（2017）苏05民终6552号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-30
案件名称
昆山市周市镇平庄富民合作社与陈维海土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈维海,昆山市周市镇平庄富民合作社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终6552号上诉人（原审被告）：陈维海，男，1973年8月16日生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：陈维俊，男，1975年1月31日生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：李正高，男，1966年2月16日生，汉族，住江苏省东台市。被上诉人（原审原告）：昆山市周市镇平庄富民合作社，住所地江苏省昆山市周市镇平庄村十组。执行事务合伙人：邵友琴，合作社主任。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓成，江苏丰田律师事务所律师。上诉人陈维海因与被上诉人昆山市周市镇平庄富民合作社（以下简称富民合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初4052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈维海的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案所涉土地属于昆山市周市镇平庄村村民委员会，富民合作社没有权利出租。2、2015年12月平庄村委会发的通知书中明确是与村委会签订的租赁协议书，富民合作社不是该合同的当事人，无权主张使用费。3、被上诉人批准上诉人建设，造成的损失应当进行赔偿。4、租赁合同诉讼时效为一年，被上诉人主张超过诉讼时效。富民合作社辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。富民合作社向一审法院起诉请求：1、陈维海返还位于平庄村市××村土地；2、陈维海支付结欠租金143375元；3、陈维海支付自2015年12月1日至起诉之日，共计9个月租赁物使用费共计23006元；4、诉讼费用由陈维海承担。一审法院认定事实：位于昆山市××家湾村××南侧、市东河西侧、城北路北侧的地块系集体建设用地，其土地所有者为昆山市××村民委员会（以下××平庄村委会）。2006年11月13日，富民合作社（出租方、甲方）与陈维海（承租方、乙方）签订《平庄村废品堆场租赁协议》，陈维海承租富民合作社上述地块废品堆场中占地面积1405平方米的空地以及房屋两间，双方约定：1、租赁期限为九年，自2006年12月1日至2012年11月30日；2、堆场租金单价15元/平方米，计21075元/年；房屋租金单价400元/间/月，计9600元/年；前述年租金合计30675元。上述协议第三条“付款期限”中约定：“签订合同时应交清当年的全部租金，以后每年提前一个月交清当年的租金，做到先交款后使用，所租场地遇政府统一规划使用，双方服从政府规划终止合同，甲方应退还剩余的租金（以月计算），不作任何补偿”；等等。现前述租赁协议已到期，根据富民合作社提供的租金支付明细及结算凭证，陈维海至今仍结欠富民合作社合同到期前租金143375元，合同到期后陈维海仍使用上述承租房屋及土地，未向富民合作社支付租金。现双方因赔偿和撤场事宜协商未果，遂引起本案纠纷。另查明，陈维海承租上述土地后经申请搭建了部分临时用房。2015年12月30日，平庄村委会向富民合作社发出告知书，告知根据上级主管部门要求对临时用地要及时清理，相关停产搬迁通知于2012年11月12日已发到陈维海，要求陈维海收到该通知后做好相关搬迁准备，并协商残值补偿事宜。富民合作社表示：对陈维海翻新和自行搭建部分不再继续使用，要求恢复原状。对于陈维海要求的补偿，因双方未签订拆迁补偿协议，陈维海要求补偿无事实依据。再查明，本案审理期间：1、平庄村委会书面确认：富民合作社系平庄村的村民集体经济组织，平庄村委会同意由富民合作社经营管理上述废品堆场、签订相关租赁协议并收取租金。2、上述租赁土地上的相关建筑（包括富民合作社出租的房屋以及陈维海后续自行搭建的建筑）因被相关行政部门认定为违法建筑现已被拆除。上述事实，有租赁协议、情况说明、告知书、评估结果汇总表、房屋平面图、租金支付明细、结算凭证以及双方当事人的陈述予以证实，原审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，富民合作社作为法律规定的“其他组织”与陈维海之间签订的租赁协议合法有效，双方均应遵守。关于陈维海结欠租金的金额，陈维海对其2007年租金支付情况有异议，但其并未提供已支付该期间租金的相关证据，根据富民合作社提供的结算凭证，要求陈维海支付合同期间结欠租金143375元的主张，予以支持。2015年11月30日，双方约定的租赁期间届满，陈维海继续使用租赁物，富民合作社没有提出异议，涉案租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。现富民合作社要求陈维海腾空涉案房屋、返还租赁土地并支付2015年12月1日起至起诉日，共计9个月占有使用费（租金）23006元，该诉请有事实和法律依据，原审法院予以支持，结合陈维海收到富民合作社诉状的时间，认定双方之间的租赁关系自开庭当日即2017年3月20日解除。案件审理期间，因涉案租赁土地上的相关建筑已被行政部门拆除，富民合作社书面确认放弃要求陈维海腾空迁让相关房屋并放弃主张后续占有使用费的意思表示于法不悖，原审法院照准。至于陈维海主张的补偿问题：一方面，双方合同明确约定“所租场地遇政府统一规划使用，双方服从政府规划终止合同，甲方应退还剩余的租金（以月计算），不作任何补偿”；另一方面，陈维海自行搭建临时用房并未经过相关部门审批及获得出租方的同意，合同到期后陈维海应自行拆除，且审理期间相关房屋因涉及违章搭建已被行政部门依法拆除，故根据在案证据、结合本案实际情况，对陈维海赔偿损失的意见不予采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、陈维海于判决发生法律效力之日起十日内向昆山市周市镇平庄村富民合作社返还涉案占地1405平方米的租赁土地。二、陈维海于判决发生法律效力之日起十日内向昆山市周市镇平庄富民合作社支付租金合计166381元。案件受理费3708元，减半收取1854元，由陈维海负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案所涉场地是平庄村委会所有的集体建设用地，平庄村委会授权给村集体经济组织富民合作社对外出租管理并无不当。2006年11月13日富民合作社与陈维海签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。陈维海上诉认为富民合作社无权出租土地、不是合同当事人的理由不能成立。租赁合同于2012年11月30日到期后，陈维海仍继续承租涉案场地及房屋，富民合作社也未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期。富民合作社作为出租人有权随时解除合同，其向一审法院起诉要求解除与陈维海的租赁合同于法有据，应予支持。原审法院认定双方租赁合同于一审开庭当日即2017年3月20日解除并无不当。在富民合作社要求解除合同后，陈维海未将涉案场地归还富民合作社，其应支付占有该场地及其上房屋的合同内租金及合同解除后的场地占有使用费。陈维海自行搭建临时用房属于违章搭建，且已被行政部门依法拆除，故其要求赔偿没有法律依据。因涉案租金债务属于整体债务，分期履行，故诉讼时效应从最后一期租金应交纳的时间点起算，富民合作社于2017年2月23日起诉，未过法定诉讼时效。综上所述，陈维海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3708元，由上诉人陈维海负担。本判决为终审判决。审判长 杨恩乾审判员 叶 刚审判员 黄学辉二〇一七年十月九日书记员 吴茂程 更多数据：