（2017）皖0402民初795号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2017-11-30

案件名称

淮南怡苑物业服务有限公司与张多胜物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

淮南市大通区人民法院

所属地区

淮南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

淮南怡苑物业服务有限公司,张多胜

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十九条，第八十四条，第八十八条，第八十九条，第九十八条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

安徽省淮南市大通区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0402民初795号原告：淮南怡苑物业服务有限公司,住所地安徽省淮南市经济技术开发区水厂南路金湾香都小区,统一社会信用代码91340400150250427W（1-1）。法定代表人：戴士军,该公司董事长。被告：张多胜，男，1973年6月17日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区,委托诉讼代理人：钟仁玖,安徽里奇律师事务所律师。原告淮南怡苑物业服务有限公司（以下简称：怡苑物业）被告张多胜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告怡苑物业法定代表人戴士军，被告张多胜及其委托诉讼代理人钟仁玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡苑物业向本院提出诉讼请:1、判令被告张多胜立即支付依约应交纳的2016年5月1日至2017年1月31日的物业服务费18，050元；2、判令被告张多胜支付滞纳金22,093.2元；合计40143元并承担本案诉讼费。事实与理由，怡苑物业是经营物业服务的企业，于2010年8月3日与安徽金九龙房地产开发（集团）有限公司签订了《金湾香都小区前期物业服务委托合同》，取得了对该小区进行前期物业服务的权利。2013年11月1日张多胜租赁该小区20号楼北7室的房屋开设酒楼，同月5日与怡苑物业签订物业服务协议，约定物业服务标准为商业门面房1.8元/月/㎡，自交房日期计收，预收方式，每年收取一次年度物业服务费，交房时交纳第一年费用，以后每年缴费周期的第一个月交纳费用；并约定逾期交纳的按每逾期一日支付3‰的滞纳金。张多胜租赁房屋面积1114.23㎡，自2016年5月1日拖欠物业费，多次催要，张多胜以酒楼经营情况不好为由拒交，2017年2月1日酒楼停业，故诉至法院。张多胜辩称,1、张多胜不是适格被告。2014年1月21日，孙中玉、张多胜、赵永刚三人出资成立淮南市鸿舜楼餐饮服务有限公司，为成立该公司，2013年11月5日，张多胜作为拟成立公司的代表与怡苑物业签订本案的《物业服务合同》。淮南市鸿舜楼餐饮服务有限公司成立后，一直履约，故缴纳物业费的主体是公司。张多胜于2015年8月7日退出酒楼经营，酒楼的法定代表人是孙中玉，怡苑物业再次起诉时，张多胜已经不是公司股东和法定代表人，同时怡苑物业于2016年9月2日向孙中玉收取了2016年4月的物业费，怡苑物业应起诉淮南市鸿舜楼餐饮服务有限公司，驳回对张多胜的起诉。2、怡苑物业滥用诉权，弄虚作假，应驳回起诉。张多胜在怡苑物业第一次起诉时提交了淮南市鸿舜楼餐饮服务有限公司的工商资料，怡苑物业于2017年8月15日撤诉后，本次诉讼应当明知物业服务合同的相对人是淮南市鸿舜楼餐饮服务有限公司，该公司与2017年7月31日注销，其可以起诉在册股东。现怡苑物业将落款时间为2017年1月8日的“催告单”张贴于“鸿舜楼酒店”门脸上，证实其催告行为。但提供的照片显示金合欢树郁郁葱葱，显然不是1月份的冬季。怡苑物业可以根据合同电话联系张多胜，无需通过张贴通知张多胜。怡苑物业不能证实由张多胜承担责任,张多胜不是适格被告且怡苑物业弄虚作假,应驳回起诉。怡苑物业针对其诉讼请求提交以下证据并经张多胜质证。证据一、怡苑物业的营业执照、物业服务企业资质证明；证明怡苑物业的主体身份情况。张多胜无异议。证据二、前期物业服务合同；证明怡苑物业享有对金湾香都小区进行物业服务的资格和权利。张多胜无异议。、委托书；证明受房主金九龙集团的委托与张多胜签订房屋租赁合同。张多胜无异议。证据证据四、房屋租赁合同、张多胜的身份证、业主登记资料，怡苑物业与张多胜签订的物业服务协议、业主临时管理规约、业主入住验收房屋交接表、业主入住文件签收单；证明张多胜是金湾香都小区20号楼北7室承租户，是本案的适格被告，没有按合同约定履行交纳物业服务费义务，应承担违约金，怡苑物业收取服务费符合约定，2017年2月房主已收回房屋。张多胜对真实性无异议，但不同意其证明观点，认为张多胜虽签订房屋租赁合同，但是成立会所用，不是真正的承租户，不是适格被告；张多胜不存在欠交费用，物业费已经有他人交纳；张多胜是代表公司签订合同，应由公司承担责任。证据五、服务价格登记证；证明怡苑物业收费标准符合规定。张多胜对真实性无异议；认为张多胜不是适格被告。证据六、张多胜交费发票底联，证明拖欠物业费时间是2016年5月1日至起诉前。张多胜对真实性无异议，但认为该证据是孙中玉交2016年4月30日前的费用，孙中玉是公司法定代表人，是代表公司交费，怡苑物业也明知是公司交费。证据七、催告函及照片；证明怡苑物业催告交费的情况。张多胜对真实性无异议，但认为张多胜没有收到催告函，怡苑物业可以通过合同上电话通知张多胜，但没有联系；照片里的通知是2017年8月15日撤诉后补贴的，因照片反映的不是冬季,虚假不能证明其在2017年1月8日催告,滞纳金应从起诉时计算。被告张多胜对答辩提交的证据及怡苑物业的质证意见。证据一、张多胜的身份证明，证明其诉讼主体资格。怡苑物业无异议。证据二、国家企业信息查询淮南市鸿舜楼餐饮服务有限公司的信息；证明张多胜不是适格被告，应当驳回起诉。怡苑物业认为不具有关联性，怡苑物业与张多胜签订物业服务协议。证据三、2017皖04**民初598号起诉书与撤诉裁定书；证明怡苑物业滥用诉权，应驳回起诉。怡苑物业对真实性无异议，认为怡苑物业不属滥用诉权，因起诉时遗漏催告照片而撤诉，再行起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审中举证、质证，对当事人认可真实性、无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对不存在关联性淮南市鸿舜楼餐饮服务有限公司的信息，其证明效力不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年11月5日怡苑物业与金湾香都小区20号楼北7室商铺租户张多胜签订《金湾香都前期物业服务协议》。协议约定张多胜租赁商铺的建筑面积1114.23㎡，物业服务标准为商业门面房1.8元/月/㎡，并约定了交费方式和逾期加收日3‰的违约金等内容。2016年5月1日至2017年1月31日期间张多胜未按约履行交纳物业服务费18,050元的义务。张多胜租赁的金湾香都小区20号楼北7室商铺已于2017年2月交还房主，双方签订的《金湾香都前期物业服务协议》于2017年1月31日终止。本院认为：怡苑物业与金湾香都小区20号楼北7室商铺承租人张多胜签订《金湾香都前期物业服务协议》合法有效，双方均应遵守,全面履行。怡苑物业按约提供了物业服务，张多胜应当按协议约定履行。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。之前怡苑物业在因物业费用向张多胜提起诉讼，后撤诉的诉讼过程中，已明确意思表示向张多胜催要物业费用。怡苑物业要求张多胜交纳2016年5月1日至2017年1月31日物业服务费18,050元的诉讼请求，予以支持。怡苑物业与张多胜签订的《金湾香都前期物业服务协议》是怡苑物业提供的格式化合同，其内容并没有结合张多胜租赁商铺的实际情况，就相应的物业服务费交款履约时限约定明确。怡苑物业要求张多胜承担违约责任支付滞纳金22,093.2元的诉讼请求,不予支持;怡苑物业撤诉后再次诉讼,不违反民事诉讼的规定。张多胜作为房屋租赁合同及物业服务协议的一方未能提供经合同的相对方同意将合同权利义务转移他人的证据,其辩解不予采纳。张多胜对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,其不能证明其事实主张,应承担相应不利后果。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十四条、第八十八条、第八十九条、第九十八条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、二百一十四条一款之规定，判决如下：一、张多胜于本判决发生法律效力之日起十日内支付淮南怡苑物业服务有限公司物业服务费18,050元；二、驳回原告淮南怡苑物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费804元，减半收取402元；由淮南怡苑物业服务有限公司负担276.5元，张多胜负担125.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员　关　洪二〇一七年十月九日书记员　贺文波附相关法条《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定第二百一十四条原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。 关注微信公众号“”