（2017）苏0703民初2527号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-18
案件名称
吴金国与连云港司麦尔物业管理有限公司、施晓如物权保护纠纷一审民事判决书
法院
连云港市连云区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴金国,连云港司麦尔物业管理有限公司,施晓如
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十二条第一款，第一百一十七条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十一条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初2527号原告吴金国，男，1958年10月25日生，汉族，住江苏省无锡市新区。委托代理人郑宝洪（系原告妻弟），居民，住浙江省诸暨市。委托代理人张同林，江苏英特东华律师事务所律师。被告连云港司麦尔物业管理有限公司，住所地连云港市连云区中山西路1号汇鸿大厦2302、2303室。法定代表人施晓如，总经理。被告施晓如，男，1958年4月10日生，汉族，住连云港市连云区。以上二被告共同委托代理人陈建华，连云区东城法律服务所法律工作者。原告吴金国与被告连云港司麦尔物业管理有限公司(以下简称司麦尔物业)、施晓如物权保护纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告吴金国及其委托代理人郑宝洪、张同林、被告司麦尔物业、施晓如的共同委托代理人陈建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴金国向本院提出诉讼请求：一、判决被告司麦尔物业返还原告位于江苏省连云港市连云区中山西路（1号）汇鸿大厦2401、2402、2403、2404室四套房屋，并恢复至开发商汇鸿置业有限公司交付毛坯房房屋原状。二、判决被告司麦尔物业赔偿原告损失346800元（自2008年12月1日起按每月月租金3400元当地同区域同类型房屋租金标准，暂计算至2017年5月31日，计102个月，应计算至实际交付恢复原状的四套房屋为止）。3、被告施晓如对被告司麦尔物业应承担的前述第一、二项债务承担连带赔偿责任。诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月24日，连云港市连云区人民法院作出（2017）苏0703民初1463号民事裁定书，要求原告另行起诉。2008年12月10日，原告与连云港汇鸿置业有限公司签订4份《商品房买卖合同》约定：1、原告购买连云港汇鸿置业有限公司开发的位于江苏省连云港市连云区中山西路（1号）汇鸿大厦2401、2402、2403、2404室四套房屋现房，并办理商品房备案登记。2、合同约定的四套房屋建筑面积分别为101.69㎡、69.47㎡、70.92㎡、98.79㎡。3、房屋交付标准为（1）外墙：1-3层干挂花岗岩；（2）内墙：公共部分白色乳胶漆，公寓内批腻子；（3）顶棚：电梯厅和公共走道为矿棉板吊顶；（4）地面：公共走廊和电梯厅的地面铺设花岗岩，公寓内为细石混凝土地坪；（5）门窗：钢质分户门，深色铝合金中空白玻；（6）厨房、卫生间：地面卷材防水，墙面1:3水泥砂浆毛面。合同还约定了其他条款。原告收房后，于2008年3月18日向被告司麦尔物业交付物业费、垃圾处理费、押金等1万元，并进行设计、安排装修人员、机械、黄砂、水泥、木材等进场。原告在室外露台建设职工食堂、餐厅时，被告司麦尔物业以24楼露台归全体业主使用为由，阻止装修施工，经多次协商无果后，原告被迫停止装修，另行租赁房屋使用。被告司麦尔物业利用原告的装修材料，直接将原告的上述4套房屋打通用于经营“汇鸿洒店”。之后原告多次要求被告司麦尔物业恢复原状，交付房屋。被告司麦尔物业以各种理由唐塞、拒绝。无奈之下，原告求助连云港汇鸿置业有限公司、连云港汇鸿置业有限公司最终向连云区人民法院起诉被告司麦尔物业，要求其恢复原状，向原告交付房屋，赔偿原告损失。但被连云区人民法院裁定驳回起诉。被告施晓如是被告司麦尔物业自然人独资股东，应对公司债务承担连带责任。被告司麦尔物业、施晓如辩称:本案已经超过诉讼时效，根据《物权法》第245条的规定，从本案原告提供的证据照片来说，占有的时间是2015年10月20日，到现在才提起诉讼显然超过1年的诉讼时效；应当追加连云港汇鸿置业有限公司为本案被告；被告使用空置房是经过原告同意许可的；原告要求每月3400元没有依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月18日连云港汇鸿置业有限公司将汇鸿精英国际大厦2001号、2002号、2003号、2004号房交付原告吴金国装修，2008年3月18日，原告吴金国向被告司麦尔物业预交2401-2404号房屋物管费、垃圾处理费、押金等共计10000元。2008年12月10日，连云港汇鸿置业有限公司（出卖方）与原告吴金国（买受人）订立《商品房买卖合同》四份，约定吴金国购买汇鸿精英国际大厦2001号、2002号、2003号、2004号房，房屋建筑面积分别为101.69平方米、69.47平方米、70.92平方米、98.79平方米。出卖人应当在2008年4月30日前，将总房款交清的房屋交付买受人使用。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装修、设备标准应符合附件三的标准等内容。合同附件三约定：装潢设备标准1、外墙：1-3层干挂花岗岩，2、内墙：公共部分白色乳胶漆，公寓内批腻子，3、顶棚：电梯厅和公共走道为矿棉板吊顶、4、地面：公共走廊和电梯厅的地面铺设花岗岩；公寓为细石混凝土地坪，5、门窗：钢质分户门；深色铝合金中空白玻，6、厨房、卫生间地面：卷材防水，墙面1:3水泥沙浆毛面。合同还约定其他内容。同时查明，汇鸿精英国际大厦2402-2404号房屋即为连云港汇鸿置业有限公司与原告吴金国所签订的四份《商品房买卖合同》对应约定由原告购买的2001-2004号房屋。2015年年底，原告与连云港汇鸿置业有限公司共同查看涉案四套房屋时，发现原告购买的四套房屋已被被告司麦尔物业占用对外出租，四套房屋被相互打通装修，用于经营汇鸿酒店。2017年4月12日，连云港汇鸿置业有限公司作为原告，以司麦尔物业作为被告，吴金国作为第三人向本院提起诉讼要求：1、判令被告司麦尔物业立即将第三人购买的四套房屋按规划图纸及购房协议约定的交房标准恢复原状。2、判令被告赔偿第三人购买的四套房屋被擅自使用的使用费333200元（自2008年12月参照现行本地一般市场月租标准3400元暂计算至起诉止，直至被告按诉讼请求第一项将四套房屋恢复原状为止）。本院立案受理后被告司麦尔物业辩称：涉案房屋由被告租赁给他人经营汇鸿大酒店，2015年年底汇鸿大酒店开业等。本院于2017年5月24日作出（2017）苏0703民初1463号民事裁定书，该裁定书认定：从吴金国与连云港汇鸿置业有限公司订立的《商品房买卖合同》的时间以及吴金国向司麦尔公司交纳物业费、保证金及垃圾费的时间来看，订立《商品房买卖合同》的时间为2008年12月10日，买卖合同约定的房屋交付期限为2008年4月30日前，吴金国交纳物业费的时间为2008年3月18日，《商品房买卖合同》的订立时间晚于房屋交付期限，吴金国购买的四套房屋为现房，且吴金国已经向司麦尔物业交纳了一定的物业费及装修保证金。庭审中，司麦尔物业陈述吴金国欲在楼顶露台上搭建设施，被其阻止，即表明吴金国当时已经开始对涉案的四套房屋进行装修，装修的前提为吴金国收房，取得房屋的钥匙。又根据司麦尔物业举证的其统计的2401-2404号房屋欠缴物业费、公摊费的明细，2401-2404号房屋的交纳人为吴金国，即司麦尔物业对于2401-2404号房屋的购房人系吴金国这一事实是知晓的。吴金国在被司麦尔物业制止后，停止装修，就购房款一事与连云港汇鸿置业有限公司协商，系连云港汇鸿置业有限公司与吴金国之间的纠纷，在连云港汇鸿置业有限公司尚未解除与吴金国之间的商品房买卖合同前，可以认定吴金国系汇鸿精英国际大厦物业服务合同的“业主”，裁定：一、驳回原告连云港汇鸿置业有限公司的起诉。该裁定已生效。原告主张涉案房屋房租按3400元/月计算，被告认可涉案房屋租金10元/月.平方米。另查明，被告司麦尔物业系自然人独资公司，施晓如系该公司自然人股东。原告主张被告司麦尔物业于2008年12月1日起使用涉案四套房产，原告未能举证。被告主张2016年12月1日将涉案四套房产对外出租，其举证的餐饮合作协议及交纳租金的收据与被告在本院（2017）苏0703民初1463号民事案件中的答辩意见及被告举证的连云港市连云区汇鸿精英国际大厦业主委员会出具证明的内容不一致，不具备真实性，本院不予确认。以上事实，由原告提交的本院（2017）苏0703民初1463号民事裁定书、原告2008年3月18日交纳物业垃圾处理、押金收据、《商品房买卖合同》4份、房屋测绘成果认签表、被告工商登记信息；被告提交的餐饮合作协议及交纳租金的收据、连云港市连云区汇鸿精英国际大厦业主委员会出具的证明及原、被告陈述予以证实。本院认为，本案系物权请求权纠纷，依法不适用诉讼时效制度。被告抗辩原告主张返还四套房产已过诉讼时效，于法无据，本院不予采信。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。原告吴金国已经本院2017年5月24日作出（2017）苏0703民初1463号民事裁定书认定系涉案四套房产的业主，原告吴金国有权就涉案四套房产主张权利。被告抗辩其经原告同意许可使用涉案房产，并未能举证，被告无权占有使用涉案房产，原告请求被告返还涉案四套房产本院予以支持。损坏他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。本案被告司麦尔物业无正当理由占有使用涉案四套房产，并在使用涉案四套房屋时，将四套房产装修并改变原始结构。原告吴金国请求将涉案四套房屋专有部分恢复至连云港汇鸿置业有限公司与其签订的《商品房买卖合同》所约定的交付标准，符合法律规定，本院予以支持。侵占他人财产，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。被告司麦尔物业侵占涉案四套房产，给原告造成房租损失，应由被告赔偿。原告主张涉案四套房产租金为3400元/月，被告予以认可，不违反法律规定，本院予以确认。原告主张被告司麦尔物业自2008年12月1日起占用涉案四套房产，原告就该主张未能举证，本院不予采信，被告司麦尔物业主张自2016年12月占用涉案四套房产，被告举证餐饮合作协议及交纳租金的收据不具备真实性，本院不予采信。被告举证的连云港市连云区汇鸿精英国际大厦业主委员会出具证明用涉案房产经营的汇鸿酒店于2015年年底开业，被告在本院审理的（2017）苏0703民初1463号民事案件中答辩中认可2015年年底租用涉案四套房产经营的汇鸿酒店开业，故本院确认2015年年底前涉案房产已由被告对外出租。本院认为装修应有二个月时间，故本院认定被告司麦尔物业自2015年10月1日占用涉案房产。被告司麦尔物业应自2015年10月1日至实际返还之日止按3400元/月标准支付原告租金。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告司麦尔物业系自然人有限公司，被告施晓如并未能举证证实公司财产独立于自己的财产，原告请求施晓如承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港司麦尔物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告吴金国位于江苏省连云港市连云区中山西路（1号）汇鸿大厦2401、2402、2403、2404室四套房屋，并恢复至四套毛坯房房屋状态(原告与连云港汇鸿置业有限公司订立的《商品房买卖合同》附件三约定的标准)。二、被告连云港司麦尔物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告吴金国租金损失（自2015年10月1日起至实际交付恢复原状的四套房屋之日止，四套房屋合计按每月月租金3400元计算）。三、被告施晓如对上述被告连云港司麦尔物业管理有限公司应承担的一、二项债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2134元,由被告连云港司麦尔物业管理有限公司承担（原告已交纳，被告与上述租金款项一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2134元，并将交款凭证一并交于本院。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 何宝国二〇一七年十月九日书记员 干名阳法律条文及上诉须知附录（1）法律条文《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 微信公众号“”