（2017）鲁0211民初12481号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-13
案件名称
杨付娟与海上嘉年华（青岛）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市黄岛区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨付娟,海上嘉年华（青岛）置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初12481号原告：杨付娟，女，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：韩祎，山东汉顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔腾飞，山东汉顿律师事务所实习律师。被告：海上嘉年华（青岛）置业有限公司，住所地黄岛区漓江西路1166号。法定代表人：景戈平，总经理。委托诉讼代理人：孙洁琼，山东首辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴李燕，山东首辰律师事务所律师。原告杨付娟诉被告海上嘉年华（青岛）置业有限公司（以下简称嘉年华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨付娟的委托诉讼代理人韩祎、乔腾飞，被告嘉年华公司的委托诉讼代理人吴李燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨付娟向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金263805.73元；2、被告向原告返还房屋面积差价购房款237.57元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月26日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》及补充协议一份。合同约定被告将位于青岛开发区漓江西路1166号《海上嘉年华》1栋1单元10层1001户房屋出卖给原告，每平米11878.58元，总房价款1636512元。合同约定的交房日期为2012年6月30日，如未按照上述日期交房的，违约方应按已支付房款日万分之二，计算从合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止的违约金。合同签订后，原告如约支付了房屋价款，被告直到2015年8月16日才将房屋交付。同时该房屋实际面积137.75平方米，比合同约定的面积少0.02平方米。嘉年华公司辩称，1、被告已向原告支付109646.3元，是对原告逾期接收房屋的全部补偿。原告诉讼请求中2013年6月1日至2015年8月8日期间产生的违约金已过诉讼时效。被告于2013年7月16日曾向原告发放书面《入伙通知书》，通知原告收房，当时涉案房屋已经具备实际居住使用条件，但原告拒不收房。涉案房屋于2015年2月12日通过竣工验收，被告于2015年5月5日再次向原告发放《关于收房的温馨提示》，书面通知原告收房，但原告于2015年8月16日才收房。因此，原告迟延收房，人为扩大损失，其主张不应得到支持。2、即使被告存在逾期交房的违约行为，但合同约定的逾期交房违约金标准为总房款的日万分之二，该约定过分高于造成的损失，法院应予以调整，适当减少违约金的标准至房屋租金标准的130%。综上所述，被告向原告支付的逾期交房违约金足以弥补原告逾期交付使用房屋期间的实际损失，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2010年10月26日，原告杨付娟与被告签订了《青岛市商品房预售合同》及《青岛市商品房预售合同补充协议》，合同约定：乙方（原告杨付娟）向甲方（被告嘉年华公司）购买黄岛区漓江西路1166号《海上嘉年华》1栋1单元10层1001户，建筑面积137.77平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币11878.58元，根据甲方暂测的房屋面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币1636512元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件，即该商品房经验收合格，商品房验收合格的标志为经政府相关部门竣工验收备案。合同第十一条约定，甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。合同第十二条规定，甲方如未在本合同第十一条规定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起计算至实际交付之日止。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付日期前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30日内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方向乙方发出交房通知。合同签订后，原告杨付娟向被告支付购房款1636512元，原告杨付娟购买的涉案房屋于2015年2月16日取得青岛市建设工程竣工验收备案证。被告已按合同约定向原告支付逾期交房违约金至2013年5月31日。被告于2015年5月6日向原告邮寄的《关于收房的温馨提示》载明：您购买的海上嘉年华1栋1单元10层1001号精装房屋（以下简称该房屋）根据《青岛市商品房预售合同》的约定已达到交付条件且我司已于2013年7月21日向您发出《入伙通知书》并约定了交付时间；为保障您的切身利益，亦体现您与我司双方合同精神及您履约的诚意，请您尽快莅临青岛海上嘉年华办理收房相关手续；同时我司承诺将按照合同约定，承担逾期交房赔偿责任，我司决定在交房现场启动违约金处理方案。原告于2015年5月8日收到该温馨提示。被告于2015年8月16日将涉案房屋交付给原告。2017年8月14日，原告电话联系被告公司工作人员，该工作人员表示，违约金没有具体的时间能支付，都是压着，也不知道什么时候能付。上述事实，有原、被告提交的证据以及双方当事人的当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》、《青岛市商品房预售合同补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。庭审中被告对原告主张的房屋面积差价237.57元无异议，本院对此依法予以确认。本案双方当事人争议的焦点在于：被告是否应支付原告2013年6月1日至2015年8月15日的逾期交房违约金。结合庭审情况，本院分析判定如下：依据原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》，被告应于2012年6月30日前将该房屋交付给原告，且被告交付的房屋应为经竣工验收合格后的房屋。经查，被告取得青岛市建设工程竣工验收备案证时间为2015年2月16日，此时房屋才具备交付条件，因此被告逾期交房行为成立，应当支付原告逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算期间，原告自认被告违约金已经付至2013年5月31日，主张被告支付2013年6月1日至2015年8月15日的违约金。经查，原告收到被告邮寄《关于收房的温馨提示》的时间为2015年5月8日，此时被告涉案房屋已经具备了合同约定的交付条件，根据合同第十三条，原告应于接到通知后30日内会同被告对该房屋进行验收交接，因此原告应于2015年6月7日前会同被告对该房屋进行验收交接，因此2013年6月1日至2015年6月7日的逾期交房违约金应属被告原因所致，本院予以支持。对于原告主张的2015年6月7日之后的违约金，因被告已经尽到通知义务，系原告怠于接收房屋所致，该期间的违约金，本院不予支持。被告主张已经支付的违约金系被告对逾期交房的全部赔偿，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告认为合同约定违约金过高，要求根据其提交的租房合同予以调减。因《青岛市商品房预售合同》约定原告逾期付款的违约金亦为日万分之二，而被告在其出具的《关于收房的温馨提示》中亦说明将按照合同约定承担逾期交房违约责任，且被告已支付原告逾期交房违约金至2013年5月31日，故本院对被告要求调减违约金的主张不予支持。关于逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题，本院认为，一方面，被告的逾期交房行为系连续性的事实行为，被告将房屋实际交付原告发生在2015年8月16日，该日距离起诉之日不满两年；另一方面，被告在向原告发送的《关于收房的温馨提示》中明确载明其将按照合同约定承担逾期交房赔偿责任，亦证明被告有重新确认其将按约定承担责任的意思表示；第三，原告提交的录音也显示2017年8月14日被告工作人员对原告主张的违约金并不否认，只是表示因公司资金紧张，一直未能支付。综上，被告关于时效问题的主张，本院不予支持。综上，被告应支付原告房屋面积差价237.57元、逾期交房违约金241221.87元（按照原告已支付房款1636512自2013年6月1日至2015年6月7日，按日万分之二计算）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告海上嘉年华（青岛）置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告杨付娟自2013年6月1日至2015年6月7日的逾期交房违约金241221.87元；二、被告海上嘉年华（青岛）置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告杨付娟房屋面积差价237.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5261元，减半收取2630.5元，由原告杨付娟负担30.5元，由被告海上嘉年华（青岛）置业有限公司负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向第二审人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 刘伟春二〇一七年十月九日书记员 孙玉滢 来源：