（2017）湘11民终1917号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-01
案件名称
贺香姑与唐奇勇、唐姣玉租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贺香姑,唐奇勇,唐姣玉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终1917号上诉人（原审原告、反诉被告）：贺香姑，女，1956年12月28日出生，住零陵。委托诉讼代理人：刘锡华，男，1990年2月2日出生，现住长沙市岳麓区。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐奇勇，男，1976年5月14日出生，现住零陵区。委托诉讼代理人：彭辉，湖南杰联律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐姣玉，女，1984年3月19日出生，住零陵区。委托诉讼代理人：彭辉，湖南杰联律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）贺香姑与上诉人（原审被告、反诉原告）唐奇勇、唐姣玉租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2017）湘1102民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。贺香姑上诉请求：判令唐奇勇、唐姣玉赔偿强制占有门面期间的门面租赁费用，强制占有时间始于2017年4月21日，费用按天计算，每天260元（从2017年4月21日至2017年7月27日共计25220元），其余损失按天计算直至唐奇勇、唐姣玉腾出并归还门面为止。事实与理由：双方签订租赁合同后，租期于2017年4月20日届满，双方并未达成续租合约，唐奇勇、唐姣玉应搬出租赁房屋，唐奇勇、唐姣玉未按期搬出应支付占有期间的费用。唐奇勇、唐姣玉辩称，一审认定部分事实清楚，请求驳回贺香姑的上诉请求。唐奇勇、唐姣玉上诉请求：改判一审判决第四项，改判贺香姑赔偿唐奇勇、唐姣玉损失180,000元，判决由贺香姑承担一审、二审诉讼费。事实和理由：1、唐奇勇、唐姣玉于2016年8月对租赁门面进行了装修，该装修经过了物业公司同意，整条街的装修只要物业同意便可装修。贺香姑是住商业城，晚上常至租赁门面商业街散步，该门面装修近20天，贺香姑一直默认，应视为贺香姑同意唐奇勇、唐姣玉装修门面的行为。2、2017年4月24日唐奇勇、唐姣玉将19,000元租金汇入贺香姑指定账户，一审法院认定双方未达成续租协议是错误的。双方尽管未对租金价格达成一致，但这不影响续租合同的生效及成立。3、唐奇勇、唐姣玉对两门面装修费用已达14万元，目前在该门面转让费已在15万元以上，装修费用是客观真实的，贺香姑擅自锁门造成无法经营，导致损失巨大。贺香姑辩称，请求法院驳回唐奇勇、唐姣玉的上诉请求。一、关于门面装修征得物业同意但是没有告知贺香姑。二、19,000元作为租金汇入贺香姑的指定账户，有短信和微信记录，要对方提供账户贺香姑将钱打回去。三、造成门面装修、转让损失与贺香姑无关，于理于情合同到期必须将门面返还给贺香姑。贺香姑向一审法院起诉请求：1、判令唐奇勇、唐姣玉腾空所租赁的贺香姑的商铺并退还给贺香姑；2、判令唐奇勇、唐姣玉赔偿强占商铺给贺香姑造成的损失（2017年4月20日起租金每天按260元计算至商铺退还给贺香姑时止）；3、诉讼费用由唐奇勇、唐姣玉负担。唐奇勇、唐姣玉向一审法院反诉请求：1、判令贺香姑终止涉案门面租赁合同，贺香姑赔偿唐奇勇、唐姣玉损失265,466元（定金38,000元、门面转让费220,000元、损失7466元）；2、反诉费用由贺香姑负担。一审法院认定事实：贺香姑之夫刘治伟（甲方）与唐奇勇、唐姣玉（乙方）于2011年11月30日签订了一份《门面续租合同》，双方约定的主要内容为：1、甲方将位于零陵区芝山路《圣世阳光·上城商街》的B-030门面租给乙方经营服饰，租期5年即自2012年4月20日起至2017年4月20日止，合同到期乙方续租，在同等条件下，享有优先承租权；2、签订合同时乙方一次性交纳租赁押金6000元，乙方一次性交纳与B031门面间隔押金2000元，在合同期满后恢复原样，押金给予退还（押金不计息，不用于冲减租金及其他费用）；3、乙方需装修或改装修时，须征得甲方同意方能施工，其装修费用由乙方承担；合同期满，乙方对室内、外装修必须保持原貌，无偿移交给甲方。合同期间，双方均按约全面履行了自己的义务，另唐奇勇、唐姣玉于2016年8月在未征得贺香姑同意的情况下对租赁门面进行了重新装修。合同届满后，双方为续租事宜未达成协议。2017年4月24日唐奇勇、唐姣玉按原租金标准向贺香姑账户汇入半年的租金19,000元。同年4月26日贺香姑将涉案门面上了锁，双方为此产生纠纷并报了警。由此酿成纠纷。一审法院认为，贺香姑与唐奇勇所签订的《门面租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同届满后，双方应当理智地处理续租事宜。在双方未能达成续租协议前，唐奇勇、唐姣玉应当腾空租赁门面并交还贺香姑，贺香姑应及时退还押金。贺香姑另行出租时，在同等条件下，唐奇勇、唐姣玉享有优先承租权。而双方在未达成续租协议前，唐奇勇、唐姣玉擅自向贺香姑账户汇入租金，贺香姑将涉案门面上锁，双方处理上均有不妥之处。故贺香姑要求唐奇勇、唐姣玉赔偿强占门面损失的诉请，因门面上锁系贺香姑自己所为，唐奇勇、唐姣玉未再经营，故该项诉请，不符合法律规定；唐奇勇、唐姣玉汇入贺香姑合同届满后的租赁费19,000元应予返还；唐奇勇、唐姣玉需求贺香姑赔偿双倍定金、门面转让费、人工工资等损失的反诉请求，不符合合同约定，也无法律依据。综上所述，贺香姑要求唐奇勇、唐姣玉腾房并交还门面的诉请，符合法律规定，予以支持；要求唐奇勇赔偿强占门面损失的诉请，无法律依据，不予支持；唐奇勇要求贺香姑退还合同押金、预付租金的反诉请求，符合法律规定，予以支持；要求贺香姑偿门面转让，装修等损失的反诉请求，无合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条规定，判决：一、唐奇勇、唐姣玉于本判决生效之日起五日内腾空位于零陵区芝山路“圣世阳光·上城商街”B-030门面给贺香姑；二、贺香姑于本判决生效之日起五日内返还唐奇勇、唐姣玉押金（8000元）、预付租金（19,000元）共计27,000元；三、驳回贺香姑其他诉讼请求；四、驳回唐奇勇其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由贺香姑负担20元，唐奇勇、唐姣玉负担20元；反诉费2641元，减半收取1321元，由唐奇勇、唐姣玉负担1121元，贺香姑负担200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为租赁合同租期届满后双方是否达成了续租协议。首先，唐奇勇、唐姣玉与贺香姑签订并履行租赁合同至租期届满，双方在届满前因租赁价格问题并未达成续租协议，双方的微信记录中可以看出双方并未达成续租合意。其次，唐奇勇、唐姣玉提出2017年4月24日向贺香姑支付了19,000元租金，应视为双方已经达成续租协议。但贺香姑对租赁门面强行上锁，已经表明不愿与唐奇勇达成续租，且贺香姑之子也明确表示愿意将已支付的租金退回，故唐奇勇、唐姣玉关于支付19,000元租金后，双方达成续租协议的上诉理由不能成立。再次，在租赁合同租期已经履行届满的情况下，唐奇勇、唐姣玉应按照租赁合同约定腾退租赁房屋。唐奇勇、唐姣玉反诉要求贺香姑赔偿装修损失，但租赁合同中并未约定租赁期间的装修费用由贺香姑承担，且唐奇勇、唐姣玉装修时未征得贺香姑的书面同意，故贺香姑不承担唐奇勇装修的赔偿责任。最后，租赁合同到期后，出租人贺香姑应给与唐奇勇、唐姣玉适当的搬离时间，但双方发生纠纷，贺香姑已上锁租赁门面，唐奇勇、唐姣玉并未继续利用租赁门面经营，双方均存在过错，且贺香姑未提交有效证据证明其损失，故对贺香姑要求唐奇勇、唐姣玉赔偿占有租赁房屋损失的诉讼请求不予支持。另根据法律规定，在同等条件下，唐奇勇、唐姣玉对该门面享有优先承租权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故对唐奇勇、唐姣玉与贺香姑的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3980元，由上诉人唐奇勇、唐姣玉负担3900元，上诉人贺香姑负担80元。本判决为终审判决。审 判 长 曾 忞审 判 员 杨世清代理审判员 张向安二〇一七年十月九日书 记 员 张玲慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”