（2016）苏0311民初4987号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-04
案件名称
崇淑銮与徐州市泉山区火花街道办事处火花社区居民委员会租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崇淑銮,徐州市泉山区火花街道办事处火花社区居民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十五条第一款，第二百一十二条，第二百一十四条第一款
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0311民初4987号原告：崇淑銮，女，1965年10月12日生，汉族，徐州川江物资贸易有限公司负责人，住本市泉山区。委托诉讼代理人：汤道路，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。被告：徐州市泉山区火花街道办事处火花社区居民委员会，住所地本市泉山区。法定代表人：张广伟，主任。委托诉讼代理人：吴信兵，徐州市泉山区苏山法律服务所法律工作者。原告崇淑銮与被告徐州市泉山区火花街道办事处火花社区居民委员会（以下简称火花居委会）租赁合同纠纷一案，原告崇淑銮于2014年12月3日提起诉讼，本院经审理于2015年10月23日作出（2014）泉民初字第4877号民事判决书，原告崇淑銮对该判决书不服提起上诉，徐州市中级人民法院于2016年7月6日作出（2016）苏03民终177号民事裁定书，撤销本院作出的（2014）泉民初字第4877号民事判决，发回重审。本院于2016年8月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月3日、2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告崇淑銮的委托诉讼代理人汤道路、被告火花居委会的委托诉讼代理人吴信兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崇淑銮向本院提出诉讼请求：要求被告支付合同违约金322560元（120000元/亩×2.688亩），该违约金包括：1、合同约定期限为50年，因超过20年部分无效，按照合同法规定应返还无效部分为24192元；尚未履行期限为11年，应返还租金8870.4元；合计33062.4元；2、其余违约金包含原告租赁土地后对土地进行平整爆破等实际投入的损失。事实和理由：原告租赁原徐州市九里区火花街道办事处火花村民委员会的土地，双方针对租赁土地的亩数、位置、四至、补偿费用、付款日期、租赁期限以及双方的权利义务协商完毕后，于2004年5月16日签订了租赁合同。时任原徐州市九里区火花街道办事处火花村民委员会主任李永春在合同上签名并加盖村委会印章。合同签订后，原告按照租赁合同的约定支付了租金，被告按约将土地交付原告使用。在原告使用期间，因政府所需，该土地被国家征收，地面附着物等补偿费用已在2013年7、8月份补偿到位，土地补偿款也已经到被告处。因原告在租赁涉案土地时该土地为一片荒山垃圾场，为了在此建设厂房，原告持续进行了大量投入，包括区域爆破、土地整平、移建高压电线杆、挪移坟头、拆除原土地厕所并进行补偿、修建院墙等，投入资金约三十万元。泉山区房屋征收办公室仅补偿原告地上建筑，但未赔偿土地投入损失，而泉山区房屋征收办公室将土地赔偿金直接支付给了被告，该土地赔偿金中包括青苗费、土地补偿费、安置补助费等，其中包含了原告对于土地的投入损失，被告应当将其中属于原告的部分返还给原告。因双方签订的租赁合同期限并未到期，被告收回土地，应当将剩余期限的租金返还给原告。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告火花居委会辩称，1、原告要求被告合同支付违约金没有事实及法律依据。首先，原告与被告系山林地租赁合同关系，原告主张租赁该土地后进行了建设，投入资金进行地面改造，应由社区给予补偿的要求没有法律依据。原告租赁该土地虽然进行了相应的资金投入，但是合同履行已近10年，租赁期间原告获得了自己应得的经济利益，原告租赁期间不但没有经济损失，反而因政府征收地面附着物而获得了巨大的经济补偿。其次，涉案租赁合同终止履行的原因是政府征收，属于行政权力，具有强制性，被告并未擅自单方解除合同，被告并不存在违约行为，不应当承担违约责任。2、原告对于合同约定“土地补偿费用”的理解错误，涉案土地属于集体经济组织全体村民所有的财产，土地补偿费应属集体经济组织所有，原告仅与被告存在租赁关系，而不属于社区内部集体经济组织成员，不享有分配集体土地补偿费的权利。原、被告双方于2004年5月16日签订该租赁合同时，双方对合同约定条款是明知的，合同内容是清楚的，合同中出现的补偿费用、土地费用、土地补偿费用均是指租赁土地租金，合同第3条有关双方权利义务第4款约定非常明确，在近10年的合同履行期内，双方均未对合同内容或字面理解提出异议，该合同约定对双方具有约束力，双方均应严格遵守。双方租赁合同约定，原告一次性缴纳的土地补偿费用是指租金；同时明确约定在租赁期内该地被国家征用，不再退款给原告，原告无权要求返还剩余租金。现因政府征收土地而致合同终止，并非被告原因，原告无权要求被告支付违约金。关于原告主张的经济损失，因双方在签订合同时并未明确约定，被告不存在违约行为，故不应当承担赔偿义务。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2004年5月16日，原告崇淑銮（乙方）与原徐州市九里区火花街道办事处火花村民委员会（甲方）签订《租赁合同书》一份，约定：“因乙方投资新企业项目，租用甲方坐落在卧牛山南山坡地（该地实为非耕地）一处，面积2.688亩，年限为50年”。租用土地的四至为“西至军管地的东大墙、东至与史庄村范围的交界处、南至与军管地南墙一齐处、北至从军管地南墙向北量70米处”。并约定，乙方应自协议签字之日起一次性付给甲方50年的土地费用，每亩15000元，共计40320元。双方在合同中对权利义务进行了约定，其中第三条第（4）款约定内容为：“乙方一次性付清50年的土地补偿费用后，如在租赁期内该地被国家征用，甲方不在退款给乙方，但甲方因该土地被租用而所应得的土地补偿费用等应全部补偿给乙方，以弥补乙方租用金等的损失，或多或少，互不相补。地面附着物等补偿费归乙方所有。”原告租赁上述土地后用于建设企业用房。2013年，因本市三环西路改造需要，徐州市政府对涉及项目用地范围内的集体土地进行征收，并按120000元/亩予以综合补偿，原告租赁的土地在征收范围内。2013年7月19日，徐州市泉山区房屋征收办公室与原告就租赁土地上的建筑物签订补偿协议，原告已领取被征收房屋补偿款1663328元，其中房屋价值1297231元、附属物125970元、搬迁过渡奖励等费用240127元。2013年11月6日，徐州市泉山区房屋征收办公室与被告就被征收土地签订征收补偿协议，协议确认征收被告集体土地面积6473平方米，补偿总额为1164557元，该征地补偿款于2014年9月25日打入被告账户。以上事实，有原、被告庭审陈述，原告举证的《租赁合同书》、原告与徐州市泉山区房屋征收办公室签订的《房屋征收补偿协议》以及本院自本市国土资源局、泉山区政府住建部门调取的征地补偿方案公告、被告与徐州市泉山区房屋征收办公室签订的《房屋征收补偿协议》（内容为土地征收补偿）、补偿款发放凭证等证据予以证实。原告在庭审中陈述，涉案《租赁合同书》第三条第（4）款应从整体上理解，认为该条是违约责任条款，约定一旦出租方无法履行合同应当如何赔偿承租方的损失；另约定一旦出租方无法履行合同，承租方的土地损失应当得到补偿；还约定了土地损失违约金的计算方法，即以土地被第三方（包括政府）征用或租用后第三方给付的土地补偿费用的全额作为赔偿承租方的违约金。对该条的理解不用过分纠缠征用、租用等个别字词是否是误用等根本无法查明的细节，符合公平原则。原告并不是直接索要政府的赔偿金，而是要求被告履行合同约定的赔偿义务，将政府支付的土地赔偿金作为违约金支付给原告，以弥补原告的损失。因年代久远，原告无法一一举证损失数额，但原告确实做了大量实际投入，遭受了重大损失，法庭可根据实际情况及公平原则，酌情判定原告的损失。被告在庭审中陈述，对于涉案《租赁合同书》第三条第（4）款的理解应为，原告交纳50年的土地租金后，若使用期内该地被国家征用，原告所交的土地租金被告不予返还；若被告在原告租赁期间又将土地租赁给了他人或者政府要求必须进行转租，此时被告所拿到的租金全部交给原告，用于补偿原告交纳的土地使用金。实际情况是原告租了50年，在租赁期间被告进行转租，被告所收到的租金全部交给原告。地面附属物补偿款全部归原告所有，这与原被告所签订的合同内容均一致，并不存在笔误问题。本次诉讼中，原告提出赔偿损失，但并未向法庭提交证据以证明自己的损失，故对其损失不应予以支持。原告主张的损失亦与合同第三条第（4）款的内容无任何牵连，也就是说原告并没有向被告提出因该土地被国家征用支付土地补偿费用后赔偿原告的主张。此次征用是政府行为，并非被告违约。本院认为，原告崇淑銮从被告处租赁土地，并按约向被告交付租金，原、被告之间系土地租赁合同关系。原告主张被告未按合同约定将涉案土地因被政府征用所得的土地补偿费支付给原告，属于违约行为，应当承担违约责任，即赔偿原告对涉案土地的改造投入及剩余租金；被告认为导致双方合同无法履行的原因为政府征用，而非被告单方解除合同，被告并不存在违约行为，且原告未就其损失提交相关证据，原告主张的损失亦与涉案土地被征用无关，故不应向原告赔偿损失。本院认为，对于《租赁合同书》第3条第（4）款应结合上下文并考虑实际情况整体解读。首先，从该约定的上下文字面理解。双方约定“乙方一次性付清50年的土地补偿费用后，如在租赁期内该地被国家征用，甲方不在退款给乙方，但甲方因该土地被租用而所应得的土地补偿费用等应全部补偿给乙方，以弥补乙方租用金等的损失，或多或少，互不相补。地面附着物等补偿费归乙方所有”，该句中转折词前后表述的应当为同一事物（行为），前句表达为“国家征用”，后句表达为“该土地被租用而所得的土地补偿费用”，因土地补偿费用一般出现在政府征用行为中，故后句中的土地补偿费用应系土地被征用所得，并非被告所主张的第三方转租等情形。其次，结合实际情况考量。本案所涉租赁土地为集体土地，村民集体经济组织对涉案土地享有所有权，被告以合同方式将涉案土地的补偿费用处理给他人，显然侵害了集体经济组织的权益，违反了法律规定。被告作为政府基层组织，相较于作为普通公民的原告应当具有更高的掌握法律条文及理解能力，但被告在起草合同文本时未予审慎注意，故被告自身存在过错，应当承担违约责任，赔偿原告的损失。关于原告损失的确定。1、原、被告约定的土地租赁期限50年超过了法律关于最长租赁期限（20年）的规定，其超过部分约定无效。根据法律规定，因合同无效部分取得的财产应当予以返还；即原告向被告支付50年租金为40320元，超过法律规定的期间为30年，相应的租金为24192元，被告应当返还原告该部分租金。2、原告于2004年5月16日租得涉案土地，至2013年7月19日土地被征用，使用期间共计9年，按照比例，剩余租金为8870.4元，被告应当予以返还。被告虽主张双方约定土地被国家征用被告不退款给原告，但因被告自身存在过错，其已不可能将涉案土地补偿费用全部支付给原告，故其将剩余租金返还原告符合公平原则。3、原告租赁涉案土地后的投入损失。原告在庭审中陈述，因涉案土地为林地，进行爆破花费约40000元，平整费用约100000元，修建围墙约40000元，拆建厕所约10000元，挪移高压电线杆约50000元，还有迁坟头及其他小额损失，上述损失共计280000元；因上述投入距今时间过长，并未保留相关证据，请求法庭酌情判定。被告认为，原告未就上述损失提交相关证据，不应予以支持。本院认为，双方均认可涉案土地为林地，故原告租赁该土地后进行平整修建确属必要，因年代久远，原告未保留相关证据亦能理解，但原告主张的各项费用明显过高，结合双方当事人在庭审中的陈述及一般市场行情，本院酌定原告对涉案土地的投入损失为35000元。综上，被告应赔偿原告损失合计为68062.4元。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、被告徐州市泉山区火花街道办事处火花社区居民委员会于本判决生效后十日内向原告崇淑銮赔偿各项损失共计68062.4元；二、驳回原告崇淑銮的其他诉讼请求。案件受理费6140元，由原告崇淑銮负担4140元，被告徐州市泉山区火花街道办事处火花社区居民委员会负担2000元（原告负担部分已预交，被告负担部分随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 张 蕾人民陪审员 高传美人民陪审员 李业华二〇一七年十月九日书 记 员 周 希 更多数据：