫大厦正南面的所有场地和车位，归属乙方无偿使用，其他人和单位未经乙方同意不得使用；一楼靠近门面一侧的一圈车位归属乙方无偿使用；其它另提供20个车位供乙方灵活使用。3、一楼门店招牌位：要确保一楼门店招牌必要时能适当占用二楼至四楼的部分外部空间。4、丙方现有的资产全部属于甲方所有，今后丙方企业股权无论作任何变更，该补充协议永久生效。”2012年11月，凯发物业公司以城镇建设公司、蒋秋玲、赵宇萍为被告起诉至本院称，2009年11月16日他公司与城镇建设公司、蒋秋玲、赵宇萍签订了一份补充协议，协议约定将蒋秋玲、赵宇萍向城镇建设公司购买的汇鑫大厦四层三间车库与该处底层西侧131.14平方米的物业用房置换。该协议签订后一直未实际履行，上述物业用房一直由他公司占有并做小区物业管理用房使用，但蒋秋玲、赵宇萍以补充协议为由，多次对他公司办公场所进行干扰、破坏、滋生事端。请求法院判决确认2009年11月16日签订的补充协议无效。2013年3月19日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、城镇建设公司、蒋秋玲、赵宇萍与凯发物业公司同意三方于2009年11月16日签订的补充协议的第一条自2013年3月19日起不再履行。二、凯发物业公司将其管理使用的位于江阴市汇鑫大厦底层西侧131.14平方米的物业用房出租给蒋秋玲、赵宇萍。租赁期限为2013年3月19日至2033年3月18日，到期自动续租。三、蒋秋玲、赵宇萍将其所有的位于江阴市汇鑫大厦四层三间车库（1#、2#、3#）出租给凯发物业公司。租赁期限为2013年3月19日至2033年3月18日，到期自动续租。四、上述房屋的租金互抵。五、凯发物业公司同意蒋秋玲、赵宇萍可按照房屋使用目的对承租房屋进行改造（不影响主体结构）。六、凯发物业公司承租上述车库后，相关的水电设施由凯发物业公司负责安装，并承担相应的费用。七、案件受理费减半收取40元（凯发物业公司已预交），由凯发物业公司负担。2014年8月，汇鑫大厦成立了业主大会并选出了汇鑫大厦业委会。2015年1月，汇鑫大厦业委会重新选聘了物业服务单位，终止了与凯发物业公司的服务合同。在凯发物业公司与汇鑫大厦业委会新聘物业服务单位交接时，凯发物业公司未将物业用房移交，经汇鑫大厦业委会催促和在澄江街道办事处、社区的介入下，凯发物业公司称物业用房已由江阴市人民法院处理归城镇建设公司使用，并于2015年12月20日向汇鑫大厦业委会邮寄了一份（2013）澄民初字第0072号民事调解书复印件。汇鑫大厦业委会于2016年1月向本院提起第三人撤销之诉，请求：“判决撤销（2013）澄民初字第0072号民事调解书第二项、第四项、第五项内容；判决确认江阴市汇鑫大厦底层西侧131.14平方米的物业用房为汇鑫大厦全体业主所有，蒋秋玲、赵宇萍将占有的该房屋归还汇鑫大厦业委会。”该第三人撤销之诉经本院审判委员会讨论认为汇鑫大厦业委会的起诉不符合起诉的条件，应裁定驳回汇鑫大厦业委会的起诉,另行提起院长监督审，撤销原错误的调解书。本院于2016年10月17日作出裁定驳回了汇鑫大厦业委会的起诉,并于2016年11月22日裁定本案由本院再审。再审审理中，凯发物业公司申请撤回对城镇建设公司、蒋秋玲、赵宇萍确认合同无效纠纷一案的起诉。本院再审认为，根据物权法及相关法律规定，物业用房属于业主共有，未经汇鑫大厦全体业主同意，任何人、任何单位都无权处置物业用房。使用权是所有权的重要组成部分，凯发物业公司未经全体业主同意，不能处分物业用房的使用权。（2013）澄民初字第0072号民事调解书违反了物权法及相关法律规定，应予撤销。凯发物业公司申请撤回对城镇建设公司、蒋秋玲、赵宇萍确认合同无效纠纷一案的起诉,符合有关法律规定，应予准许。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款,《中华人民共和国物权法》第七十三条,《国务院物业管理条例》第三十七条规定，判决如下：撤销本院（2013）澄民初字第0072号民事调解书。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判长 刘响雷审判员 龚理坚审判员 刘建燕二〇一七年十月九日书记员 周嘉妮本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零七条人民法院依照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国物权法》：第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房、属于业主共有。《国务院物业管理条例》：第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 搜索“”