（2017）粤03民终11022号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-24
案件名称
深圳市御方健康管理投资有限公司与深圳市华达电子有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市御方健康管理投资有限公司,深圳市华达电子有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终11022号上诉人(原审被告):深圳市御方健康管理投资有限公司。法定代表人:冯美中，总经理。委托诉讼代理人：郭江波，广东国晖律师事务所律师。被上诉人(原审原告):深圳市华达电子有限公司。法定代表人:李仁国，董事长。委托诉讼代理人：郑志勇，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴迁根，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市御方健康管理投资有限公司（以下简称御方公司）与被上诉人深圳市华达电子有限公司（以下简称华达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初3575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人御方公司委托诉讼代理人郭江波、被上诉人华达公司委托诉讼代理人郑志勇、吴迁根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御方公司上诉请求:一、撤销一审判决中的第一、二、三判项，发回重审或依法改判;二、本案一、二审诉讼费用由华达公司负担。事实与理由，一、原审判决认定事实错误。1、御方公司与华达公司间关于租金支付标准及所谓租金差额问题。御方公司从2012年7月开始租赁深圳市南山区蛇口XX路63号XX大厦一楼作为商业使用，双方签署了《房屋租赁合同》及《补充条款》，对租赁的期限、租金等问题做了约定，但从御方公司开始经营时起，XX大厦所在路段就受到市政道路封路施工及地铁建设等影响，对御方公司的经营造成重大影响，有违御方公司租赁之根本目的，经过双方多次沟通，达成一致，房屋租金在整个租赁期内均为84000元每个月，御方公司一直按照这个标准支付至2016年11月，即，双方不存在补足租金差额的问题，原审第一项判决认定事实不清，依法应驳回华达公司的该项请求。2、关于欠付的租金问题，御方公司于2017年1月12日向华达公司提议终止租赁合同，得到华达公司同意，并于同日把案涉房屋交还给华达公司，欠付的租金只有2016年12月一个月，2017年1月的十二天，欠付的租金应为84000+84000×12/31，为116516.13元，原审判决第二项认定事实不清，计算错误，依法应予以改判。3、关于租赁保证金，双方租赁合同的解除，是在御方公司发出协商函后，双方一致同意解除的，根据合同的约定，该租赁保证金应予以退回或者在扣除相关费用后多退少补，原审判决第三项认定事实不清，适用法律不当，依法应驳回华达公司的该项请求。二、原审判决理解法律有误，适用不当。假设原审判决认定的租金应予递增的认定正确，但其适用最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定系对法律的理解错误，债务分期履行的，或者在同一合同中约定的分期履行，并不必然属于同一债务的分期履行，不论其各期有多么相似。依照债务发生时间以及给付方式的不同可将分期履行之债分为定期给付债务和分期给付债务。定期给付债务，主要是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，如租金、工资、水电煤气费、利息等定期给付债务。概言之，定期给付之债，是指产生定期给付债务的合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而，各期债务履行期限届满后均为独立债务。分期给付债务，即某一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，其债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生。如分期买卖合同中约定分期付款、分期交货，借款合同中约定分期还贷等。概言之，分期给付之债，是指一个债务分作数期给付，该债务具有同一性和整体性。综上，分期履行之债，其特点是当事人在同一合同项下约定，对债务分期履行的，该债务可能是同一笔债务也可能是具有同一性质的不同笔债务，具体而言，定期给付的债务为不同债务，分期给付的债务实质为同一笔债务。本案中的每月租金明显属于同两个主体之间，同一合同之下多个独立债务，其诉讼时效应分别计算，华达公司要求补足租金的部分诉讼请求明显超出法律规定的诉讼时效。原审判决适用最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定系对法律的理解及适用错误。综上，一审判决认定事实不清，理解及适用法律错误，请二审法院依法查明事实，依法纠正一审认定事实不清、法律理解及适用错误的判决，支持御方公司的上诉请求。华达公司答辩称，原审法院认定事实清楚，裁判结果正确，御方公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、事实部分。⑴关于租金支付标准及租金差额问题，原审法院认定事实清楚，华达公司与御方公司未曾就租金支付标准进行过变更，双方应按照《补充条款》的约定执行，理由如下：①华达公司与御方公司所签订的《房屋租赁合同》以及《补充条款》是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，不损害社会公共利益，亦不存在可变更、可撤销情形，御方公司在原审中对该证据的真实性、合法性、关联性也无异议，依法成立生效。双方对于房屋的租金标准,在补充条款中进行了明确约定。因此，双方应受《房屋租赁合同》及《补充条款》的约束。②御方公司主张双方曾就租金支付标准的变更达成了一致，但在原审中，御方公司没有提供证据证明双方就租金支付标准问题进行过协商变更且达成一致。因此，双方应当按照《补充条款》约定的租金标准执行。③御方公司在2017年1月12日发给华达公司的《关于提前终止租赁协议的商洽函》中，明确提到“XX大厦每年递增的租金成本，更令本已雪上加霜的经营难以为继”，御方公司已自认租金连年递增的事实。若按照御方公司所称，双方曾就租金标准已经协商变更的话，则就不存在租金递增的问题。由此可见，华达公司从未与御方公司达成过此类调整租金标准的协议。④华达公司从2015年8月31日开始，每月均向御方公司发出收费通知，御方公司确认并予以签收。在收费通知中，华达公司也按照补充条款的内容明确了每月的具体租金及费用，而不是每月的84000元。⑤本案的实际情况是：双方在合同履行期间，出于友好合作的考虑，华达公司允许御方公司根据其经济能力和经营状况，逐步支付并补足租金，并在合同期满后，结清所有租金及费用。⑵关于欠付租金问题，御方公司在未与华达公司沟通和办理交接手续的情况下，擅自搬离租赁房屋，并发函要求协商提前解除租赁合同，其行为已属于严重违约的行为。并且，御方公司在租赁房屋内仍然留有私人物品没有处理，实际上直到2017年2月27日，御方公司才理清完毕。原审法院对御方公司在搬离时未办理交接手续的事实予以确认，并从防止损失扩大的角度行使自由裁量权，华达公司认为原审法院的认定及裁判是正确的，应予维持。⑶关于租赁保证金问题，原审法院判定华达公司不予退还租赁保证金，事实认定清楚，裁判正确。①双方在《房屋租赁合同》中进行了明确约定，御方公司拖欠租金达30天的或者拖欠可能导致华达公司损失的各项费用达1000元以上的，华达公司有权不予退还租赁保证金。御方公司从2016年12月份开始，就拒绝支付房屋租金，违反了合同约定，御方公司在原审中也明确从2016年12月份开始没有缴纳租金，因此，原审法院据此判定华达公司没收租赁保证金是完全正确的。②需要指出的是，御方公司故意不支付2016年12月份及2017年1月份的租金，其恶意违约行为明显。经华达公司多次催告及函告后仍拒不支付租金，并擅自搬离租赁房屋，不办理交接手续，由此可见，御方公司存在恶意违约。综上所述，原审法院认定事实清楚，不存在错误。二、法律部分。⑴原审法院根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，认定本案的租金差额没有超过诉讼时效并无不当，理由如下：①根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》【法释（2008）11号】第五条的规定，即当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行届满之日起计算，适用一年的诉讼时效。华达公司与御方公司基于同一份租赁合同形成了租赁合同关系，同时也约定了按月支付租金，符合同一债务分期履行的要件，原审法院基于租赁关系的连续性与租金的分期履行性，认定租金差额未超过诉讼时效，并无不当。②北京市高级人民法院发布的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》【京高法发（2013）462号】第36条规定：“房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。”由此可见，参照该规定，本案所主张的全部租金并没有过诉讼时效，这与最高人民法院的规定也是统一的。③根据最高人民法院以及各地法院的判例可知，对于这种长期租赁合同，且御方公司一直在支付租金，没有中断的情况下，法院是以最后一期履行届满之日起计算诉讼时效的，具体可参见相关判例。⑵退一步讲，在本案中，御方公司在租赁期间内，一直在交纳房屋租金，只是没有足额支付而已，因此御方公司的拖欠租金行为具有持续不间断性。根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”，御方公司每月支付租金的行为属于“部分履行”，构成诉讼时效中断，而御方公司最后一期支付租金的时间为2016年11月份，期间御方公司支付租金的间隔时间也未超过一年，所以，照此规定，本案的诉讼时效也应当从2016年11月份开始计算，并未超过一年的诉讼时效。综上所述，原审法院适用《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，认定本案未过诉讼时效是准确的，并无不当。同时，本案适用《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，依然能够认定御方公司构成部分履行，诉讼时效中断，因此也没有超过法定的诉讼时效。因此，原审法院的裁判结果是正确的，华达公司请求二审法院驳回御方公司的上诉，维持原判。华达公司向一审法院起诉请求：1、御方公司立即补足2012年7月至2016年11月期间的房屋租金差额共计646275元；2、御方公司立即支付2016年12月至2017年2月27日期间的欠付租金347989元，并且不予退还御方公司交付的租赁保证金168000元；3、御方公司支付利息，以881063.4元为基数，按照同期银行贷款利率，从立案起诉之日起计算至御方公司付清所有款项之日止；4、御方公司支付2016年11月至2017年1月期间的水电费、垃圾处理费共计11376.73元；5、本案的案件受理费、财产保全费等费用由御方公司承担。一审法院认定：2012年4月12日，华达公司（出租方、甲方）与御方公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定华达公司将涉案房屋出租给御方公司作为商业用途使用，建筑面积为420平方米，租赁期限2011年7月1日至2017年6月30日，御方公司应于每月10日前支付租金。御方公司交付租赁保证金84000元；租期届满及付清房租的情况下，华达公司向御方公司返还租赁保证金，否则不予返还保证金；御方公司拖欠租金达30天以上等时，华达公司不予退还租赁保证金，以及其他条款。同日，华达公司、御方公司双方还签订了《补充条款》，约定：甲乙双方约定，起步租金为200元／平方米／每月，自起租日起，第一年租金为每月84000元／月，第二年在上年租金基础上递增5%，即第二年的租金为每月88200元／月，第三至第五年，每年在上年租金基础上递增10%，即第三年的租金为97020元/月，第四年的租金为106722元/月，第五年的租金为117394.2元／月；补充条款与房屋租赁合同具有同等效力；以及其他条款。2017年1月12日，御方公司向华达公司发出《关于提前终止租赁协议的商洽函》，因涉案房屋周边常年封路施工，加之租金每年递增，导致御方公司经营困难，要求提前终止租赁合同。华达公司自2015年8月31日起每月均向御方公司发出《收费通知》，绝大部分《收费通知》都有人签收，后华达公司于2017年2月17日向御方公司发出《律师函》，催要租金及相关杂费。一审法院认为，华达公司与御方公司签订的《房屋租赁合同》和《补充条款》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。本案中，双方已通过《补充条款》对租金的价格进行了变更，即每年租金递增，且与华达公司提交的收费通知单和商洽函能相互印证，故对于御方公司称双方口头协商一致租金不递增的抗辩，一审法院不予采信，御方公司应按《补充条款》的约定向御方公司支付租金。关于御方公司对于租金差额诉讼时效的抗辩，根据最高人民法院《关于理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行届满之日起计算，本案租赁合同项下的租金属于同一债务的分期履行，基于租赁关系的连续性与租金的分期履行性，一审法院认为租金的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算即2017年2月10日起算，故华达公司诉请的租金差额未超过诉讼时效的规定。综上，经计算御方公司应向华达公司支付2013年7月至2016年11月期间的租金差额646275元。御方公司当庭确认自2016年12月起未支付租金，时御方公司表示其于2017年1月12日搬离涉案房屋并将钥匙交还华达公司，御方公司搬离时未与华达公司办理房屋交接手续，而华达公司在知道御方公司撤离的情况下也应限时收回房屋减少各方损失，故御方公司应向华达公司支付2016年12月至2017年1月期间的租金234788.4元。本案系御方公司提前解除合同，未按约定支付租金，华达公司诉求没收租赁保证金168000元，符合合同约定，一审法院予以支持。华达公司主张的利息无合同依据，一审法院不予支持。华达公司主张的2016年1月至2017年1月期间的水电费、垃圾处理费共11376.73元，御方公司当庭确认未交并表示愿意支付，故对于华达公司的该项诉求，一审法院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，最高人民法院《关于理民事案件呈用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、御方公司应于判决生效之日起十日内向华达公司支付2013年7月至2016年11月期间的租金差额646275元；二、御方公司应于判决生效之日起十日内向华达公司支付2016年12月至2017年1月期间的租金234788.4元；三、华达公司有权没收御方公司已交纳的租赁保证金168000元；四、御方公司应于判决生效之日起十日内向华达公司支付2016年1月至2017年1月期间的水电费、垃圾处理费共11376.73元；五、驳回华达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7171.98元，保全费4982元，均由御方公司负担。本院确认一审查明的事实。本院认为，华达公司与御方公司签订的《房屋租赁合同》和《补充条款》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约行事。本案中，双方已通过《补充条款》对租金的价格进行了变更，即每年租金递增。现御方公司上诉称其与华达公司口头对租金标准进行了变更，不再按照递增租金收取，但该主张御方公司未能提供相应证据，且华达公司不予认可。从2015年8月份开始，每月华达公司均向御方公司发出《收费通知》，该通知明确了每月的租金及相关费用，因此，一审法院判决御方公司向华达公司支付2013年7月至2016年11月期间的租金差额并无不当。关于御方公司上诉称华达公司主张租金的时效已过一年的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”。从一审查明御方公司支付租金的情况看，从2013年7月至2016年11月期间，御方公司每月均向华达公司支付租金84000元，但御方公司对华达公司所付的数笔租金，每月均未足额支付，故后一期的租金应当优先抵充已到期的租金，因前后相邻两次的时间间隔均未超过一年，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定诉讼时效因为当事人同意履行义务而中断，从中断时起诉讼时效重新计算。按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，义务人做出部分履行行为时，应认为其已做出同意履行应付租金义务的意思表示。华达公司租金债权的诉讼时效因御方公司每次付款而中断。御方公司最后一次支付租金的时间为2016年11月份，一审法院是在2017年2月27日收到华达公司起诉状，并未超过一年诉讼时效。故御方公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14241.57元，由上诉人深圳市御方健康管理投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 张 睿审判员 曹 静二〇一七年十月九日书记员 李开宇（兼）