（2017）冀09民终5490号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2017-10-30

案件名称

付文娟、常志凯买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省沧州市中级人民法院

所属地区

河北省沧州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

付文娟,常志凯,河北华北石油房地产开发有限公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

全文

河北省沧州市中级人民法院民事判决书（2017）冀09民终5490号上诉人（原审原告）付文娟，女，1980年12月27日出生，汉族，现住任丘市华北石油创业家园Ｄ区。。上诉人（原审原告）常志凯，男，1979年1月20日出生，汉族，现住任丘市华北石油创业家园Ｄ区。。委托诉讼代理人付文娟，女，系上诉人常志凯之妻。。被上诉人（原审被告）河北华北石油房地产开发有限公司。住所地：任丘市会战道。统一社会信用代码911300001043312186。法定代表人谷建民，该公司总经理。。委托代理人王尧，天津中畅律师事务所律师。委托代理人刘增洪，河北华友律师事务所律师。上诉人付文娟、常志凯与被上诉人河北华北石油房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案,不服河北省任丘市人民法院（2017）冀0982民初1810号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人付文娟、常志凯的上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、请求法院判令被上诉人在不违背上诉人意愿的基础上立即为上诉人无条件办理房屋所有权属证;并不予签认任何违背上诉人意愿和不合理合法的书面协议;3、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:1.本案一审认定事实和适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第三十九条所规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照双方的要求，对该条款予以说明；格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。一审审理过程中，被上诉人反复提到上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”其中备案后面是句号，表示360日只是备案而并非办理权属登记证明的时间，后面的规定时间就属于没有期限的任意时间。上诉人根据基本常识，认为360日就是后面所说的规定期限，对此，上诉人与被上诉人对格式条款的理解发生了争议，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。这个办理权属登记的规定期限应当为商品房交付使用后360日内，而并非被上诉人所述商品房交付使用后360日内是备案时间，不是办理权属登记证明的规定时间。一审法官当庭说明，有合同从合同，无合同从法律。如果合同中未约定房产证办理时间，根据建设部《商品房销售管理办法》，要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。否则开发商违约，业主拿房屋所有权属证明的时间会拖后。按照《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证；现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。如果双方没有约定办理房产证的期限，由于开发商的原因，购房人在上述期限届满未能取得房产证的，出卖人应承担违约责任。事实是，被上诉人因为单方面私自变更规划设计，任丘市住房和城乡建设局对于2011年4月25日颁发给被上诉人的任建字第130982201110029515号建设工程规划许可证不予备案受理，对于此次变更给予被上诉人行政处罚，决定文书号（任规罚决字【2016】第2号）处罚事由，河北省华北石油房地产开发有限公司建设的华北油田创业家园改善房小区项目未按照《建设工程规划许可证》（任建字第130982201110029515号）规定建设，少建部分半地下车库和地上1#，2#公建楼。处罚依据：依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《河北省城乡规划条例》第八十一条和《任丘市城乡规划局行政处罚自由裁量结果》第一项第一款第二款裁量情形的规定。处罚结果：处违法建设工程造价5%的罚款处罚，罚款人民币壹佰万叁仟伍佰捌拾贰元五角柒分。行政处罚文书恰恰说明是由于被上诉人的原因，导致房屋权属登记证明资料不能按时提供给产权登记机关备案，以致延误上诉人取得房屋所有权属证明的时间，给上诉人造成了间接经济损失。2.被上诉人提供的证据链相互矛盾，不能自圆其说。1）被上诉人称其已向产权机关报送了该房屋产权登记备案资料，但无证据佐证被上诉人的报送时间，产权登记机关接收备案资料的时间以及予以备案的时间，言称2011年4月25日任丘市住房与城乡建设局给被告颁发任建字第130982201110029515号建设工程规划许可证，后因规划调整，2017年1月8日任丘市住房和城乡建设局将该许可证颁发给被告。其中的建设工程规划许可证是2011年4月25日颁发的，被上诉人应当在2014年12月1日房屋交付后360日内，即2015年11月26日前提供给产权登记机关备案，被上诉人却因私自单方面更改规划设计，受到行政处罚而不得不申请更改变更内容，2017年1月8日也并非是颁发日期，而是任丘市住房和城乡建设局对于创业家园改善房小区规划设计更改内容的修改日期，加盖公章以示当日更改的内容有效，并非最后的颁发日期。2）被告没有标明是否按时提交了该房的产权备案材料，只是说明了产权备案材料颁发的日期。在上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人未按期提交，却辩称由于政府职能部门不作为导致延期提交，被上诉人不能提供证据其在规定期限内提交相关备案资料。上诉人主张被上诉人未履行报送产权登记机关备案的义务（积极义务），而被上诉人主张已履行，应由被上诉人对已履行的事实负举证责任。被上诉人不能提供证据证明其已在规定期限内提交了产权备案材料。故被上诉人的违约责任成立，应给予上诉人违约延误违约金共计3869.52元。综上所述，本案一审判决认定事实和适用法律错误，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人河北华北石油房地产开发有限公司口头答辩，1.上诉人认为被上诉人延期取得建设工程规划许可证以及遭到行政处罚是给他们造成办证延误的理由，这与事实是不符的，事实是被上诉人进行规划调整，任丘市住房和城乡建设局对于C区以及改善房小区进行了行政处罚决定，该决定书清楚的说明了2014年12月11日规划设计调整方案通过审查，说明被上诉人是严格按照与上诉人以及其他三千户签订的合同向政府机关进行了申报并且获得的批准，但是由于种种原因建设工程规划许可证在2017年1月8日才发放到被上诉人手中，所以延误办证的原因不在于被上诉人。而恰恰说明被上诉人是严格按照合同的约定办理的。2.上诉人称被上诉人提供的证据链相互矛盾，与事实不符。在一审法庭我们向法庭提供了建设工程规划许可证原件，该原件非常清楚的表明了被上诉人是2017年1月8日后收到的许可证，没有许可证，被上诉人申报后的材料是难以进行的，被上诉人向一审法院提供的材料是详实的、可靠的。另外，被上诉人不是办证机关，不具有办证的权利，更没有办证的义务，办理房产证是上诉人按照政府机关的相应规定到政府职能部门进行办理，与被上诉人没有相应的关系。综上，此案原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人（原审原告）付文娟、常志凯一审诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告案商品房买卖合同第十五条所规定支付逾期办理房屋所有权属的违约金3869.52元；3、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年12月6日，原告常志凯、付文娟与被告华油房地产公司签订了商品房买卖合同，该合同涉及本案的条款：第三条、常志凯、付文娟（买受人）购买华油房地产公司（出卖人）的位于任丘市创业家园D区7号楼3单元2303室房屋一套；第八条、2014年12月1日交付房屋；第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告华油房地产公司已将房屋交付原告常志凯、付文娟。现任丘市不动产登记中心已能够给原告居住的房屋办理不动产登记证。2010年5月24日任丘市建设局给被告颁发地字第130982201000333号建设用地规划许可证；2011年4月25日，任丘市住房和城乡建设局给被告颁发任建字第130982201110029515号建设工程规划许可证，后因规划调整，2017年1月8日任丘市住房和城乡建设局将该许可证颁发给被告；2014年10月25日，相关单位出具建设工程竣工验收报告；2017年1月18日任丘市广厦房产测绘所出具房屋建筑面积测量报告。原审法院认为：1、关于原告常志凯、付文娟要求被告为其办理房屋所有权证。办理房屋产权登记是政府部门的职责，原告为自己的房屋办理房屋所有权证，不是房屋出卖人即被告的义务，故对原告该项诉讼请求不予支持。2、关于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金3869.52元。原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，2011年4月25日任丘市住房和城乡建设局给被告颁发任建字第130982201110029515号建设工程规划许可证，后因规划调整，2017年1月8日任丘市住房和城乡建设局将该许可证颁发给被告。导致原告收到房屋后不能及时办理房屋所有权证书的原因，是因为任丘市住房和城乡建设局在2017年1月8日才给被告颁发调整后的建设工程规划许可证，而该许可证是办理房屋产权登记必须具有的资料，故被告没有违反第十五条的规定，原告不能及时办理产权证不是被告违约造成的，因此对原告此项诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告常志凯、付文娟的诉讼请求。案件受理费40元，由原告常志凯、付文娟承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求进行了陈述，二审查明的事实同一审查明的事实一致。本院认为，本案所涉建设项目被上诉人河北华北石油房地产开发有限公司系2011年4月25日取得建设工程规划许可证，建设过程中规划调整，2017年1月8日任丘市住房和城乡建设局将该建设项目规范许可证重新颁发给被上诉人。据此，由于政府职能部门对该建设项目的规划调整，致该建设项目的房屋、车库不能按照上诉人与被上诉人之间合同约定的期限办理房产证，政府对该项目的规划调整事由不能作为认定被上诉人违约的依据。故原审法院驳回上诉人付文娟、常志凯要求被上诉人河北华北石油房地产开发有限公司支付逾期办理房证违约金的诉讼请求正确。2017年6月5日任丘市广厦房产测绘所已经出具房屋建筑面积测量报告，任丘市不动产登记中心已能够为涉案项目办理房屋不动产登记证，上诉人付文娟、常志凯可依法律规定的程序申请办理。综上，上诉人付文娟、常志凯的上诉请求不能成立，应予驳回；此案原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费100元，由上诉人付文娟、常志凯承担。本判决为终审判决。审判长　　苗笑臣审判员　　张风梅审判员　　刘俊蓉二〇一七年十月九日书记员　　于萍萍来源：百度“”