（2017）京0105民初37079号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-05-08
案件名称
师滕霄与吕春洪房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
师滕霄,吕春洪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初37079号原告师滕霄，女，1970年12月12日出生，住址河北省石家庄市元氏县。委托代理人孙哲丹，北京市兰台律师事务所律师。委托代理人杨明俊，男，1965年3月3日出生。被告吕春洪，女，1969年10月1日出生，住址北京市海淀区。原告师滕霄与被告吕春洪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。师滕霄及其委托代理人孙哲丹、吕春洪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。师滕霄诉称：2017年3月13日，我经北京链家房地产经纪有限公司介绍，与吕春洪签署北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议，约定她向我出售位于北京市朝阳区双营路11院4号楼8层3单元XXX的房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋属商品房，规划用途是办公，成交价格为120万元，套设施、设备作价354万元。后我依约定向吕春洪付了定金60万元。2017年3月26日，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目理的公告》。政策出台后，由于涉案房屋为商改住，根据新政策将无法过户给我，我便通知吕春洪，要求解除合同、返还定金。春洪收到通知后以各种借口拒绝配合，双方一直不能就争议达成一致。我据此诉至法院，要求判决1、解除双方2017年3月13日签订的北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）及补充协议，2、吕春洪返还我定金60万元，3、吕春洪支付我迟延还款利息，以60万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年5月8日至她全额退还60万元定金之日止。吕春洪辩称：不同意师滕霄的诉讼请求。我在2013年3月13日晚上和师滕霄签了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议。我不同意退还定金，也不同意支付利息。在整个过程中我没有过错。2009年我从开发商处签合同买这套涉案房屋的时候，约定这个房屋是有上下水，卫生间的，开发商卖这套房屋给我就是按照居民住房卖的，虽然这个合同上写明了这个房子以办公用途来立项。开发商口头承诺我这套房屋的所有费用，按照民用住宅的标准来收取。2011年开发商按期交房，我拿到了水电燃气等卡，也确实是按照居民住宅标准收取的费用。这些情况中介也知道。房屋产权证上写的性质是办公，但是北京市政府批准了，可以作为居住，收费按照民用价格。不是因为房屋的性质导致合同不能履行。问题出在师滕霄和中介。我在收到起诉书才知道，师滕霄解除合同是以涉案房屋的性质是商改住无法过户的理由。之前商改住不能过户的情况，我不清楚。师滕霄就该问题也没有跟我沟通过。经过我的了解，即使新政策发布了，涉案房屋所在的同一栋楼，也有其他的卖家完成了网签，我认为目前涉案房屋是可以过户的。我正常履行了合同，没有怠于履行的情形，合同至今未能履行是因为中介未提前告知我办银行卡的相关事宜。师滕霄和中介在没有告知我的情况下同银行违规办了一张我名下的银行卡，至今没有告诉我办卡的具体事宜，影响了交易安全。由于对方始终不给我解释银行卡的事情，导致合同不能正常履行。我认为如果按照合同正常履行可以在政策变更前完成网签，可以不受政策变更的影响，经审理查明：2011年9月16日，吕春洪取得涉案房屋的所有权，该房屋规划用途登记为“住宅（非居住）”。2017年3月13日，吕春洪与师滕霄签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定吕春洪将其名下的涉案房屋出售给师滕霄，建筑面积63.4平方米。该房屋规划用途为办公。涉案房屋已设定抵押，吕春洪应于2017年5月10日前办理抵押注销手续。房屋成交价格120万元，家具家电等配套设施作价354万元。买受人向出卖人支付定金60万元，支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按规定直接支付给出卖人。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。办理完房屋所有权转移登记手续后，出卖人应于2018年3月8日前将房屋交付买受人。双方应自本合同签订之日起140日内共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。同日，师滕霄和吕春洪还签订了补充协议。在补充协议中，甲方吕春洪与乙方师滕霄约定定金分两笔支付，第一笔20万元在2017年3月8日支付，第二笔40万元在2017年3月25日前支付。双方还就房屋解除抵押、购房款的支付、税费负担、物业交割等事项进一步进行了约定，并且特别约定本协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。2017年3月9日，师滕霄支付吕春洪定金20万元，2017年3月22日，又支付吕春洪定金40万元。吕春洪分别出具了收据。后续履行过程中双方发生争议。涉案房屋的买卖网签未能成功。庭审中，师滕霄提交了税收完税证明1页、人员账户信息查询打印件1页，证明其并非京籍人员，没有在京纳税记录，新的政策出台后已不符合购房条件。吕春洪认为真实性无法确认，且师滕霄虽非京籍，但不能以此作为合同能否履行的依据。师滕霄还申请证人唐某作证，该证人到庭作证称：我是链家的经纪人，负责本案中的交易。涉案房屋的定金合同是3月8日签的，正式合同是3月13日签的。师滕霄一共分两次给了60万元定金。因为当时建委只认几家银行的卡，所以我们事先要求双方办理浦发银行卡。3月17日我向吕春洪要资料做网签，她说没有办理浦发银行卡。3月22日的时候，我又催促吕春洪两次，对方同意了，但是没有办理银行卡。3月23日我向吕春洪要了农业银行的银行卡，她给我了。但是师滕霄没有办法办理农行卡。我当天就把这个情况告诉吕春洪了。吕春洪说她要出差没办法在北京办卡。师滕霄的爱人表示可以以代发工资卡的形式，给吕春洪办一张卡，这张卡不激活用不了。3月23日师滕霄的爱人去浦发银行就办这张代发工资卡，但在在正式办之前，银行需要给吕春洪打电话确认，我听师滕霄的爱人说银行得到吕春洪的允许，所以给吕春洪办理了一张浦发银行卡。3月26日北京市就出台新的限购政策了，商用的房屋要求购买人同民用住房一样有购房资格。这样就导致师滕霄不具备购买涉案房屋的资格。当天我微信告诉吕春洪政策出台，恐怕无法将涉案房屋过户到师滕霄名下；并且她当时已经把涉案房屋挂在麦田公司网站上卖，所以我告诉她不要一房两卖，再等待一段时间，我们会努力推进合同继续履行。3月27日我和吕春洪还去办理了一张中信的银行卡，结果还是因为政策原因履行不了。3月29日下午我告诉吕春洪没有办法继续履行合同了。吕春洪质证称除了办理浦发银行卡的内容，其他内容真实性无法确认。吕春洪为了证明其主张，提交了以下证据：1、资金监管银行卡办理声明1张，证明双方约定里没有要求办理浦发银行的银行卡，也没有要求必须在北京办。2、吕春洪同链家中介张某某微信聊天记录6页，可以证明3月14号吕春洪在北京呆了一天，中介知道这个情况，但是没有要求其办理浦发或者中信的银行卡；3、吕春洪和唐某的微信聊天记录24页，通过这些聊天记录，可以证明吕春洪因为工作原因手机经常要关机，唐某在3月16号或17日才通知吕春洪必须在北京办理浦发或中信银行的银行卡，而且说是做网签用的。此外，这也说明唐某在3月23日银行卡办好之前根本没有提过这件事。其他人也没有向吕春洪解释这件事情。3月25日之后，吕春洪去询问中介办理银行卡的细节问题，但是对方不给我解释，也没有出示任何书面文件。在政策出台以后吕春洪联系了唐某，要求解除合同，但是他不同意，让再等一段时间。4、大羊坊6号院居住、商业项目天然气供应规划方案，证明涉案房屋是按民用水电的标准收费的，商改住是经过市政府批准的；5、银行客户账号凭条1张，证明浦发银行未经我允许给我开了一张银行卡，留的地址都和我没有关系，至今银行也不让我看这张卡。师滕霄质证称：1、真实性认可，证明目的不认可，是吕春洪怠于履行合同。2、3真实性认可，证明目的不认可，中介行为与我方无关。4、5真实性和证明目的均不认可。案件审理过程中，本院赴北京市住建委就涉案房屋的性质，以及是否适用新的限购政策进行调查。该单位表示涉案房屋非居住用途，应为商业用房，须受到北京市政府2017年3月26日出台的限购政策约束。如双方在2017年3月26日前完成网签，则合同可以继续履行，否则需要同时满足购房人名下无其他房屋，且连续五年在京缴纳社保方可继续履行，办理房屋网签、过户等手续。上述事实，有补充协议、北京市存量房屋买卖合同、房屋所有权证书、收据、当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案中吕春洪与师滕霄签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议都是各方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除一节，双方均要求解除合同及补充协议，本院对此不持异议，对该项请求予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，吕春洪收取的定金理应全额退还。关于迟延还款利息一节，本院不予支持，原因在于双方开庭前并未就解除与否达成一致，吕春洪不负有退还定金的义务，故不存在利息问题。且该合同不能继续履行的根本原因在于政策出台后带来的限制，而非吕春洪的个人行为。根据在案证据以及本院调查核实的结果，涉案房屋从性质上说属于商业用房，并非住宅。因此本次交易必然受到新的房屋买卖政策约束，师滕霄在新政策出台后已不具备相应的购房资格，故涉案房屋继续交易已不可能。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告师滕霄与被告吕春洪二〇一七年三月十三日签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议。二、被告吕春洪于本判决生效之日起七日内退还原告师滕霄购房定金六十万元。三、驳回原告师滕霄其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万二千三百六十元，原告师滕霄负担一万元（已交纳），被告吕春洪负担一万三千三百六十元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 文怡昊二〇一七年十月九日书记员 姚澍峥 来自