（2017）川1403民初1653号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-24
案件名称
卢琳与吴小清、李兴碧房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
眉山市彭山区人民法院
所属地区
眉山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢琳,吴小清,李兴碧,中国农业银行股份有限公司成都总府支行,成都乐居百年房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第三十四条第一款
全文
彭山县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1403民初1653号原告：卢琳，女，生于1963年8月20日，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：伍欢，四川元绪律师事务所律师。被告：吴小清，男，生于1962年10月26日，汉族，住四川省邻水县。被告：李兴碧，女，生于1964年3月16日，汉族，住四川省邻水县。第三人：中国农业银行股份有限公司成都总府支行。住所地：成都市总府路**号。统一社会信用代码：91510000901855372K。负责人：郭洪，行长。委托诉讼代理人：段静玲，四川博成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许燕，四川博成律师事务所律师。第三人：成都乐居百年房地产经纪有限公司。住所地：成都高新区元华二巷**号*层。法定代表人：宁粮彬，总经理。委托诉讼代理人：邹浩，四川航都律师事务所律师。原告卢琳与被告吴小清、李兴碧、第三人中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行成都总府支行）、成都乐居百年房地产经纪有限公司（以下简称成都乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，原告提出财产保全申请，本院已依法采取了保全措施。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢琳的委托诉讼代理人伍欢、第三人农行成都总府支行的委托诉讼代理人段静玲、许燕、第三人成都乐居公司的委托诉讼代理人邹浩到庭参加了诉讼。被告吴小清、李兴碧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴小清、李兴碧继续履行同原告及第三人成都乐居公司签订的《成都市存量房屋买卖合同》，协助原告办理位于眉山市彭山区房屋的解除抵押及所有权变更登记手续；2、判令被告吴小清、李兴碧立即按约定将涉案房屋交付给原告；3、判决被告吴小清、李兴碧向原告支付违约金67500元；4、判令第三人农行成都总府支行协助办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续；5、本案诉讼费由被告吴小清、李兴碧负担。事实和理由：两被告于2016年11月8日同原告及第三人成都乐居公司签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定：“1、被告将位于眉山市彭山区的房屋出售给原告；2、出售价格135万元，定金27万元；3、房屋不动产证出来后2周内，原、被告共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；4、两被告应当在收齐首付款当日将涉案房屋交付给原告；5、以及其他房屋交易相关事项”。合同签订后，原告按约定向被告支付了定金27万元，首付款53万元。但被告却拖延拒绝履行合同义务。为此，原告及中介方通过电话等方式多次与被告沟通让其按照合同约定完成本次房屋买卖交易，但被告却仍以各种理由推脱拖延，故原告起诉至法院。被告吴小清、李兴碧未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及相关证据。第三人农行成都总府支行述称，原、被告所交易的涉案房屋系被告在银行按揭贷款所购，该房屋在银行办理了抵押，银行要求原、被告将贷款本息还清后才配合办理相关手续。截止2017年8月9日，被告尚欠银行贷款本金692914.64元、利息20461.84元。第三人成都乐居公司述称，1、成都乐居公司已经完成了居间任务，促成了原、被告之间的房屋买卖协议，且双方的大部分义务已经履行；2、原、被告之间的房屋买卖合同真实有效，双方均应履行；3、成都乐居公司会继续协助原、被告办理相关房屋的事宜。原告卢琳为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1、原告的身份证复印件、被告的常住人口登记卡及第三人的工商登记信息；2、《房屋买卖合同》一份；3、收款收据两份、情况说明两份、说明人身份证复印件两份、收条、中国银行跨行人民币汇款凭证、中国银行交易流水明细清单、柜员机业务回执。第三人农行成都总府支行对原告提交的第1组证据的真实性无异议，但对第2、3组证据以与第三人农行成都总府支行无关为由不发表质证意见。第三人成都乐居公司对原告提交的1-3组证据的真实性均无异议。对原告提交的上述证据，本院认为，证据来源合法、内容客观真实，本院依法予以采信，并在卷佐证。第三人农行成都总府支行提交了以下证据：1、银行的营业执照；2、被告吴小清与第三人农行成都总府支行签订的个人购房担保借款合同及具有强制执行的债权公证文书；3、个人贷款基础信息及还款明细。原告及第三人成都乐居公司对第三人农行成都总府支行提交的第1、2组证据的真实性无异议，但对第3组证据认为需要核实后才能确定。对第三人农行成都总府支行提交的1-3组证据，本院认为，证据来源合法、内容客观真实，本院依法予以采信，并在卷佐证。第三人成都乐居公司未提交证据。根据本院认定的证据，本院查明如下事实：被告因购买恒大鑫丰（彭山）置业有限公司位于四川省眉山市彭山区商品房一套，于2010年6月9日与农行成都总府支行及恒大鑫丰（彭山）置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告向第三人农行成都总府支行借款889000元用于购房、借款期限240个月、被告用该房作抵押、恒大鑫丰（彭山）置业有限公司提供阶段性保证担保。2016年11月8日，原、被告及第三人成都乐居公司签订《成都市存量房屋买卖合同》一份，其中第一条“房屋基本情况”载明：“出卖人（即被告）所售房屋为眉山市彭山区，建筑面积179.11平米”；第二条“房屋权属情况”：“该房屋合同备案号4XXX”；第四条“成交价格、付款方式及资金划转方式”：“（一）、甲（即被告）、乙（即原告）双方商定该套房屋的成交价格为1350000元；（二）、定金交付：乙方应于2016年11月8日前向甲方支付定金270000元；（三）、合同签订后，三方同意按下列第3种方式支付房款：（3）乙方于递件过户成功当日将剩余房款550000元支付于甲方”；第七条“房屋的交付”：“出卖人应当在收齐首付款当日前将该房屋交付给买受人”；第九条“税、费相关规定”：“甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳”。另外补充条款载明：“1、甲方负责收房费用，甲方负责快速办证费用1万元，负责前期物业费；乙方负责过户费用，负责后期物业费；2、甲方指定的收款人为吴晓泉；3、2016年11月8日乙方已付定金140000元，剩余合同约定的首付款66万元于2016年11月16日前乙方支付给甲方，若未付，属乙方违约”。合同签订当日，原告向被告支付了140000元，被告向原告出具《收条》一份。该款中包括案外人李素珍转账的49900元，李素珍于2017年8月19日出具《情况说明》一份，证明其所转款项系替原告支付的购房款。2016年11月9日，案外人赖力通过中国银行向被告指定的收款人吴晓泉转款660000元，2017年8月15日赖力出具《情况说明》一份，证明其所转款项系替原告支付的购房款。至此，原告已于2016年11月10日前共支付被告购房款800000元，但被告至今未将案涉房屋交付给原告，也未办理相应的过户登记。另查明，2017年4月11日案涉房屋登记在被告名下，权证号为：不动产2XXXXXXXXXX。原告现尚欠被告购房款550000元。再查明，第三人农行成都总府支行向被告发放买房借款后，并未在房产管理部门办理房屋抵押登记，也未取得他项权证。本院认为，原、被告及第三人成都乐居公司于2016年11月8日签订的《成都市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。原告按照合同中补充条款的约定，向被告支付了定金及首付款共计800000元，但被告未按照合同约定向原告交付案涉房屋，也未办理相应的产权过户登记，其行为已构成违约，故原告要求被告继续履行合同、交付案涉房屋并协助办理所有权变更登记手续的主张，事实清楚、证据确凿、于法有据，本院依法予以支持。但因在本次交易中，原、被告双方互负义务，且原告要求继续履行合同，故根据合同约定，原告同时也应向被告给付尚欠的购房款550000元，并承担相关过户费用。对于原告主张被告支付违约金67500元，虽然被告的行为已构成违约，但原、被告双方并未在合同中对违约方应承担违约金及违约金的具体标准进行明确的约定，原告也未提交相应证据予以佐证，故根据合同意思自治原则，原告的该项请求因证据不足，本院依法不予支持。对于原告主张第三人农行成都总府支行协助办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续，虽然被告在恒大鑫丰（彭山）置业有限公司购买案涉房屋时，以案涉房屋作抵押在第三人农行成都总府支行办理了借款手续，但被告及第三人农行成都总府支行并未在房产管理部门办理相应的房屋抵押登记手续，第三人农行成都总府支行也未取得案涉房屋的他项权证，被告与第三人农行成都总府支行就案涉房屋作抵押的约定对原告并不发生法律上的排他效力，故原告要求第三人农行成都总府支行协助办理房屋解除抵押手续的主张，于法无据，本院依法不予支持。又因第三人农行成都总府支行不是原、被告房屋买卖合同的向对方，故原告要求第三人农行成都总府支行协助办理房屋所有权变更登记手续的主张，于法无据，本院依法也不予支持。综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告卢琳于本判决生效之日起三十日内，给付被告吴小清、李兴碧购房款550000元。二、被告吴小清、李兴碧于本判决生效之日起十日内，将位于眉山市彭山区的房屋交付给原告卢琳，并于本判决生效之日起三十日内协助原告办理该房的所有权过户登记手续（房屋权证号为：不动产2XXXXXXXXXX），相关过户费用由原告负担。三、驳回原告卢琳对第三人中国农业银行股份有限公司成都总府支行的诉讼请求。四、驳回原告卢琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8779元、财产保全费5000元，其中案件受理费由原告卢琳负担744元；被告吴小清、李兴碧负担案件受理费8035元、财产保全费5000元，合计13035元（被告负担的13035元原告已垫付，此款由被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员 聂 晶二〇一七年十月九日书记员 徐玲瑶 微信公众号“”