（2017）豫01民终12807号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-04
案件名称
河南省雄风实业有限公司、郑州市金水区丰产路街道办事处杜岭村委会杜岭村民组房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南省雄风实业有限公司,郑州市金水区丰产路街道办事处杜岭村委会杜岭村民组
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终12807号上诉人（原审被告）：河南省雄风实业有限公司，住所地郑州市杜岭中街159号，组织机构代码：70677842-0。法定代表人黄文,总经理。委托代理人付宇飞、王晓飞，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州市金水区丰产路街道办事处杜岭村委会杜岭村民组，住所地郑州市金水区杜岭中街158号。负责人杜胜利，组长。委托代理人杨焱、贺学文，河南信行律师事务所律师。上诉人河南雄风实业有限公司（以下简称雄风实业）因与被上诉人郑州市金水区丰产路街道办事处杜岭村委会杜岭村民组（以下简称杜岭村民组）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初3881号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人雄风实业法定代表人黄文及其委托代理人付宇飞、王晓飞，被上诉人杜岭村民组委托代理人贺学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雄风实业上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.合同到期后，上诉人已停止经营，并搬离、腾空涉案房屋，但被上诉人拒不配合接收房屋，上诉人将涉案房屋委托第三人看管,视为上诉人已将涉案房屋返还给了被上诉人，故上诉人已无法再履行被上诉人主张的所谓返还义务；2.被上诉人未履行合同约定的提前6个月明确是否续租义务，未给上诉人合理期限，已经构成严重违约；3.一审判决上诉人支付被上诉人延期交房产生的租金，无事实及法律依据。上诉人已交房，不应支付延期交房产生的租金。4.即使上诉人应当支付延期交房租金，根据涉案房屋的实际，按50元/平方米/月计算的标准计算房租过高，严重违背公平原则。杜岭村民组辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.涉案房屋租赁合同期限届满，上诉人应及时腾空房屋。租赁合同届满前，被上诉人多次通知上诉人不再续租，并于2016年12月14日通过张贴公告和直接送达方式通知上诉人，将房屋腾空日期宽限至2017年1月5日;2.上诉人违法占用租赁房屋，应当支付房屋占有使用费。一审法院依据郑州市房地产管理局非住宅写字楼租赁标准的最低标准判决上诉人支付房屋占有使用费合法、合情、合理;3.上诉人违反合同约定。合同到期后，上诉人违反合同约定拒不搬离其可以“移动部分”的物品，而要求被上诉人承担30万元的“转让费”4.证人乔某是上诉人的租房客，长期免费使用上诉人的出租房，双方有利益关系，其证人证言不足采信；5.《委托看管协议》是虚假的。该协议是2017年1月20日签订，而作为被委托一方的杨浩于2017年6月才毕业，2017年1月还是在校学生，其没有履行合同的时间、精力和能力。杜岭村民组向一审法院起诉请求：1、判令被告腾空房屋，并完整移交给原告；2、判令被告承担延期交房产生的租金21万元（按50元/平方米/月，暂计至2017年2月6日，2月以后的租金要求计算到被告搬出之日）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2000年8月28日，原告杜岭村民组作为甲方，被告雄风实业作为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，主要约定如下：甲方将位于经七路41号的全部房产租赁给乙方作为经营性使用，占地面积共约4000平方米，房屋产权及土地使用权均属甲方。租赁期限为十五年，从2001年元月1日起至2016年12月31日止，合同签订生效之日起至2000年底为装修期和办证期。租赁费15年共计叁佰玖拾伍万元，其中前五年每年为二十五万元，中间五年每年为二十六万元，后五年每年为二十八万元。交费时间为每年元月一日和七月一日，分别交纳上半年和下半年租赁费。乙方应按期交纳房租费，超过规定时间15天时，每逾期一天，应交租赁费数额1%违约金，逾期三个月以上，甲方有权中止合同。合同期满6个月前，双方应明确是否续签合同，双方同意续签时，应重新订立合同，如中止合同时，原乙方所投资产不可移动部分归甲方所有，可移动部分作价给甲方或乙方自行处理。双方因本合同发生纠纷时，应协商解决，协商不成时，提交合同仲裁部门或人民法院解决。2016年12月14日，原告书面通知被告不再续租，书面通知以张贴到本案所诉房屋大门上的形式送达被告，并将房屋腾空日期宽限至2017年1月5日。被告从租户处得知张贴此通知一事。另查明，郑州市房地产管理局租赁处提供：郑州市住宅房地产与非住宅房产租赁价格行情，2016年12月-2017年3月，非住宅写字楼50-80元/平米/月。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均有依法履行合同的权利和义务。根据合同约定：租赁期限15年，从2001年1月1日起至2016年12月31日止；合同期满前6个月前，双方应明确是否续签合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告均未在合同约定的期限内明确是否续签合同，2016年12月31日双方签订的合同到期，故原告诉请被告腾空房屋并完整移交给原告的主张，该院予以支持。原告主张被告承担延期交房产生的租金21万元（按50元/平方米/月，暂计至2017年2月6日，2月以后的租金要求计算到被告搬出之日），参照郑州市同时期同区域同类房屋租金价格50元/平方米/月，故该院对原告以上诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省雄风实业有限公司于本判决生效之日起二十日内返还承租原告郑州市金水区丰产路街道办事处杜岭村委会杜岭村民组位于郑州市××××号的房屋。二、被告河南省雄风实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑州市金水区丰产路街道办事处杜岭村委会杜岭村民组延期交房产生的租金（建筑面积共约4000平方米，按50元/平方米/月计算，自2017年1月1日起至被告河南省雄风实业有限公司搬出之日止）。案件受理费17400元，由被告河南省雄风实业有限公司负担。本院二审期间，上诉人雄风实业提交以下三组证据：第一组：涉案房屋照片。证明：涉案房屋2016年12月1日已经停止营业，且该房屋年久失修，多处墙面腐蚀脱落，已无经营价值，按照同等位置的写字楼租金标准计算有失公正。第二组：乔某证人证言。证明：上诉人于2017年1月10日将涉案房屋交于被上诉人，被上诉人拒绝接收，上诉人已按合同约定履行后合同义务，已经将房屋返还给被上诉人。而被上诉人为了谋取非法利益，故意拖延接收房屋。第三组：委托看管协议。证明：租赁合同到期后，被上诉人不来接管，2017年1月20日，上诉人与第三人杨浩签订委托看管协议，由杨浩对涉案房屋进行委托看管，在被上诉人接收房屋时，杨浩必须无条件配合交还。被上诉人要求上诉人返还房屋没有任何事实和法律依据，上诉人已将涉案的房屋通过委托第三人看管的方式交付给了被上诉人，已无法再履行被上诉人主张的所谓返还义务，亦不应承担占用期间的租金。杜岭村民组发表如下质证意见；对证据的真实性和证明目的均有异议。本案一审立案日期为2017年元月20日，一审开庭日期为6月2日，在此期间上诉人均未提交委托看管协议，现在上诉人提交的委托看管协议日期为元月20日，系上诉人在一审判决出来后补充的假证据，委托看管协议一方为在校生，没有时间和精力履行义务，签订时间1月20日，一审开庭为6月2日，委托看管协议是事后补签或是虚假的。我方向被上诉人沟通后，再行决定要不要对该委托看管协议进行鉴定。所拍照片也无法证明其将房屋交付的事实，涉案房屋仍旧由上诉人占用控制，且上诉人仍在收取涉案房屋租金。本院对上诉人提交的证据认证如下：上诉人所提交的证据不能证明上诉人的证明目的，本院不予采信。本院二审期间，被上诉人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人雄风公司主张合同到期后，上诉人已将涉案房屋返还给了被上诉人，在被上诉人拒不配合接收房屋的情况下，上诉人将涉案房屋委托第三人看管,视为上诉人已将涉案房屋返还给了被上诉人，故上诉人已无法再履行被上诉人主张的所谓返还义务。本案中，上诉人没有证据证明被上诉人接收涉案房屋，视为上诉人没有返还涉案房屋。故上诉人的该项上诉请求不成立，本院不予支持。上诉人又称被上诉人未履行合同约定的提前6个月明确是否续租义务，已经构成严重违约。但是本案中，上诉人和被上诉人双方均未在合同约定的期限内明确是否续签合同。不能就此理解为被上诉人同意续签合同，也不能理解为被上诉人严重违约。在2016年12月31日双方签订的合同到期的情况下，被上诉人通知上诉人不再续签合同、主张上诉人腾空房屋并完整移交给被上诉人的观点并未违反双方合同约定，故上诉人的该项上诉请求亦不成立，本院亦不予支持。上诉人再称一审判决上诉人支付被上诉人延期交房产生的租金，无事实及法律依据，上诉人已交房，不应支付延期交房产生的租金。但是上诉人无证据证明已将房屋交予被上诉人，故其该项上诉请求亦不成立。上诉人最后称延期交房的房租计算标准过高，但是无证据证明，原审判决参照郑州市同时期同区域同类房屋租金价格50元/平方米/月计算房租并无不当。综上，上诉人的各项上诉请求因无证据支持而不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由上诉人河南省雄风实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨相峰审判员 李庆伟审判员 姚振勇二〇一七年十月九日书记员 王 磊 关注公众号“”