（2017）闽01民终3801号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-03-23
案件名称
福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司、陈建南物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司,陈建南
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3801号上诉人（原审原告）:福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司，住所地福州市仓山区建新镇浦上路金山桔园二期嘉园15号楼。负责人：陈德辉，总经理。委托诉讼代理人：李尾芹，福建熹龙律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：纪盛才，福建熹龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:陈建南，男，1965年8月15日出生，汉族，住福州市仓山区。上诉人福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司因与被上诉人陈建南物业服务合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初5239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司上诉请求:1.撤销一审判决，发回重审或在查清事实基础上改判支持福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司对陈建南的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由陈建南承担。事实和理由：一、在陈建南欠缴物业费期间，福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司多次向其催缴，产生诉讼时效中断。根据涉案协议第四条第1款的约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。这是典型的分期履行的合同，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算。本案中福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司一直在提供物业服务，不存在诉讼时效过期的情形，原审法院适用两年诉讼时效并以此判决陈建南支付两年的物业服务费用错误。二、涉案协议第四条第2款约定，公共水电费包括：电梯、变频供排水系统、污水泵、景观灯、路灯、绿化等，企收费标准按照政府有关部门的批复或甲、乙双方的约定执行。陈建南对这部分费用是承认的，原审判决不予支持水电公摊费的诉请错误。三、陈建南自2011年8月1日起未交物业费，按照涉案合同第七条第四款约定应支付违约金，原审法院对于陈建南提高的“原告服务不到位”的证据真实性不予确认，陈建南也未提出其他证据，原审法院认定“原告在提供物业服务过程中，未能完全依照合同约定，提供符合约定的物业服务”，并驳回福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司关于违约金的诉请错误。陈建南答辩称：一审法院认定事实清楚。2015年6月，福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司已经整体转包给了福州英佳公司，业主向福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司物业费要求其提供国家正式发票，但其始终未提供正式发票。讼争小区电梯内张贴收费广告，小区里设置洗车场、收费灯箱广告、饮水机等一些设施的费用全部要业主分摊，也没有向业主公示。小区内停放的车辆很多都不是本小区的车辆，小区内的监控设施也被烧掉了，小区内乱设摆摊点，造成小区治安混乱。请求法院维持原判。福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司向一审法院提出的诉讼请求：1.陈建南向福建榕城鑫物业管理有限公司第一分公司支付物业服务费4865.5元、公摊费713.83元及物业服务费逾期违约金4000元（违约金以当月物业费为基数，按日千分之五乘以违约天数计算，从违约之日计至还清之日止，暂计至2016年6月为人民币21894元，福建榕城鑫物业管理有限公司第一分公司仅主张4000元），以上共计人民币9579元；2.由陈建南承担本案诉讼费用。一审法院查明：被告系福州市仓山区浦上大道建新南路高宅路183号浦新小区4号楼201室业主(面积97.02平方米)。2009年5月11日，原、被告签订《物业管理服务协议》，其中约定：由原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费为每月0.85元/平方米，缴费时间为每月5日前，逾期之日起按日加收千分之三的违约金。协议签订后，原告对案涉房产提供物业管理服务，但被告自2011年8月至2016年6月期间未交纳物业费。一审法院认为：原告与被告签订物业管理服务协议,原告作为物业服务单位向被告提供物业服务,原、被告之间已形成合法有效的物业服务合同关系。被告自2011年8月至2016年6月期间未向原告交纳物业费，已构成违约，原告有权向被告催讨欠缴的物业费。关于被告辩称的诉讼时效问题，对此，原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”,本案原告于2016年11月2日向法院起诉,其有权向人民法院起诉请求被告支付自2014年11月2日至2016年6月30日的物业费。原告诉请的自2011年8月1日至2014年11月1日的物业费已超过法律保护的诉讼时效,不予支持。被告应向原告缴纳1643.84元（0.85元/平方米.月×97.02平方米×19月零28天）。原告在提供物业服务过程中，未能完全依照合同约定，提供符合约定的物业服务，原告要求被告支付违约金的请求，原审法院不予支持。原告要求被告支付公摊费，但原告提供的现有证据无法证实其已代为交纳公摊费以及该费用的具体金额，故对原告的该项诉讼请求，原审法院不予支持。判决：一、被告陈建南于本判决生效之日起十日内向原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司支付2014年11月2日至2016年6月30日的物业服务费1643.84元；二、驳回原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司负担41元，被告陈建南负担9元。本案二审期间，福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司、陈建南围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认为，福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司、陈建南提供的证据均系逾期提供，逾期理由不成立，故本院不予采纳。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的物业服务纠纷适用两年诉讼时效。福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司向陈建南主张2011年8月至2016年6月的物业费，但其并未提供证据证明2014年11月2日之前的物业费存在诉讼时效中断的情形，故原审法院认定福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司关于2014年11月2日之前的物业费的诉请超过诉讼时效，判令陈建南支付2014年11月2日至2016年6月30日的物业服务费并根据福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司提供的物业服务情况不予支持其关于违约金的诉请并无不当，予以维持。福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司主张陈建南应按照其自行制定的水电公摊系数支付水电公摊费，但福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司尚未提供证据证明该水电公摊的计算依据业经涉案小区业主大会或主管部门的核准，故福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司的该项诉请，本院不予采纳。综上所述，福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由福州榕诚鑫物业管理有限公司第一分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年十月九日法官助理 刘 奕书 记 员 段 薇 来源：