（2017）粤03民终11023号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-24
案件名称
揭英发与闫楠、深圳市集泰实业发展公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
揭英发,深圳市集泰实业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终11023号上诉人（原审被告，反诉原告）：揭英发，男，1981年7月20日出生，黎族。委托诉讼代理人：李平，广东深信律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：闫楠，女，1989年1月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘令波，广东广和律师事务所律师。原审被告：深圳市集泰实业发展有限公司。法定代表人：陈建智。上诉人揭英发与被上诉人闫楠、原审被告深圳市集泰实业发展有限公司（以下简称集泰实业）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初12279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人揭英发委托诉讼代理人李平、被上诉人闫楠及委托诉讼代理人刘令波到庭参加诉讼。集泰实业经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。揭英发上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、四项判决内容，请求依法改判。2、闫楠承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审法院存在认定事实错误，确定责任有误，判决内容明显不合理不公平，其具体内容分述如下：一、揭英发与闫楠双方签订的房屋租赁合同是真实合法有效的。揭英发已充分履行合同义务，己尽到法律规定的最低义务，不存在主观过错。根据合同约定可知：揭英发出租给闫楠的标的物是深圳市南山区XX路XX号XXXX居20、21、22号商铺二层阁楼，揭英发的主要义务是告知房屋现状情况并交付房屋，合同约定义务揭英发均已依约履行。同时揭英发在签订合同前就已告知闫楠出租标的物的实际情况，闫楠对此也是完全知情的。因此，揭英发并不存在任何隐瞒或欺骗的行为，房屋不能使用（特别提示：不是“合同不能履行”）的责任完全在于闫楠未按法律要求装修使用房屋。二、闫楠未按法律要求装修使用房屋而导致房屋被公安机关查封，该责任完全是闫楠造成的。一是其自身没有对开设私人影院需要进行的装修设计在法律上的要求进行充分了解；二是其自身缺乏对房屋可使用范围及消防要求的应有认知。揭英发对闫楠租赁房屋的目的及用途是完全不知情，直至房屋被深圳市公安局南山派出所查封方知晓其将房屋用于对消防要求十分严格的私人影院。闫楠租赁房屋用于消防要求严格的私人影院在签订合同前从未告知揭英发。即使告诉揭英发，揭英发也无法控制闫楠的装修设计行为。因此，闫楠的装修设计导致房屋消防不合格而被查封完全系闫楠单方面原因造成，其损失理应由闫楠单独承担。三、原审法院认定原揭英发双方都有过错，责任均分的行为明显不符合客观事实，并不公平也不合理。闫楠是主要责任。按前文所述，揭英发己尽法律及合同义务，对闫楠租赁房屋的用途是完全不知情也无必要。闫楠本身行为是导致租赁房屋不能用于私人影院的主要原因，而揭英发与闫楠之间签订的租赁合同里写明的用途是商业。首先，从客观实际来说，周边其他商铺与涉案商铺情况完全一致，均在正常使用经营（一审时已提交照片说明周边商铺可正常使用，例如：理发店、舞蹈室、餐饮、服装销售等）。这说明涉案商铺是可以用于一般商业用途的。再者，闫楠本身对周边商铺的租赁使用情况是调查了解过的，闫楠也知道可以用于一般商业用途。但是私人影院并非一般商业通途，因为其除了要在工商部门进行注册登记，还需要得到文化、广电等相关部门的许可。第三，闫楠事前没有充分了解私人影院的消防要求，导致自己的装修设计出现问题而被查封。除此以外，闫楠也未按法律规定向文化、广电等相关部门办理相应证件，即使其装修合格也无法顺利开业经营，因为私人影院属于特殊商业用途，并非在工商部门注册登记即可营业。第四，公安机关出具的查封说明里已明确原因是装修设计的材料有问题因而不符合消防要求，需要进行整改。揭英发一直以来就本着以和为贵的原则，愿意协助闫楠进行整改，而该租赁的房屋也是完全可以整改的。但因闫楠不愿意整改并一再恶意拖欠房租才导致租赁合同被解除，闫楠最终无权利继续占用房屋。综上所述，闫楠所租赁的房屋只是不能用于私人影院，而并非不能用于商业用途，闫楠不愿整改，也不愿调整用途而导致合同解除的责任完全在于闫楠。即使揭英发有过错，也是次要责任。请求二审法院查明事实。四、原审法院认定闫楠应支付的占有使用费由揭英发承担一半属于明显的错误。在合同解除之日，闫楠应当返还房屋，不得以任何理由再占有使用。因此，本案的占有使用费完全应由闫楠承担。本案中，闫楠从9月份就拖欠房屋租金，并于2016年9月29日向法院起诉。揭英发于2016年10月7日依约发出解除通知，要求闫楠立即腾退房屋。然而直到2016年12月6日，闫楠才返还房屋。中间两个月的时间，闫楠自己也起诉了，也收到了揭英发的解除通知，己没有任何理由继续占有使用房屋，这一责任完全是闫楠恶意占有而导致的，与揭英发毫无关系。由此产生的占有使用费理应由闫楠承担。综上所述，对本案中所产生的损失，闫楠应承担主要责任，并且承担占有使用费。揭英发在本案中的过错是次要的。请求法院能查明本案事实，依法纠正原审判决，维护揭英发的合法权益，彰显法律的公平正义。闫楠答辩称，一、本案签订的房屋租赁合同是无效的。二、本案涉案商铺被公安机关以消防问题被查封，其根本是揭英发的原因造成的。三、闫楠没有过错，尽到了一般房屋租赁合同的注意义务，但被欺骗遭受了巨大损失。综上，本案揭英发私自改建用违法建筑进行商铺出租，严重违法，欺骗闫楠投入巨额资金装修，造成损失，请人民法院依法裁判。闫楠向一审法院起诉请求：1、确认闫楠和揭英发的房屋租赁合同无效；2、揭英发返还闫楠租金和押金64666元；3、揭英发赔偿闫楠损失180106元；4、集泰实业对上述第2、3项诉讼请求的金额和揭英发承担连带责任；5、本案的诉讼费用由揭英发与集泰实业承担。揭英发向一审法院提出反诉请求：l、闫楠向揭英发支付2016年9月1日至10月7日的房租24666.66元（每月按30天计算）；2、闫楠立即腾退房屋并搬离，并向揭英发支付10月7日至闫楠搬离交付之日的房屋占有使用费，每天按666.66元暂计至2016年10月25日，共计12666.54元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由闫楠承担。一审法院认定：2016年7月25日，闫楠（承租方、乙方）与揭英发（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于深圳市南山区XX路XX号XXXX居20、21、22二层出租给乙方使用，租赁期限为2016年7月25日至2019年7月24日，每月租金为2万元，乙方应于每月5日前支付当月租金，押金4万元，租赁期间任何一方终止协议必须提前两个月书面通知对方，如甲方单方面提出终止协议，给乙方经济造成严重损失，将按照乙方在此房屋内全部经营投资额来支付违约金及全部押金和房租，如乙方单方面提出终止协议，甲方将不予退还押金，以及其他条款。合同签订后，闫楠向揭英发转账支付押金4万元及2016年7月25日至8月31日期间的租金24666元，揭英发向闫楠出具了押金收条。庭审中，揭英发确认闫楠向其支付了押金4万元和2016年7月25日至8月31日期间的租金24666元。闫楠提交了以下证据：1、装饰工程合同书、装修预算单、微信和支付宝的支付情况，证明揭英发对涉诉房屋进行了装修，装修金额118520元，实际已付款113520元，还有质量保证金5000元暂时未结算，但之后仍须向装修方支付。2、发票及收据，证明安装空调及空调管线的损失。因空调可以拆走，故闫楠未主张空调的损失，只是主张了安装空调3710元及走线300元的损失，共计4010元。3、合作伙伴协议书、报价单、收据，证明闫楠购买了音响设备及系统的费用，该音响设备和系统是不能撤换或再次使用的，所以闫楠支付了1.2万元的人工费用及布线费用。4、收款收据及购销合同，证明闫楠购买音响设备而支付的定金1.5万元。5、购销合同及相关付款凭证，证明闫楠安装吸音板及膈音毡费用共计12922元，含现金支付32元。6、发票，证明闫楠支付电信宽带费及人工费共计2489元。7、合同单及收款收据，证明闫楠由于定制招牌、窗帘、投影幕，证明闫楠支付定制招牌、窗帘、上门测量费、沙发的运费（不含沙发费用）等费用共计3520元。8、各种订单、送货单、销售单，证明闫楠支付各种杂费共计58227.47元，该杂物均可再次使用，但也造成了损失或折旧处理，闫楠只是轻微主张上述损失的20%即11645元。9、银行账单、交易明细、支付宝收支明细证明等，证明闫楠已经支付了主张的各种费用。10、封条及现状图片，证明闫楠主张的事实是存在的，涉诉房屋被查封。对于上述证据，揭英发均不予认可。2016年4月19日，深圳市南山区XX路XX号XXXX居20、21号铺取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。庭审中，闫楠与揭英发均表示涉案房屋的电表箱被深圳市公安局南山派出所查封，查封原因双方均不清楚。庭后，一审法院依法向深圳市公安局南山派出所调查取证查封原因，该所函复“2016年8月31日我所接消防投诉转办函，反映XX路XX号XXXX居有商铺私设影院存在消防隐患，当日我所派员现场核查，发现位于深圳市南山区XX路XX号XXXX居20、21、22号商铺二层阁楼设置影院，存在以下消防隐患：1、该影院属于公众聚集场所，违反消防技术标准，采用可燃材料装修，可能导致重大人员伤亡；2、该场所安全出口数量不足，不具备安全疏散条件。我所检查人员当即通知该场所负责人立即采取措施进行整改，在没有具体有效的改方案前提下，为防止因继续违规装修导致经营户损失扩大，现场关闭二层阁楼电源，在电源箱上张贴南山派出所封条，并告知该场所负责人按规定将消防设计文件报公安机关消防机构备案，抽查合格后才能装修，目前该场所并未进行消防设计备案”。一审法院根据闫楠的申请对涉案商铺已形成附合的装修装饰物委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，经评估公司评定估算，委估资产评估值为113893元。另查，2016年12月6日，闫楠与揭英发办理了涉案商铺交接手续。庭审中，揭英发表示XXXX居20、21、22三个商铺的二楼隔层即涉案商铺均是揭英发自行隔出的，没有单独的房产证。一审法院认为，揭英发虽然将深圳市南山区XX路XX号XXXX居20、21、22号商铺隔成二层，并将第二层出租给闫楠，但不能认定该隔出的二层即为违法建筑，故对于闫楠称涉案商铺为违法建筑，涉案租赁合同为无效合同的主张，一审法院不予采信。闫楠与揭英发签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。故对于闫楠要求确认其与揭英发签订的《房屋租赁合同》为无效合同的诉讼请求，一审法院不予支持。根据一审法院向深圳市公安局南山派出所调查涉案商铺电表箱被查封的原因，可知一方面系闫楠开设的影院属于公众聚集场所，违反消防技术标准，采用可燃材料装修，可能导致重大人员伤亡以及该场所并未进行消防设计备案；另一方面系揭英发将商铺隔作两层，导致涉案商铺安全出口数量不足，不具备安全疏散条件。综上，一审法院认为对于涉案合同无法继续履行的原因，闫楠及揭英发均存在过错，应承担相应责任，由此产生的损失由双方均分较为公平合理。现双方已于2016年12月6日对涉案商铺进行了交接，故对于揭英发反诉要求闫楠搬离的诉求已无必要，一审法院不予支持。租赁合同已实际解除，且对于合同的解除，双方均有过错，故揭英发无权继续占有闫楠支付的押金4万元，应予以返还。关于闫楠诉求揭英发返还已支付的租金24666元，按照双方责任均分，一审法院仅支持揭英发向闫楠退还已支付的租金12333元。关于闫楠诉求的装修损失180106元，对于已形成附合的装修装饰物评估值为113893元，一审法院按照双方责任均分的标准仅支持揭英发向闫楠应赔偿闫楠损失56946.5元，对于未形成附合的装修装饰物，无法确定是否用于涉案商铺中且该些物品可再次利用，一审法院不予支持。关于揭英发反诉闫楠支付2016年9月1日至搬离之日的租金和占用费，对于该期间的损失双方各承担一半，闫楠应向揭英发支付2016年9月1日至2016年12月6日期间的租金及占用费32000元（20000×3÷2＋20000÷30×6÷2）。闫楠要求集泰实业对揭英发的上述债务承担连带责任无法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、揭英发应于判决生效之日起十日内向闫楠退还押金4万元；二、揭英发应于判决生效之日起十日内向闫楠退还已支付的租金12333元；三、揭英发应于判决生效之日起十日内向闫楠赔偿损失56946.5元；四、闫楠应向揭英发支付2016年9月1日至2016年12月6日期间的租金及占用费32000元；五、驳回闫楠的其他诉讼请求；六、驳回揭英发的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2485.79元，评估费5000元，共计7485.79元，由闫楠负担4143元，由发揭英发承担3342.79元；反诉案件受理费183元，由闫楠负担91元，揭英发负担92元。本院确认一审查明的事实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案，XXXX居20、21、22三个商铺的二楼隔层即涉案商铺系揭英发在没有取得建设工程规划许可证情况下改变房屋结构自行隔出，且揭英发至今亦未能提供加建隔层建设规划许可资料，因此，揭英发与闫楠双方签订的租赁合同无效。一审法院对该合同的效力认定有误，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，出租人揭英发可以参照合同约定租金标准向闫楠收取涉案房屋占有使用费。闫楠向揭英发支付租金标准按照合同约定，涉案房屋的占有使用费标准为2万元／月，闫楠向揭英发支付2016年9月1日至12月6日期间的房屋占有使用费为64000元（20000×3÷2＋20000÷30×6）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补。由过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当承担各自相应的责任。因此，根据上述规定，闫楠承租的涉案房屋应当返还揭英发。揭英发收取闫楠缴纳的租赁押金4万元亦应予退还。因2016年12月6日，揭英发与闫楠已办理了涉案商铺的交接手续，故本院不予处理。造成涉案合同无效双方均有过错，揭英发应承担主要责任，应对合同无效承担60%的责任。故对于闫楠请求的装修损失，对于已形成附合的装修装饰物评估价为113893元，本院按照双方责任划分标准，揭英发应向闫楠赔偿损失68335.8元。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，导致处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初12279号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初12279号民事判决第二、五、六项；三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初12279号民事判决第三项为：揭英发应于本判决生效之日起十日内向闫楠赔偿损失68335.8元；四、变更广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初12279号民事判决第四项为：闫楠应向揭英发支付2016年9月1日至2016年12月6日期间的房屋占用使用费64000元；五、驳回闫楠的其他诉讼请求；六、驳回揭英发的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2485.79元，评估费5000元，共计7485.79元，由闫楠负担4172.29元，揭英发负担3313.5元；反诉受理费183元，由闫楠负担。二审案件受理费2325.59元，由闫楠负担930元，揭英发负担1396.59元。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 张 睿审判员 曹 静二〇一七年十月九日书记员 李开宇（兼）附：法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条:有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”