（2017）京01民终7320号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-10-16
案件名称
北京月华胜龙物业管理有限公司、闫怀亮与北京市海淀区玉渊潭农工商总公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
闫怀亮,北京月华胜龙物业管理有限公司,北京市海淀区玉渊潭农工商总公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终7320号上诉人（原审原告、反诉被告）：闫怀亮，男，1951年11月1日出生。委托诉讼代理人：周学腾，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世良，北京市证信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京月华胜龙物业管理有限公司，住所地北京市海淀区莲宝路10号院。法定代表人：余经荣，总经理。委托诉讼代理人：魏新平，北京建卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市海淀区玉渊潭农工商总公司，住所地北京市海淀区阜成路73号。法定代表人：杨琪，总经理。委托诉讼代理人：王春艳，北京琨腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：白小莉,北京琨腾律师事务所律师。上诉人闫怀亮、上诉人北京月华胜龙物业管理有限公司（以下简称月华胜龙公司）因与被上诉人北京市海淀区玉渊潭农工商总公司（以下简称玉渊潭总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。闫怀亮上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为月华胜龙公司与玉渊潭总公司共同向我支付滞纳金2618.6794万元；2、撤销一审判决第二、三项，改判月华胜龙公司与玉渊潭总公司共同向我承担赔偿责任；3、诉讼费由月华胜龙公司与玉渊潭总公司共同承担。事实和理由：1、玉渊潭总公司出具的《授权书》、《关于取消授权的通知》以及月华胜龙公司在其他诉讼中的表述等证据可以证明，玉渊潭总公司与月华胜龙公司存在委托关系，玉渊潭总公司是实际出租方，理应承担法律责任；2、一审法院认定月华胜龙公司和北京市京西实业公司（以下简称京西实业公司）存在租赁关系，我与月华胜龙公司之间的合同为转租合同，认定错误；3、玉渊潭总公司和月华胜龙公司通过停止供电、破坏门锁、强占房屋等方式导致我无法继续使用北京市海淀区莲宝路10号院商务楼（以下简称诉争房屋），给我造成巨大损失，应当依照合同约定，自2010年10月1日起按照每日租金2倍的标准向我支付延期交房滞纳金2618.6794万元，一审对滞纳金的数额进行酌减没有依据，不足以弥补我的实际损失；4、月华胜龙公司没有履行能力，一审判决包庇真正的责任人玉渊潭总公司，造成不公。月华胜龙公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回闫怀亮的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由闫怀亮承担。事实和理由：1、我公司在合同签订后已经向闫怀亮履行了交付房屋的义务，不应当适用双方合同11.2条的约定，即使我公司有提前收回部分房屋的情况，也应当适用合同11.4的约定；2、双方合同约定的“滞纳金”实际为违约责任，依照相关法律规定，违约金不应超过闫怀亮损失的30%，一审判决对滞纳金的数额认定明显错误；3、即使闫怀亮有损失和预期利益，也应当是闫怀亮交纳的租金和收取的租金之间的差额，一审对闫怀亮损失程度及预期利益的认定错误；4、我公司先行收回的房屋仅占四分之一，其他房屋是在法院判决合同解除后陆续收回的，不构成严重违约，生效判决解除双方《房屋租赁合同》期间的滞纳金不应当由我公司承担，一审判决的违约责任过高；5、一审判决第二、三项认定的损失没有事实依据。玉渊潭总公司对闫怀亮的上诉请求及理由辩称，我公司同意一审判决，不同意闫怀亮的上诉请求和理由。1、一审法院根据合同相对性原则，认定房屋租赁合同的权利义务主体是月华胜龙公司和闫怀亮，有充分的事实和法律依据，从签订合同的主体、合同的内容以及履行过程来看，闫怀亮一直向月华胜龙公司交付租金，月华胜龙公司把租金交给了京西实业公司，和我公司之间没有任何关系，不符合委托关系的特征，后双方因租赁合同纠纷进行多次诉讼，对于租赁合同的法律关系非常清楚；2、我公司是集体所有制企业，是所有集体资产的产权人，但是经营管理并不是由我公司来负责，从一开始就是由京西实业公司来管理，我公司出具《授权书》是为了配合京西实业公司的经营，也符合工商管理的规定，取消授权实际上也从来没有影响月华胜龙公司对诉争房屋的占有和使用，我公司从来没有收回过房屋；3、闫怀亮以月华胜龙公司在以往诉讼中的表述来约束我公司，是不正确的。玉渊潭总公司对月华胜龙公司的上诉请求及理由不发表意见。闫怀亮向一审法院起诉请求：1、玉渊潭总公司、月华胜龙公司立即将诉争房屋交还给我，每逾期交房一日向我按照每平米每日2元标准支付滞纳金，自2010年10月1日至实际交房之日止；2、玉渊潭总公司、月华胜龙公司赔偿因非法占用我承租的诉争房屋给我造成的经济损失，按照诉争房屋市场租金截止至月华胜龙公司、玉渊潭总公司将非法占用的房屋交还给我为止，暂计算自2010年10月1日至法院判决之日，按照每平米每日租金2元标准计算；3、玉渊潭总公司、月华胜龙公司赔偿因停止向我承租的诉争房屋地上一层供电造成的经济损失，按照我向第三人出租上述房屋的日租金2739.72元为标准计算，自2010年3月12日起截止玉渊潭总公司、月华胜龙公司非法占用房屋的2010年10月1日为止，共计556163.16元；4、玉渊潭总公司、月华胜龙公司向我赔偿因非法拆除、变卖我承租的诉争房屋内的装修、设施、设备，给我造成的经济损失200万元；5、玉渊潭总公司、月华胜龙公司赔偿因其违约造成我另行向第三人支付违约赔偿金和诉讼费实际损失411518元；6、玉渊潭总公司、月华胜龙公司退还不当收取的租金33万元；7、诉讼费由玉渊潭总公司、月华胜龙公司承担。月华胜龙公司向一审法院反诉请求：1、解除我公司与闫怀亮2007年3月26日签订的《房屋租赁合同》；2、诉讼费由闫怀亮承担。一审法院认定事实：2007年3月7日，北京市海淀区农林委员会出具《房屋权属及用途证明文件》，确认坐落于海淀区莲宝路10号院（商业用房）的房屋，所有权人为玉渊潭总公司。2007年3月26日，玉渊潭总公司出具《授权书》，内容为：“北京市海淀区玉渊潭农工商总公司授权北京月华胜龙物业管理有限公司出租位于北京市海淀区莲宝路10号院的房屋，授权期限自2007年3月26日至2017年5月28日”。在闫怀亮持有的《授权书》复印件上，加盖有玉渊潭总公司的公章。2007年3月26日，案外人京西实业公司（甲方）与月华胜龙公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租诉争房屋，租赁期限为十年，自2007年7月26日至2017年7月25日止。2007年3月26日，月华胜龙公司（出租方、甲方）与闫怀亮（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租诉争房屋，面积共5300平方米；甲方应提供房产证和具有出租权的有效证明、身份证明（营业执照）等文件；租赁期共10年，计租期自2007年5月28日起至2017年5月27日止；第一年至第三年每年租金为195万元；第四年至第六年每年租金为196万元；第七年至第九年每年租金为197万元；第十年年租金为198万元；乙方应缴纳水电费、取暖费、天然气费、物业费（物业费每年贰万元）及每年缴纳给甲方五万元的房屋维修费。第七条第一款约定：“在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外，维修费用超出五万的由乙方负责）。甲方提出进行维修须提前30日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。”第八条约定：“租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效。”第十一条约定：“1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金2倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。”第十六条第六款约定：“物业方面的有关事宜由产权方负责处理。”第七款约定：“乙方在租期内甲方应允许乙方有转租和与第三者的合作经营权，但乙方应告知甲方。”2009年7月1日，月华胜龙公司与案外人京西实业公司签订《补充协议》，约定增加150平方米租赁面积，租期8年，自2009年7月26日起至2017年7月25日止。第一年年租金五万元，第二年至第四年年租金五万二千元，第五年至第八年年租金五万三千元。2010年3月26日，玉渊潭总公司向月华胜龙公司出具《关于取消授权的通知》，内容为：“北京市海淀区玉渊潭农工商总公司授权北京月华胜龙物业管理公司出租位于北京市海淀区莲宝路10号院的房屋，授权期限自2007年3月26日至2017年5月28日。现玉渊潭农工商总公司取消该项授权，授权期间及今后造成的法律责任及经济损失由北京月华胜龙物业管理公司承担”。2011年7月18日，月华胜龙公司与案外人京西实业公司签订《终止协议》，约定双方之间的租赁合同关系于2011年7月20日终止，月华胜龙公司自行承担解除合同发生的一切责任。2011年8月30日，北京玉渊潭物业管理集团有限公司第五分公司（以下简称玉渊潭五分公司）与月华胜龙公司签订《房屋租赁合同》，约定玉渊潭五分公司将海淀区吴家村路10号院中的四层楼房的房屋提供给月华胜龙公司作为商业、服务业使用，租期自2011年9月1日至2021年8月31日。2012年8月20日，月华胜龙公司与北京盛世辉腾物业管理有限公司（以下简称盛世公司）向玉渊潭五分公司提出《申请》，申请乙方变更为盛世公司。2012年8月28日，玉渊潭五分公司与月华胜龙公司签订《终止协议》约定上述房屋租赁合同于2012年8月31日终止。2012年8月29日，玉渊潭五分公司与盛世公司签订《房屋租赁合同》，由盛世公司租赁海淀区吴家村路10号院中的四层楼房的房屋，租期自2012年9月1日至2021年8月31日。2010年4月，月华胜龙公司向北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）以闫怀亮违约为由提起诉讼，请求判令解除双方之间签订的房屋租赁合同、腾退房屋并赔偿经济损失。庭审中闫怀亮提出反诉，请求判令月华胜龙公司赔偿住宿费及其他经济损失。海淀法院经审理做出(2010)海民初字第11479号民事判决书，判决驳回月华胜龙公司全部诉讼请求并赔偿闫怀亮相关损失。月华胜龙公司不服提出上诉，2011年5月18日，北京市第一中级人民法院（以下简称市一中院）经审理做出（2011）一中民终字第3046号民事判决书，撤销海淀法院关于驳回月华胜龙公司全部诉讼请求的判项，同时判决解除月华胜龙公司与闫怀亮签订的房屋租赁合同、闫怀亮腾退诉争房屋。闫怀亮不服向北京市高级人民法院（以下简称北京市高院）申请再审，北京市高院于2013年3月20日做出（2012）高民申字第997号民事裁定书，指令市一中院再审。市一中院于2013年12月9日做出（2013）一中民再终字第12584号民事裁定书，裁定撤销(2010)海民初字第11479号民事判决书及（2011）一中民终字第3046号民事判决书，案件发回海淀法院重审。海淀法院依法另行组成合议庭，对上述月华胜龙公司诉闫怀亮及闫怀亮的反诉进行了审理。2014年6月19日，海淀法院做出（2014）海民再初字第22号民事判决书，认定“2010年3月12日，月华胜龙公司不同意闫怀亮转让餐厅，并对餐厅进行了停电，致使闫怀亮无法将餐厅移交北京山城辣妹子餐饮服务有限公司。2010年3月17日，闫怀亮向月华胜龙公司发出《关于切实履行北京市海淀区莲宝路10号院房屋租赁合同的律师函》，要求月华胜龙公司恢复供电，并承担断电产生的经济损失。闫怀亮已经将2009年-2010年5月27日的租金交付月华胜龙公司，并结清维修费、物业费。2010年4月至9月，闫怀亮所租房屋因双方争议而闲置”；“2010年10月1日，月华胜龙公司自行收回房屋，强制将出租房屋餐厅门锁打开拆除装修”，海淀法院经审理认为：“房屋租赁合同签订后至2010年4月9日双方发生争议，导致闫怀亮所租房屋闲置时止，闫怀亮已经将2009年至2010年5月27日的租金交付月华胜龙公司，维修费、物业费也已结清。闫怀亮并未拖延支付上述期间的租金。就下一年度租金的支付，因月华胜龙公司违反合同义务，采用对租赁房屋进行停电等方式，致使闫怀亮不能行使合同约定的乙方‘同意转租、合作经营’的权利，作为承租人的闫怀亮不能按约使用租赁房屋，其当然有理由拒付下一期房屋租金。月华胜龙公司所述闫怀亮在租赁标的物内非法经营、没有任何履约担保能力，未提供证据证明，本院不予采信。原审审理过程中，月华胜龙公司自行收回房屋，强制将出租房屋餐厅门锁打开拆除装修，该行为系根本违约行为”，判决驳回月华胜龙公司全部诉讼请求。月华胜龙公司不服提出上诉，市一中院经审理于2014年10月21日做出（2014）一中民再终字第06774号民事判决书，判决驳回月华胜龙公司上诉，维持原判。审理中，闫怀亮提交：1、照片、报纸广告、租赁合同，证明2010年至2014年玉渊潭总公司将诉争房屋出租给第三人使用。玉渊潭总公司表示无法确认内容的真实性，其未指示任何单位收回房屋，亦未将房屋出租或收取租金。月华胜龙公司表示其收回部分房屋系为避免损失扩大。2、闫怀亮与张丽平于2008年3月22日签订的《房屋租赁合同》及（2010）海民初字第10632号民事判决书，证明因月华胜龙公司怠于履行维修义务，造成其赔偿张丽平货物损失17380.8元、经营损失5700元、设备维修及装修损失1900元、案件受理费230元、反诉案件受理费1357元；闫怀亮提交（2010）海民初字第15620号民事判决书、（2011）一中民终字第14491号民事判决书，证明因月华胜龙公司的违约行为，导致其与张丽平的房屋租赁合同解除，并判决闫怀亮退还张丽平保证金6万元及支付违约金36万元，由闫怀亮负担保全费2020元及本诉案件受理费3800元、反诉案件受理费9115元、二审案件受理费18300元。玉渊潭总公司表示无法确认房屋租赁合同的真实性，认为判决书与其无关。月华胜龙公司表示维修义务及损失应由闫怀亮自行承担。3、闫怀亮提交其与叶有芹于2008年12月24日签订的《房屋租赁合同》，表示因诉争房屋漏水，其赔偿叶有芹损失2万元。玉渊潭总公司表示无法确认真实性。月华胜龙公司对租赁合同的真实性及证明目的不予认可。4、闫怀亮提交（2011）海民初字第12794号民事判决书、（2011）一中民终字第16032号民事判决书，证明因月华胜龙公司的违约行为，导致其无法将一层餐厅交付北京山城辣妹子餐饮服务有限公司，判决其退还北京山城辣妹子餐饮服务有限公司定金20万元、租金25万元，并由其承担保全费3020元、本诉案件受理费7500元、反诉案件受理费2713元、二审案件受理费5050元。玉渊潭总公司表示判决书与其无关。月华胜龙公司对判决书的真实性及证明目的不予认可。5、闫怀亮提交《宾馆转让租赁协议》、（2009）海民初字第32314号民事判决书，其中该判决书查明认定“2010年4月19日，欧某1已以唐明宾馆名义替闫怀亮还清了上述第一张欠条上的本金30万元及利息3万元，合计33万元”。闫怀亮表示其并未拖欠月华胜龙公司租金，要求月华胜龙公司返还33万元租金。月华胜龙公司表示33万元系欠款。闫怀亮提交2009年月华胜龙公司出具的租金收据及30万元的转账支票存根，证明其并未拖欠月华胜龙公司房租，应返还向欧某1多要的30万元房租及3万元利息。月华胜龙公司对租金收据、转账支票存根的真实性认可，但提出支票存根显示的30万元并非上述欠条中的款项。6、为证明装修损失，闫怀亮提交落款为：“北京月华胜龙家居装饰有限公司王某1”的证明，内容为：今收到唐明宾馆装饰工程款总计人民币玖拾陆万元整，至此工程款全部结清。玉渊潭总公司、月华胜龙公司对证明的真实性不予认可。7、闫怀亮提交建筑工程消防验收意见书及消防安全检查意见书，证明玉渊潭总公司协助其办理了唐明宾馆的消防验收手续，明知诉争房屋由月华胜龙公司出租给其的事实。月华胜龙公司对意见书的真实性认可，对证明目的不予认可。玉渊潭总公司对意见书的真实性不认可。8、闫怀亮提交唐明宾馆的企业住所证明，证明玉渊潭总公司知道其承租诉争房屋的事实。玉渊潭总公司对证明的真实性认可，表示该证明系为方便京西实业公司经营而提供。9、闫怀亮提交月华胜龙公司设立登记的工商档案，包括企业设立登记申请表、企业住所（经营场所）证明、玉渊潭总公司于2007年3月26日出具的授权书等，用以证明月华胜龙公司设立的目的系代表玉渊潭总公司对外出租、管理诉争房屋，双方存在委托出租关系。玉渊潭总公司表示其与月华胜龙公司的设立没有法律关系，亦不存在委托关系。月华胜龙公司对工商档案的真实性认可，对证明目的不予认可。10、闫怀亮提交玉渊潭总公司2007年6月6日出具的证明，该证明盖有月华胜龙公司的公章，内容为：“北京市京西实业公司为我公司下属企业，现委托其对海淀区莲宝路10号院所属房屋进行物业管理。”据此证明京西实业公司无权对外出租诉争房屋，而是玉渊潭总公司授权月华胜龙公司出租。玉渊潭总公司表示无法确认证明的真实性。月华胜龙公司对证明的真实性予以认可，对证明目的不予认可。玉渊潭总公司提交月华胜龙公司向京西实业公司交纳租金的进账单、发票以及月华胜龙公司向玉渊潭五分公司交纳租金的发票,证明月华胜龙公司向京西实业公司、玉渊潭五分公司支付租金,其未收取过月华胜龙公司或闫怀亮的租金。闫怀亮提出进账单与发票显示的金额与两公司之间合同约定的年租金不符，无法证明系诉争房屋的租金，但闫怀亮亦表示其系将诉争房屋租金交付月华胜龙公司之前的法定代表人王某1，由王某1向其出具月华胜龙公司的收据。玉渊潭总公司提交签有王某1于2007年7月26日签署领取原件的《授权书》及月华胜龙公司2007年7月的工商变更登记档案，证明月华胜龙公司于2007年7月增加“出租商业用房”的经营范围，其出具授权书系为月华胜龙公司变更经营范围。闫怀亮对上述授权书的真实性不予认可，对工商档案的真实性认可，提出玉渊潭总公司授权月华胜龙公司对外出租诉争房屋经过工商部门的登记备案，玉渊潭总公司应承担责任。月华胜龙公司对玉渊潭总公司提交上述证据的真实性均予以认可。审理中，闫怀亮、玉渊潭总公司、月华胜龙公司均表示诉争房屋处于对外出租状态，玉渊潭总公司表示诉争房屋由其下属玉渊潭五分公司管理，现无法将诉争房屋交付闫怀亮。一审法院认为，经归纳，本案双方当事人争议焦点有三：一、闫怀亮与月华胜龙公司于2007年3月26日签订《房屋租赁合同》约束的权利义务及责任主体;二、闫怀亮与月华胜龙公司之间签订的《房屋租赁合同》是否应予解除；三、闫怀亮主张各项损失请求是否应予支持，责任应由谁承担。对此法院将分别予以论述。关于第一项争议焦点，闫怀亮与月华胜龙公司于2007年3月26日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。玉渊潭总公司授权月华胜龙公司对外出租房屋，根据房屋租赁合同的内容，月华胜龙公司系出租方，闫怀亮系承租方，月华胜龙公司系以自身名义将诉争房屋出租给闫怀亮，并由闫怀亮向月华胜龙公司支付房屋租金，后闫怀亮与月华胜龙公司产生纠纷并发生多次诉讼。根据合同相对性原则，房屋租赁合同约束的权利义务主体应为闫怀亮与月华胜龙公司，若月华胜龙公司存在违约行为，承担责任的主体亦应为月华胜龙公司。闫怀亮出示的盖有玉渊潭总公司的《授权书》仅能证明玉渊潭总公司作为诉争房屋产权人，认可月华胜龙公司的转租行为，并不能代表玉渊潭总公司与闫怀亮之间存在直接的租赁关系。因此，闫怀亮提出玉渊潭总公司系出租方，月华胜龙公司为代理人的主张无法得到支持。关于第二项争议焦点，经已发生法律效力的（2014）海民再初字第22号民事判决书及（2014）一中民再终字第06774号民事判决书认定，闫怀亮与月华胜龙公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，对此法院不持异议。现闫怀亮请求交还诉争房屋，月华胜龙公司反诉请求解除《房屋租赁合同》，但诉争房屋已被分割出租，月华胜龙公司与玉渊潭总公司均表示无法将诉争房屋交与闫怀亮继续使用，且现《房屋租赁合同》期限已届满，该合同已实际终止。在此情况下，闫怀亮要求交还诉争房屋之诉讼请求，月华胜龙公司要求解除合同之反诉请求，法院均不予支持。关于第三项争议焦点，经已发生法律效力的（2014）海民再初字第22号民事判决书及（2014）一中民再终字第06774号民事判决书认定，“原审审理过程中，月华胜龙公司自行收回房屋，强制将出租房屋餐厅门锁打开拆除装修，该行为系根本违约行为”，对此法院认为，月华胜龙公司的严重违约行为是导致本案纠纷的根本原因。如前所述，玉渊潭总公司并非房屋租赁合同的权利义务主体，法院认定月华胜龙公司应对闫怀亮所主张的经济损失承担赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据《房屋租赁合同》第十一条第2项的约定，月华胜龙公司应自2010年10月1日收回房屋之日起至2017年5月27日，按照《房屋租赁合同》约定租金标准的两倍支付滞纳金，闫怀亮要求按合同约定日租金两倍的标准支付滞纳金，符合合同约定，于法有据，法院予以支持。经计算，月华胜龙公司应支付的滞纳金为26186794元。综合考虑本案中月华胜龙公司的严重违约情节、闫怀亮多年受到的损失程度及预期利益，法院确定以上滞纳金减半计算，即月华胜龙公司应给付闫怀亮滞纳金13093397元。在法院已按合同约定判定滞纳金的前提下，法院对闫怀亮主张因月华胜龙公司非法占用房屋导致经济损失的诉讼请求不予支持。根据生效判决认定，2010年3月12日，月华胜龙公司对诉争房屋的餐厅进行停电，导致闫怀亮无法将餐厅移交北京山城辣妹子餐饮服务有限公司，之后诉争房屋因双方争议而闲置。现闫怀亮依据其与北京山城辣妹子餐饮服务有限公司所签合同约定的日租金标准主张2010年3月12日至2010年10月1日的损失，于法有据，法院予以支持，具体数额由法院计算为556163.16元。关于闫怀亮主张向案外人支付违约赔偿及诉讼费、保全费损失，该损失与月华胜龙公司的违约行为并无直接因果关系，法院对此不予支持。对于闫怀亮主张装修损失,法院依据证据酌情判定为672000元。对于设施、设备损失，闫怀亮未提交相应证据，法院不予支持。闫怀亮主张月华胜龙公司、玉渊潭总公司退还不当收取的租金33万元，根据（2009）海民初字第32314号民事判决书及（2010）一中民终字第13342号民事判决书之内容，欧某1系基于闫怀亮向月华胜龙公司出具的欠条而代闫怀亮偿还33万元，闫怀亮并无证据证明该笔款项系租金，且判决书并未认定欧某1向月华胜龙公司支付款项系重复支付，故法院对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十八条之规定，判决：一、北京月华胜龙物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付闫怀亮滞纳金一千三百零九万三千三百九十七元；二、北京月华胜龙物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿闫怀亮经济损失五十五万六千一百六十三元一角六分；三、北京月华胜龙物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿闫怀亮装修损失六十七万二千元；四、驳回闫怀亮的其他诉讼请求；五、驳回北京月华胜龙物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、玉渊潭总公司是否应就月华胜龙公司的行为共同承担责任；二、一审认定的滞纳金数额是否适当；三、一审认定的经济损失及装修损失数额是否适当。一、玉渊潭总公司是否应就月华胜龙公司的行为共同承担责任。本案中，玉渊潭总公司作为诉争房屋的产权人，为月华胜龙公司出具《授权书》，授权月华胜龙公司代为出租诉争房屋，并明确授权期限自2007年3月26日至2017年5月28日。闫怀亮依据该《授权书》，于2007年3月26日与月华胜龙公司签订《房屋租赁合同》，承租诉争房屋，约定计租期自2007年5月28日起至2017年5月27日止。2010年3月26日，玉渊潭总公司向月华胜龙公司出具《关于取消授权的通知》，确认取消上述《授权书》中对月华胜龙公司的授权。上述证据可以相互印证，证明月华胜龙公司系受玉渊潭总公司委托与闫怀亮形成房屋租赁合同关系，但上述《授权书》对代理的具体事项及权限约定不明，依据法律规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任，故就月华胜龙公司在合同履行过程中的行为所引发的法律责任，玉渊潭总公司和月华胜龙公司应当承担连带责任。玉渊潭总公司将《授权书》解释为仅供月华胜龙公司为其租户办理营业执照所用，本院不予采信。玉渊潭总公司主张，月华胜龙公司自京西实业公司（后变成玉渊潭五分公司）处承租诉争房屋后转租给闫怀亮，其公司与闫怀亮无关，但其提供的证据不足以证明其事实主张：其提供的京西实业公司与月华胜龙公司于2007年3月26日签订的《房屋租赁合同》约定的租期为2007年7月26日至2017年7月25日，与月华胜龙公司与闫怀亮签订的《房屋租赁合同》中约定的租期不符；其提供的玉渊潭五分公司与月华胜龙公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁物为海淀区吴家村路10号院中的四层楼房，租期自2011年9月1日至2021年8月31日，与月华胜龙公司与闫怀亮签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁物及租期亦均不相符。因此，玉渊潭总公司并未提供充分有效的证据对其曾授权月华胜龙公司出租诉争房屋的事实予以否定，其主张与闫怀亮不存在法律关系，与事实不符，不能成立。综上，闫怀亮要求玉渊潭总公司与月华胜龙公司共同承担赔偿责任的上诉请求，有事实及法律依据，应予支持。玉渊潭总公司不同意承担责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院仅以合同相对性原则判决玉渊潭总公司不承担责任，认定事实及适用法律错误，应予纠正。二、一审认定的滞纳金数额是否适当。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。请求对违约金予以减少的当事人应当对违约金过分高于实际损失承担证明责任。本案中，月华胜龙公司与闫怀亮签订的《房屋租赁合同》第十一条“甲方违约责任处理规定”第2款约定，“如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金2倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失”。根据该条款的上下文，上述约定中的“滞纳金”应为双方当事人约定的违约金。合同履行过程中，月华胜龙公司提起诉讼并于2010年10月1日收回房屋，拒绝按合同约定将诉争房屋交付闫怀亮使用，直至双方《房屋租赁合同》约定的租期届满，月华胜龙公司的行为构成根本违约，严重违背诚实信用原则，导致闫怀亮遭受巨大经济损失，故闫怀亮有权依据双方合同的上述约定要求月华胜龙公司和玉渊潭总公司按日租金的2倍支付2010年10月1日至合同届满之日的滞纳金。闫怀亮该项上诉请求，事实与法律依据充分，应予支持。一审法院酌情确定将上述滞纳金减半计算，有悖于公平原则和诚实信用原则，本院予以纠正。月华胜龙公司不同意支付滞纳金，但并未提供证据证明约定的滞纳金过分高于闫怀亮的实际损失；其主张前案生效判决解除双方《房屋租赁合同》期间的滞纳金不应由其公司承担，但前案诉讼系由月华胜龙公司提起，且已发生法律效力的（2014）海民再初字第22号民事判决书及（2014）一中民再终字第06774号民事判决书认定，月华胜龙公司存在根本违约行为，故本案纠纷的产生系因月华胜龙公司自身行为导致，此期间的滞纳金均应当由月华胜龙公司与玉渊潭总公司承担。月华胜龙公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。三、一审认定的经济损失及装修损失数额是否适当。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，月华胜龙公司对诉争房屋的餐厅进行停电，导致闫怀亮因无法将餐厅移交北京山城辣妹子餐饮服务有限公司而遭受损失；月华胜龙公司在租赁期间拒绝按照合同约定将诉争房屋交付闫怀亮使用，导致闫怀亮遭受装修损失，一审法院依据闫怀亮与北京山城辣妹子餐饮服务有限公司所签合同约定的日租金标准确定经济损失，并依据合同酌情确定装修损失，数额合理，本院予以维持。月华胜龙公司不同意赔偿上述损失，但未提供证据予以证明，其上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，一审法院认定玉渊潭总公司不承担责任并对滞纳金予以酌减的处理结果不当，本院予以纠正；闫怀亮要求玉渊潭总公司与月华胜龙公司共同承担责任，并要求按照合同约定的滞纳金数额予以判决的上诉请求，事实及法律依据充分，应予支持；月华胜龙公司不同意支付滞纳金及赔偿损失的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34297号民事判决第五项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34297号民事判决第四项；三、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34297号民事判决第一项为北京月华胜龙物业管理有限公司、北京市海淀区玉渊潭农工商总公司于本判决生效后十日内给付闫怀亮滞纳金26186794元；四、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34297号民事判决第二项为北京月华胜龙物业管理有限公司、北京市海淀区玉渊潭农工商总公司于本判决生效后十日内赔偿闫怀亮经济损失556163.16元；五、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34297号民事判决第三项为北京月华胜龙物业管理有限公司、北京市海淀区玉渊潭农工商总公司于本判决生效后十日内赔偿闫怀亮装修损失672000元；六、驳回闫怀亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费189222元，由闫怀亮负担13282元，由北京月华胜龙物业管理有限公司、北京市海淀区玉渊潭农工商总公司负担175940元。一审反诉案件受理费70元，由北京月华胜龙物业管理有限公司负担。二审案件受理费208089元，由北京月华胜龙物业管理有限公司、北京市海淀区玉渊潭农工商总公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕代理审判员 朱文君二〇一七年十月九日法官 助理 王湘羽书 记 员 明 玥