（2017）鄂01民终4803号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-10-16
案件名称
朱志辉、代杨房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱志辉,代杨,杨卫星,武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终4803号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱志辉，男，1991年12月28日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：黄仁春，北京（武汉）大成律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：代杨，女，1981年10月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：黄俊、张玥单，湖北得伟君尚律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人(原审被告)：杨卫星，男，1958年6月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：黄俊、张玥单，湖北得伟君尚律师事务所律师，一般授权代理。原审第三人:武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司,住武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。法定代表人：高凡春，该公司总经理委托诉讼代理人:范珍，该公司职工。上诉人朱志辉因与上诉人代杨、被上诉人杨卫星及原审第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）房屋买卖合同纠纷一案，朱志辉与代杨均不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱志辉上诉请求：1.维持武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初651号民事判决第一项、第三项，撤销该判决书第二项。2.改判解除朱志辉与代杨于2016年12月17日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》。3.改判代杨和杨卫星共同向朱志辉支付210000元违约金。4.代杨和杨卫星承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、所谓多交5万余元税费并不是一个确定的事实。一审判决将杨卫星单方“听说”的“多交5万余元税费”认定为一个确定的事实属于认定事实不清。二、涉案房屋买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审判决认定涉案房屋买卖合同无效属于适用法律错误。人民法院应根据国家法律规定依法认定合同效力，当事人不能对合同效力进行约定；我国法律没有合同“视为无效”的相关规定；即使当事人可就合同效力进行约定，涉案房屋买卖合同应同时满足“导致乙方税费过高”和“不满足上市要求”两个条件，合同才“视为无效”，一审法院仅以“导致乙方税费过高”就认定合同“视为无效”与合同条文不符；5万元税费与100多万的房屋价值比较起来，并不一定属于“过高”；即使合同“视为无效”的条件已满足，也应由朱志辉来决定是否行使该条款赋予的权利，而朱志辉已明确表示不管该5万元税费是否属实都愿意支付该笔税费。三、代杨是本案的违约方，应按房屋买卖合同约定向朱志辉支付210000元的违约金。因涉案房屋价格上涨，代杨为此违约不履行合同义务：相关各方于2016年12月27日办理产权调查及银行贷款面签手续，代杨本人未到场，导致未办理产调及面签手续；2016年12月27日当天，杨卫星借口将存放于第三人处的房屋权属证书原件带走，违反三方签订的居间服务合同第四条的约定；此后，代杨一直不接电话或无法接通，不配合朱志辉和第三人办理产调及面签手续，构成根本违约。代杨上诉请求：1.撤销一审判决。2.驳回朱志辉的全部诉讼请求，并支持代杨在一审中的反诉请求（即判令朱志辉支付违约金210000元）；3.一、二审诉讼费用由朱志辉承担。事实与理由：一审判决认定双方签订的合同无效属事实认定错误，根据2016年12月28日朱志辉的微信内容和第三人的当庭陈述，法庭确认在28日朱志辉通过微信向代杨和第三人表示多的税费家里正在凑钱，并要求继续面签，由此可认定朱志辉与代杨就房屋交易事宜再次达成一致，均愿意继续履行交易，故至此合同仍合法有效。2016年12月29日朱志辉要求退还定金，明确表示不愿继续履行交易，此时仍在双方约定的面签时间内，其后朱志辉又于2017年1月12日发出解除合同通知函，进一步确定拒绝履行合同，因此应认定为朱志辉单方违约，其应当承担违约责任。朱志辉于2017年1月20日起诉请求解除涉案房屋买卖合同，其诉讼请求的基础不存在，完全属恶意起诉。杨卫星答辩称，请求支持代杨的诉讼请求，驳回朱志辉的诉讼请求。搜房公司答辩称，2016年12月27日在做产调时，杨卫星借口将交由第三人保管的房产证拿走，然后告知第三人房屋不卖了，28日再联系杨卫星就联系不上了；关于面签，第三人在面签最后一天联系了代杨，但是联系不上；上市交易的时间是以代杨和开发商签订房屋买卖合同的时间开始计算，是否有税费是以房产证登记的时间为标准开始计算的，满两年就不用交了；第三人告知有税费是因为当时确实在2年内。朱志辉向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2016年12月17日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；2.杨卫星和代杨共同向朱志辉返还25000元已付款；3.杨卫星和代杨共同向朱志辉支付210000元违约金；4.本案的诉讼费用由杨卫星和代杨承担。代杨反诉请求：1、依法判令朱志辉支付违约金210000元；2、依法判令反诉的诉讼费用由朱志辉承担。一审法院查明：位于武汉市汉阳区三里坡三里民居10栋1单元4层3室房屋（建筑面积83.05平方米）登记在代杨名下。该房屋系经济适用房，合同签订时间为2009年7月12日，至2014年7月12日后方可上市。代杨委托杨卫星出售该房屋。2016年12月17日，杨卫星作为代杨（甲方）的代理人与（乙方）通过第三人居间签订了《武汉市存量房屋买卖合同》，约定：甲方将其名下的上述房屋出售给乙方，成交总价为1050000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付购房定金20000元。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款。乙方于房屋产权转移办理的当天，向甲方支付除定金及贷款金额之外的剩余房款。办理银行贷款面签的时间（双方须提供齐全的贷款面签资料）为本合同签订之日起15日内，任何一方逾期的，适用本合同第九条第（五）款的约定。合同第九条第（五）款约定为，除本合同明确约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同。如守约方选择继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如守约方选择解除合同的，适用本合同第十条解除条款约定。合同第十条约定为，如甲方依照本合同的约定或法律规定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约的责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。如乙方依照本合同的约定或法律规定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。双方还约定，房屋涉及到经济适用房上市政策限制，导致乙方税费过高及不满足上市要求，本合同视为无效，房东退还定金。合同签订当日，朱志辉向代杨支付了定金20000元及物业保证金5000元。2016年12月27日，第三人工作人员组织买卖双方进行产权调查及银行贷款面签，发现该房屋需要缴纳50000余元税费，代杨本人也未到场，产权调查及面签均未完成。次日，朱志辉通过微信向杨卫星女儿杨姗（其系房屋买卖过程主要联系人）表明对于多的税费五万家里正在凑钱，要求早点去银行办理面签，杨姗回复称尽力。同年12月29日，朱志辉通过微信将其工商银行账号发送给杨姗，杨姗要求返还收据。此后，第三人工作人员曾再行组织双方进行面签，因未能与代杨联系上而作罢。2017年1月12日，朱志辉向代杨发出解除合同通知函，称2016年12月27日办理面签手续时，杨卫星将房屋房产证拿走拒不归还并称不卖了，朱志辉与代杨、杨卫星联系，代杨、杨卫星拒绝沟通，并表明朱志辉有权单方解除合同，合同自收到该函解除。杨卫星向朱志辉发出回复函，对朱志辉所称不卖房子、拒绝沟通等予以否认，并称是朱志辉不买房子也不理睬。现双方就房屋买卖事宜协商无果，起诉至一审法院。一审法院认为，双方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》中明确约定：“房屋涉及到经济适用房上市政策限制，导致乙方税费过高及不满足上市要求，本合同视为无效，房东退还定金。”涉案房屋所有权证记载该房屋至2014年7月12日后方可上市，已满足上市要求，因此，“乙方税费过高”应为双方约定合同无效的条件。2016年12月27日，朱志辉、代杨及第三人在进行产权调查及面签时发现该房屋交易要多交50000余元税费，尽管朱志辉于次日表示凑钱支付该笔费用，但双方约定的合同视为无效的条件已满足，该合同应视为无效。且双方也对退还定金达成一致，只是对收据的返还未达成一致。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。杨卫星系代杨的代理人，相关法律后果应由被代理人代杨承担，即代杨应当返还朱志辉已支付的定金及物业保证金共计25000元。对朱志辉的其他诉讼请求及代杨的反诉请求，一审法院均不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、代杨于本判决生效之日起十日内返还朱志辉25000元；二、驳回朱志辉的其他诉讼请求；三、驳回代杨的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4825元（朱志辉已预交）减半收取为2412.5元，由朱志辉承担2000元，由代杨承担412.5元，代杨于本判决生效之日起十日内将应承担的本诉案件受理费直接支付给朱志辉；反诉案件受理费2225元由代杨承担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，朱志辉、代杨于2016年12月17日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此该合同合法有效。双方也未提交涉案房屋税费达到5万的证据，不能确定双方约定的“乙方税费过高”导致合同无效的条件达到。2016年12月27日办理涉案房屋的产权调查和银行面签时，代杨的代理人杨卫星借故将保管在搜房公司的涉案房屋的房产证拿走，是以自己的行为表明其不原意继续履行合同。2016年12月29日，朱志辉通过微信将其工商银行账号发送给杨姗，要求杨姗早点把定金返还给他，也是以自己的行为表明其不原意继续履行合同。2017年1月12日，朱志辉向代杨发出《解除合同通知函》，称涉案合同自代杨收到该函时解除。2017年1月16日，杨卫星对朱志辉发出的《解除合同通知函》进行了回复，回复内容表明杨卫星收到了朱志辉的《解除合同通知函》，可以认定朱志辉与代杨签订的买卖合同于2017年1月16日解除，本院对此予以确认，朱志辉主张合同解除的诉讼请求予以支持。合同的履行过程中双方均有不愿意继续履行合同的行为，合同解除的违约责任由各自承担，双方互不给付违约金。朱志辉微信中要求代杨退还定金，代杨代理人杨卫星在回复函中表示同意返还定金，对定金的返还双方达成一致意见，故代杨应当返还朱志辉已支付的定金及物业保证金25000元。综上，朱志辉的上诉请求部分成立，本院予以支持；代杨的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，遗漏部分判决结果，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初651号民事判决第一、三项；二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初651号民事判决第二项；三、朱志辉与代杨于2016年12月17日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》于2017年1月16日解除；四、驳回朱志辉的其他诉讼请求。一审案件受理费4825元（朱志辉已预交）减半收取为2412.5元，由朱志辉承担1000元，由代杨承担1412.5元，代杨于本判决生效之日起十日内将应承担的本诉案件受理费直接支付给朱志辉；反诉案件受理费2225元由代杨承担（已交纳）。二审案件受理费11500元，由朱志辉负担4450元，代杨负担7050元。本判决为终审判决。审判长 夏循平审判员 张立新审判员 陈继红二〇一七年十月九日书记员 陈喜兰 搜索“”