（2017）苏0508民初4602号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-18
案件名称
4602卢锦明、徐官元与李芙蓉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢锦明,徐官元,李芙蓉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第一百二十五条第一款
全文
江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初4602号原告：卢锦明，男，1956年5月31日出生，汉族，住浙江省临海市。原告：徐官元，男，1947年8月1日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：徐军（系被告徐官元儿子），男，1977年10月14日出生，汉族，住浙江省临海市。被告：李芙蓉，女，1948年11月26日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：巫飞，江苏能成律师事务所律师。原告卢锦明、徐官元与被告李芙蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7立案后，依法适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告卢锦明及原告徐官元的委托诉讼代理人徐军、被告李芙蓉的委托诉讼代理人巫飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢锦明、徐官元向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租金90000元；2、判令被告赔偿原告因宾馆停业造成的可得利益损失100000元。事实与理由：2014年7月1日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定被告将其所经营的苏州市姑苏区东中市13号华新宾馆出租给两原告，两原告每年支付租金340000元、承包金30000元，合计370000元；协议第10条明确约定被告保证宾馆所有经营证照移交原告，如逾期则被告应在1个月内补办，并赔偿原告缺证期间产生的损失。协议签订后，原告按约支付租金及承包金。2015年，被告与华新宾馆法定代表人殷国明发生承包纠纷，导致殷国明报案；2016年12月8日，涉案宾馆被苏州市公安局观前派出所以证照缺失为由责令停业，原告此后5个月无法经营，为此造成可得利益损失10万元。2017年4月底，原、被告就租赁押金和装修达成协议，并明确对租金退还和损失问题，由双方走法律程序解决。原告认为被告没有按照协议约定，提供正常的经营许可手续，导致原告停业达到5个月，构成违约，根据协议约定，其应返还收取的三个月租金及承包金，并赔偿可得利益损失，请求法院判如所请。被告李芙蓉辩称，原、被告双方房屋租赁合同已经解除，原、被告双方已经结算完毕，恳请法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明，苏州市姑苏区东中市13号系案外人苏州市华新橡胶机电公司承租的公房，李芙蓉系该公司法定代表人的母亲，其本将该房屋中的一部分出租给案外人殷国明，殷国明承租后在涉案房屋内申办姑苏区华新宾馆（经营者为殷国明的个体工商户）。嗣后，李芙蓉以殷国明拒付租金为由单方解除了该租赁关系，但李芙蓉仍延用姑苏区华新宾馆的营业执照，其为此每年向殷国明支付3万元。2014年6月28日，李芙蓉（甲方）与卢锦明、徐官元及案外人干才强（乙方）签订《租赁协议》一份，约定李芙蓉将上述东中市13号华新宾馆（三层楼面）出租给卢锦明、徐官元等三人，协议期限自2014年7月1日至拆迁，如乙方不经营，按原样退还甲方，年租金30万元，押金20万元，租金半年缴纳，须提前二个月支付。合同还约定乙方每年向甲方支付3万元承包金，甲方提供营业执照给乙方使用，且保证宾馆经营需要的所有证照都在有效期内，如过期或者遗失相关证照，甲方需在一个月内办妥并交给乙方，缺证期间的损失由甲方承担。庭审中，原告表示其知晓涉案房屋内的姑苏区华新宾馆的营业执照上经营者并非李芙蓉，其系带执照承租，且宾馆经营需要持特种行业许可证。上述租赁协议签订后，卢锦明、徐官元等三人在涉案房屋内经营宾馆至2016年12月8日，并向李芙蓉保证金20万元、支付租金及承包金至2017年3月4日。2017年4月21日，原告李芙蓉与被告卢锦明、徐官元及案外人干才强签订《协议书》一份，载明“兹由卢锦明、徐官元、干才强和李芙蓉2014年6月28日签订的租赁协议，当时重新装修的日期是2011年6月，由卢锦明、徐官元、干才强支付李芙蓉折价到80万元（其中押金20万元、装修60万元），现由于殷国明申请停业造成2016年12月8日至今无法经营，我们商定只能退出宾馆，李芙蓉退还我们支付80万元，再三商定李芙蓉折价60万元，由2017年4月21日先付20万元，剩下40万元到2017年4月28日付清，宾馆保持不动，为了能早日转出，停业期间双方造成的房租和其他损失，双方和殷国明走法律程序解决”。上述协议书签订后，李芙蓉向卢锦明、徐官元支付60万元，卢锦明、徐官元于2017年4月28日搬离涉案房屋；庭审中，卢锦明、徐官元陈述涉案房屋在2016年12月8日至2017年4月28日期间由其控制、供其员工居住。另查明，卢锦明、徐官元本与案外人干才强合伙经营涉案宾馆；嗣后，其三人于2016年8月20日签订合并股份协议一份，约定干才强退出宾馆经营。审理中，本院向干才强调查时其表示自己确已退出宾馆经营，对于卢锦明、徐官元向李芙蓉主张相关权益没有异议。审理中，双方就租赁事宜是否结算完毕、李芙蓉是否需退还2016年12月8日至2017年3月4日期间的租金及承包费，并赔偿卢锦明、徐官元可得利益损失存在争议。审理中，卢锦明、徐官元主张因宾馆没有办理消防审批手续，且李芙蓉擅自更换宾馆外部广告牌上的宾馆名称为芙天蓉宾馆导致姑苏区华新宾馆登记经营者殷国明向公安部部门举报，后公安部门以宾馆消防有问题为由责令停业，李芙蓉未能提供有效证照致使其无法经营，应予赔偿，而双方协议书仅结算了保证金及装修费用，并未就租金及损失进行结算，协议书最后一句话表明其可通过法律途径向李芙蓉主张；为证明其可得利益损失，卢锦明、徐官元还提交了自行制作的营业明细。李芙蓉对涉案宾馆系殷国明举报导致无法经营不持异议，但认为卢锦明、徐官元在承租之初即知晓消防手续部分不符合要求，且双方已经通过协议书结算完毕，相关损失由其各自向殷国明主张，对卢锦明、徐官元举证的营业明细，其不予认可。以上事实，由原告卢锦明、徐官元提交的租赁协议、收条、协议书、合并股份协议书、本院调查笔录及当事人庭审陈述在案证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的租赁协议已通过2017年4月21日签订的《协议书》解除。卢锦明、徐官元主张该协议书仅就保证金、装修事宜进行了结算，并载明其可通过法律途径向李芙蓉主张退还租金、赔偿损失，然而该协议书系对双方租赁协议项下权利义务的结算，作为承租人其在签订协议书时应当考虑未利用租金等问题；同时，协议书已明确双方的租金及其他损失，由双方与案外人走法律程序解决，由此可见双方在签订协议书时已经虑及租金及其他损失赔偿问题，只是明确由其向案外人主张，现其认为协议书保留了其通过法律途径向李芙蓉继续主张的权利，与事实不符。另一方面，卢锦明、徐官元实际支付租金至2017年3月4日，虽然其自2016年12月8日起停业未作经营，但其控制、利用涉案房屋直至2017年4月28日方退出，占有控制房屋期间应当支付相应对价，其要求李芙蓉退还90000租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院难以支持。卢锦明、徐官元还主张可得利益损失100000元，本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，卢锦明、徐官元仅提交其自行制作的营业明细未提交其他有效证据（如纳税凭证）证实其如继续履行租赁协议可能带来的利益，故本院对该诉讼请求亦难支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告卢锦明、徐官元全部诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取2050元，由原告卢锦明、徐官元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员 衡晓晴二〇一七年十月九日书 记 员 李艳婷 关注公众号“”