（2017）湘01民终5017号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2017-11-13

案件名称

何鑫灿与杨千红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

何鑫灿,陈建军

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2017）湘01民终5017号上诉人（原审原告，反诉被告）：何鑫灿。委托诉讼代理人：郑大岸，湖南君安达律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：杨千红。委托诉讼代理人：杨淮，系杨千红的配偶。原审第三人：陈建军。上诉人何鑫灿因与被上诉人杨千红、原审第三人陈建军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何鑫灿的上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判被上诉人杨千红从2016年8月2日至实际腾空房屋之日止，按每天126.67元计算支付房屋占用费，原审第三人陈建军对该费用承担连带责任；2、本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人杨千红承担。事实及理由：一、杨千红交纳了三个月的房租后就不再支付；之后，何鑫灿多次向杨千红催讨租金，并通知其及时腾空房屋、交付租金和房屋占用费、违约金，但杨千红既没有支付房屋租金，也没有腾空房屋，因此何鑫灿迫不得已才向一审法院起诉；在一审审理期间，何鑫灿才得知杨千红将房屋转租给了陈建军。杨千红将房屋转租给陈建军并未告知何鑫灿，其已严重违反合同约定，何鑫灿依法可以解除合同。二、何鑫灿与杨千红签订的合同合法有效，依法应当维护。在杨千红没有缴纳相关租金后，何鑫灿依法要求解除合同，并要求立即归还房屋理所当然，同时，杨千红不归还房屋依法应当承担合同约定的法律责任。然而时至今日，杨千红及陈建军仍然占据该房屋，并提出何鑫灿承担相关费用，却没有任何证据证明何鑫灿存在过错，因此，一审法院认定何鑫灿存在过错，并酌情降低租金及赔偿杨千红相关损失于法无据。被上诉人杨千红答辩称：一、杨千红对损失无需承担责任。杨千红已依据合同另行交纳了三个月的租金，但在2016年6月20日，因何鑫灿与他人的借贷纠纷，何鑫灿出租的茶楼被其债权人占据。杨千红多次寻找何鑫灿解决，但其却拒不见面；杨千红无奈当即要求退租，但何鑫灿也拒不来接受。二、因租赁茶楼无法正常经营，杨千红因急生病住院，茶楼面临无人管理的境地；为减少损失，杨千红万不得已，由朋友陈建军代为管理，因此，陈建军无须承担责任；经营过程中，杨千红又多次与他人协商转让茶楼事宜，但何鑫灿百般阻扰，欲从中谋取暴利，导致茶楼无法转让，损失进一步扩大，因此，何鑫灿对此应承担全部责任。综上，一审判决尽管没有全部支持杨千红的诉请，但平衡了双方的利益；虽然杨千红有巨额损失，但考虑到尽早从纠纷中脱身才未上诉。故请求驳回何鑫灿的上诉请求。原审第三人陈建军答辩称：由于何鑫灿有外债在身，导致茶楼无法营业。何鑫灿向一审法院起诉请求：一、解除何鑫灿与杨千红双方签订的租赁合同，杨千红立即腾空租赁的房屋；二、杨千红支付给何鑫灿拖欠的房屋租金7600元及违约金，违约金按每天5%支付，从2016年8月2日起至实际腾空之日止；三、杨千红按每天126.67元计算支付房屋占用费，从起诉之日起计算到实际腾空之日止；四、由杨千红承担本案全部诉讼费。杨千红向一审法院反诉请求：一、何鑫灿赔偿杨千红损失146200元；二、解除杨千红与何鑫灿的协议；三、反诉费由何鑫灿承担。一审法院经审理查明：2016年4月7日，何鑫灿作为出租方与杨千红作为承租方签订了《门面租赁协议》。何鑫灿将位于长沙市××箭××小区××门面及××楼租赁给杨千红经营茶楼，租期三年，从2016年5月1日起至2019年5月1日止。房屋押金4000元，租金3800元/月按季度收取，如承租方不及时交付租金，超过房租当天后按房租5%每天罚款，超过一月出租方有权终止合同，无条件收回门面及二楼。出租方应协助承租方搞好周边关系，以保承租方顺利经营，租期间，不得转让或提前退租，如有违约者，出租方不用退还押金，可向承租方提出相应赔偿或房租三月补偿。承租方如有转让门面及二楼须告知出租方，出租方可向承租方收取转让费20%作为房屋的耗损，如承租方不执行或不告知出租方转让事宜，承租方无条件收回门面及二楼。同日，杨千红向涉案租赁门面的原承租人支付了32800元门面转让费，该转让费中包含了押金4000元。双方签订协议后，杨千红向何鑫灿交纳了2016年5月1日至2016年8月1日的门面租金11400元。从2016年6月开始，因何鑫灿与湖南星城建筑公司之间的债务问题，湖南星城建筑公司的工作人员前往涉案房屋向何鑫灿主张债权，并居住在涉案房屋内，影响了杨千红在涉案房屋中正常经营茶楼。此后从2016年8月1日开始杨千红未再交纳租金，何鑫灿经多次催讨均未果，故何鑫灿诉至法院。另查明，1、2016年7月26日，陈建军与杨千红就涉案租赁门面签订转让合同，杨千红将涉案房屋转租给了陈建军，但陈建军至今未向杨千红支付租金；2、因何鑫灿涉及的债务问题导致陈建军亦无法正常经营茶楼，涉案房屋现由陈建军居住管理。一审法院认为，何鑫灿与杨千红签订的《门面租赁协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。现因杨千红于2016年8月2日起就未依约支付租金，何鑫灿据此主张解除双方签订的租赁合同。对此，一审法院认为，依据庭审查明的事实可知，因何鑫灿自身涉及债务问题，其债权人前往涉案房屋向何鑫灿主张债权，并居住在涉案房屋内，影响杨千红在涉案房屋中正常经营茶楼，杨千红因此亦未如期交纳租金，双方签订《门面租赁协议》的合同目的已无法实现，且杨千红在庭审过程中亦明确表示同意解除租赁协议，故何鑫灿主张解除双方签订的租赁协议，一审法院予以支持。至于协议解除的具体时间，一审法院认为，因何鑫灿自身涉及债务问题影响杨千红在涉案房屋中正常经营茶楼，杨千红自2016年8月2日起就未向何鑫灿支付租金，故一审法院确定，双方签订的租赁协议的解除时间为2016年8月2日。因杨千红与何鑫灿之间租赁合同已解除，杨千红与陈建军之间的转租合同亦失去基础，而涉案房屋目前由陈建军实际居住管理，故陈建军应将涉案房屋腾空并返还给何鑫灿。至于陈建军与杨千红之间转租合同关系，双方可另行协商处理。关于何鑫灿主张杨千红支付拖欠的2016年8月2日至2016年10月1日的房屋租金7600元，及以7600元为基数，按照每天5%计算从2016年8月2日至杨千红将涉案房屋实际腾空之日止的违约金，同时按照每天126.67元计算从起诉之日至实际腾空之日的房屋占用费。对此，一审法院认为，上已述及，双方合同已于2016年8月2日解除。合同解除后，杨千红应将涉案房屋返还给何鑫灿。但杨千红一直未将涉案房屋返还给何鑫灿，且涉案房屋已于2016年7月26日由杨千红转租给陈建军，目前涉案房屋由陈建军居住管理。故一审法院认为，杨千红应支付何鑫灿从2016年8月2日起至涉案房屋实际腾空之日止的房屋占用费。至于具体的房屋占用费的标准，考虑到因何鑫灿自身的债务问题影响杨千红及陈建军在涉案房屋中正常经营茶楼，故一审法院酌定杨千红应向何鑫灿按照85元每天的标准支付房屋占有使用费。关于杨千红反诉何鑫灿要求其赔偿杨千红的损失146200元，其中包括杨千红已交纳的房租11400元、杨千红支付给原承租人的门面转让费32800元、房屋内重新装修及添置用品用具费用28000元、人工工资70000元（工资63000元、水电费7000元）、杨千红已支付的保证金4000元。对此，一审法院认为，关于杨千红主张退还租金11400元，考虑到因何鑫灿自身的债务问题影响杨千红在涉案房屋中正常经营茶楼，故一审法院酌情认定何鑫灿应退还原告租金3750元；关于杨千红主张何鑫灿赔偿其支付给原承租人的门面转让费32800元，退还已支付的保证金4000元，依据杨千红提交的证据门面转让费的收条可知，其从原承租人手中转让涉案门面时向原承租人支付了转让费32800元，同时在上述收条中载明：“转让费中含门面押金肆仟元整在内。”由此可知，上述转让费32800元已包含保证金4000元在内，现因何鑫灿未能处理好自身债务问题影响杨千红在涉案房屋中正常经营茶楼，导致双方租赁合同解除，何鑫灿在合同履行过程中存在过错，故杨千红的该项主张，于理有据，一审法院予以支持；关于杨千红主张的房屋内重新装修及添置用品用具费用28000元，杨千红并未提供证据证明其对房屋内重新装修及添置用品用具而生产费用的具体数额，且考虑到杨千红在合同解除后可将其添置的可移动设备另做处理，故对杨千红的该项主张，一审法院予以部分支持，何鑫灿应赔偿原告房屋内重新装修及添置用品用具费用5000元；至于杨千红主张的人工工资70000元，包含工资63000元、水电费7000元，一审法院认为，虽因何鑫灿的债务问题影响了杨千红在涉案房屋中正常经营茶楼，但茶楼并未停业，人工工资及水电费是杨千红经营茶楼的必要开支，故对杨千红的该项主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认何鑫灿与杨千红于2016年4月7日签订的《门面租赁协议》自2016年8月2日起解除；二、限陈建军于本判生效之日起十日内腾空位于长沙市××箭××小区××门面及××楼；三、限杨千红于本判生效之日起十日内向何鑫灿支付按照85元每天的标准，计算从2016年8月2日起至陈建军实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费；四、限何鑫灿于本判决生效之日起十日内向杨千红支付款项41550元；五、驳回何鑫灿的其他诉讼请求；六、驳回杨千红的其他反诉请求。如果何鑫灿、杨千红未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由何鑫灿负担20元，杨千红负担30元；反诉案件受理费1612元，由何鑫灿负担458元，杨千红负担1154元。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：首先，本案中《门面租赁协议》解除的主要原因系何鑫灿自身的债务问题，导致涉案茶楼不能正常经营，因此，从公平的角度考虑，一审法院判决何鑫灿退还杨千红部分租金，并对合同解除后的房屋占用费，参照租金标准适当予以支持，同时，对杨千红投入的装修及添置用品用具费用酌情支持并无不当。但从2016年8月2日起至今，陈建军系涉案房屋的实际占用人，因此，对《门面租赁协议》解除后的房屋占用费，陈建军应与杨千红承担连带支付责任。其次，《门面租赁协议》约定，在租期间，房屋不得转让或提前退租，如有违约者，出租方不用退还押金，可向承租方提出相应赔偿或房租三月补偿；承租方如有转让门面及二楼须告知出租方，出租方可向承租方收取转让费20%作为房屋的耗损，如承租方不执行或不告知出租方转让事宜，承租方无条件收回门面及二楼。本案中，杨千红未提供充分证据证明其在租赁期内将涉案房屋转租给陈建军的行为告知了何鑫灿，因此，虽然导致租赁协议解除的主要原因在于何鑫灿一方，但杨千红亦存在违约行为，其对门面转让费损失亦应自行承担部分责任。根据公平原则，结合本案案情，本院认为，由杨千红自行承担门面转让费损失10000元为宜。杨千红抗辩所称陈建军系代其管理茶楼，与查明的事实不符，故不予采信。综上，上诉人何鑫灿的部分上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7085号民事判决第一项、第二项、第五项；二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7085号民事判决第三项为：限杨千红、陈建军于本判决生效之日起十日内按照85元每天的标准，向何鑫灿连带支付从2016年8月2日起至陈建军实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7085号民事判决第四项为：限何鑫灿于本判决生效之日起十日内向杨千红支付款项31550元；四、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7085号民事判决第六项；五、驳回杨千红的其他反诉请求。如果何鑫灿、杨千红、陈建军未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案一审案件受理费1662元，二审案件受理费1662元，共计3324元，由上诉人何鑫灿负担766元，被上诉人杨千红负担2558元。本判决为终审判决。审判长　　刘凯审判员　　刘英审判员　　ＸＸ二〇一七年十月九日书记员　　刘璇关注公众号“”