（2017）云0802民初1847号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-28
案件名称
马婵与普洱佳浩房地产开发有限公司、普洱佳浩物业服务有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
普洱市思茅区人民法院
所属地区
普洱市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马婵,普洱佳浩房地产开发有限公司,普洱佳浩物业服务有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0802民初1847号原告：马婵，女，1987年10月15日出生，汉族，现住南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：孔梓州，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周美云，云南聚哲律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱佳浩房地产开发有限公司。（统一社会信用代码：915308005848259296）住所地：云南省普洱市思茅区梅园路北段。法定代表人：张云，该公司总经理。被告：普洱佳浩物业服务有限公司。（统一社会信用代码：915308023364966443）住所地：云南省普洱市思茅区梅北路*幢**幢。法定代表人：张云，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：饶康，云南乾楷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告马婵与被告普洱佳浩房地产开发有限公司（以下简称佳浩房地产公司）、普洱佳浩物业服务有限公司（以下简称佳浩物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马婵的委托诉讼代理人孔梓州、周美云、被告佳浩房地产公司及佳浩物业公司的共同委托诉讼代理人饶康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马婵向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向产权登记机关报送申请办理产权登记的合格资料并及时为原告办理房屋产权登记证；2、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月15日原告与被告佳浩房地产公司签订了《商品房购销合同》（合同备案号为：43843），双方约定：被告佳浩房地产公司以出让方式取得了位于普洱市北部区（茶叶局旁）的土地使用权，并经行政部门批准在该土地上建设佳浩融城商品房，并将佳浩融城商品房第2幢2单元802室出售给原告，套价为462181.00元，其中首付款262181.00元，按揭贷款200000.00元。原告在交清房款及税款、行政规费、配套费、公共维修基金等和双方办完房屋交接事项后的90日内，被告佳浩房地产公司向产权登记机关报送申请办理产权登记证的合格资料，双方还约定由被告佳浩房地产公司聘请被告佳浩物业公司对小区进行物业管理。合同签订后，原告依约一次性交清了全额房款，于2015年7月房屋交付使用时交清了合同约定的维修基金、契税、办证费、配套设施费等费用，但被告佳浩房地产公司未按合同约定在双方办完房屋交接手续后的90日内向产权登记机关报送合格资料协助原告办理产权登记证，核发产权登记证书。由于被告佳浩房地产公司的违约行为，双方发生纠纷，2017年1月15日被告佳浩房地产公司向原告承诺：2017年4月1日前将不动产权办理资料报送至普洱市不动产权局，2017年5月30日前逐步办理完成，一次性支付房款的不动产权证发放至业主手中，按揭支付房款的不动产权证抵押至相关借款银行。承诺期限届满后，被告佳浩房地产公司仍然未履行承诺，双方多次进行协商无果，原告为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。另原告认为，购房维修基金、契税、办证费、配套设施费等费用系被告佳浩物业公司收取，因此，被告佳浩物业公司负有向产权登记机关报送申请办理产权登记证的合格资料协助原告办理产权登记证的义务。被告佳浩房地产公司、佳浩物业公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为，被告佳浩物业公司不属于被告佳浩房地产公司与原告签订的《商品房购销合同》的合同相对方，被告佳浩物业公司向原告收取的维修基金、契税、办证费、配套设施费等费用系代被告佳浩房地产公司收取的行为，被告佳浩物业公司不是本案适格的被告，不应承担合同义务。被告佳浩房地产公司提出，未能按商品房销售合同约定的日期办理业主的产权登记证是由于多种客观原因所致：一是被告佳浩房地产公司由于资金紧张，为了公司的持续发展，先后将开发的佳浩融城一期土地使用权向景东县信用社抵押贷款1900万元，现因贷款未清偿，不能取回土地权证；二是佳浩融城一期建设项目全部验收合格，但在办理产权登记证手续过程中，遇国家不动产政策调整，致使现存的备案资料索取不齐；被告佳浩房地产公司目前经济困难，资金链出现断裂，无力支付质监站、房管办等部门开发、销售以及验收等相应费用。基于上述原因，被告佳浩房地产公司为尽快办理佳浩融城业主的产权登记证，已经采取了相应的措施：一是为了取回抵押于景东信用社的土地使用权证，目前佳浩公司正在与景东信用社积极协商，将佳浩公司13个茧站4700万元资产作为置换抵押物；二是加紧准备办理产权登记证所需的备案资料，对尚未备齐的文件加快落实；三是采取各种办法尽可能的筹措资金，按相关规定缴纳各种欠费，争取尽快办理产权登记证。被告佳浩房地产公司对其工作失误导致的不利后果，向原告深表歉意，提出希望原告体谅公司目前面临的困境，给被告佳浩房地产公司一年的宽限期，被告佳浩房地产公司竭尽所能为原告办理产权登记证。本院认为，被告佳浩房地产公司、佳浩物业公司承认原告在本案中主张的事实，故对原告马婵主张的事实予以确认。（上述事实有原告提交的、两被告质证无异议、本院予以采信的下列证据：《商品房购销合同》（合同备案号为：43843）、2013年10月14日原告支付购房款262181.00元《发票》、2013年12月5日原告支付购房款200000.00元《发票》，原告于2015年7月25日向被告佳浩物业公司交纳契税、维修基金、工本费、办证费、印花税、配套设施费《物业收费收据》、2017年1月15日被告佳浩房地产公司向业主承诺办证的《承诺书》在卷佐证）。原告与被告佳浩房地产公司于2013年9月15日签订的《商品房购销合同》（合同备案号为：43843）系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规，未扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的依法成立的合同，自成立时生效，双方签订的《商品房购销合同》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告与被告佳浩房地产公司应当按照《商品房购销合同》的约定，全面履行合同。合同签订后，原告已按合同约定支付房款、契税、维修基金、工本费、办证费、印花税、配套设施费，全面履行了合同义务，但被告佳浩房地产公司在交房后的90日内未协助原告办理产权登记证，构成违约。因此，被告佳浩房地产公司应在合理期限内协助原告办理产权登记证，原告要求被告佳浩房地产公司继续履行合同，向产权登记机关报送申请办理产权登记证的合格资料协助原告办理产权登记权证的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对于被告佳浩房地产公司提出未能按商品房销售合同约定的日期办理产权登记证的答辩原因。本院认为，被告佳浩房地产公司提出不能及时协助办证原因系被告佳浩房地产公司主观过错造成而非客观原因，原告与被告佳浩房地产公司庭审中自认交接房屋时间为原告交纳维修基金时间，原告交纳维修基金时间为2015年7月25日，被告佳浩房地产公司应于2015年10月23日前完成协助原告办理产权登记证的义务，而被告佳浩房地产公司未履行该义务，于2017年1月15日作出承诺，承诺于2017年5月30日前为原告完成产权登记证办理手续，但被告佳浩房地产公司仍然至今未履行承诺，被告佳浩房地产公司未履行协助办证义务时间过长，因此，对于被告佳浩房地产公司提出的不能及时协助办证原因并需要一年期限的答辩主张，本院不予支持，但鉴于被告佳浩房地产公司提出不能办证的主观因素确实存在，因此，本院酌情支持的合理期限为90日。对于原告提出被告佳浩物业公司向产权登记机构报送申请办理产权登记证的合格资料并及时协助原告办理产权登记证的诉讼请求，本院认为，被告佳浩物业公司系依法登记、能独立承担民事权利义务、具备法人资格的组织，符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的诉讼参加人资格，是本案适格被告，两被告提出被告佳浩物业公司不具备被告主体资格的答辩主张，本院不予支持。本案《商品房购销合同》的合同相对方系原告及被告佳浩房地产公司，虽然被告佳浩物业公司向原告收取了契税、维修基金、工本费、办证费、印花税、配套设施费，但两被告庭审中自认被告佳浩物业公司向原告收取的上述费用，系代为被告佳浩房地产公司收取的行为，因此，被告佳浩物业公司不是合同相对方，不应承担原告与被告佳浩房地产公司签订的《商品房购销合同》的合同义务，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持；对于两被告提出的被告佳浩物业公司不承担合同义务的答辩主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告普洱佳浩房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内向产权登记机关报送申请办理产权登记证的合格资料并协助原告马婵办理房屋不动产权登记证；二、驳回原告马婵的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告普洱佳浩房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员 蔡勇二〇一七年十月九日书记员 李俊 关注公众号“”