（2017）闽01民终3518号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2018-05-29

案件名称

福州市台江区房地产开发公司、卓燕芳确认合同效力纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

福州市台江区房地产开发公司,卓燕芳,福州市台江区房地产征收工程处

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3518号上诉人（原审原告���：福州市台江区房地产开发公司，住所地福建省福州市台江区瀛洲路古街建海A楼五层。法定代表人：郭鲁琳，总经理。委托诉讼代理人：袁海清，福建融成律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢增禄，福建融成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卓燕芳，女，1959年1月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：陈昭森，福建航嘉律师事务所律师。原审第三人：福州市台江区房地产征收工程处，住所地福建省福州市台江区建海新村*楼*层。法定代表人：林涛，主任。委托诉讼代理人：陈湧煖，该处职员。上诉人福州市台江区房地产开发公司（房地产开发公司）因与被上诉人卓燕芳、原审第三人福州市台江区房地产征收工程处（以下简称征收工程处）确认合同效力纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。房地产开发公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持房地产开发公司的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由卓燕芳承担。事实和理由：一、案涉《拆迁补偿安置协议书》的主体不适格，卓燕芳不享有拆迁安置的权益。本案被拆迁房屋由公房性质变为私房性质，被拆迁房屋上就不存在公房承租户，卓燕芳以公房承租户的名义与房地产开发公司、第三人签订的《拆迁补偿安置协议书》的主体不适格，《拆迁补偿安置协议书》应确认为无效合同；二、《拆迁补偿安置协议书》的内容损害国家、社会公共利益，应当被认定无效。原审认定卓燕芳同样享有该房屋的拆迁补偿安置权益，即构成重复安置，重复安置必然造成国有资产的流失，损害国家利益和社会公共利益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《拆迁补偿安置协议书》的内容损害国家及社会公共利益，应当被认定无效。原审法院以房地产开发公司无法证明“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同”或存在“恶意串通”的情形，不予支持其主张是错误的。卓燕芳辩称，1、案涉《拆迁补偿安置协议书》合法有效，符合法律相关规定���安置补偿政策，主体适格，不存在双重安置问题。2、房地产开发公司对公产房的性质存在错误认识。综上，一审法院认定事实正确，判决合法，请求驳回上诉。征收工程处述称，其同意房地产开发公司的上诉意见。房地产开发公司向一审法院起诉请求：1.确认福州市台江区房地产开发公司与卓燕芳、第三人签订的《拆迁安置补偿协议书》无效；2.判令卓燕芳将福州市台江区汀洲园1座207单元房屋（44.47㎡）腾空并退还给房地产开发公司；3.本案诉讼费由卓燕芳承担。一审法院认定事实：卓燕芳系原福州市台江区房屋（原门牌为××左房，地段号为22段385号）承租户之一，承租范围为：楼上左后卧、1/5厨房，计租面积约为17.3㎡。2003年，原福州市台江区房屋被列入义帮洲（三期）旧屋区拆迁改造红线范围。2003年10月25日，福州市台江区房地产管理局出具《拆迁房屋产权审查申请表》，审查申请表部分内容为：“台江区××22段385号房屋权利人为肖祥在、肖祥先、肖江东。该房屋于1959年11月7日承受肖永勤1/2产业，屋式为三间排楼屋左边半片，占地面积0.767亩。”2003年11月11日，福州市台江区房地产管理局出具台证字NO.0000361号《产权证明》,主要内容为：“经查历史档案：台江区××，属22段385地号，所有权人肖祥在、肖祥先、肖江东。该屋改造范围：除以下留房外，其余全属改造。留房范围：左套间前房、左套间后房。”2004年2月10日，房地产开发公司（甲方、拆迁人）与卓燕芳（乙方、被拆迁人）、第三人征收工程处（丙方、拆迁实施单位）签订《拆迁补偿安置协议书》，协议主要约定：1、房地产开发公司委托征收工程处拆迁卓燕芳坐落于台江区，属公产（所有权人：市直管）的房屋；2、房地产开发公司同意就地安置卓燕芳住宅45㎡户型壹套；3、卓燕芳要求购买安置房，其产权归卓燕芳所有。上述协议还约定其他事项。2007年1月24日，第三人征收工程处出具《回迁安置决算单》，主要内容为：“拆迁房屋原地址北兴后路37号，产权人市直管，房屋性质为公房，租户姓名卓燕芳，安置房坐落于汀洲园1座207单元，建筑面积44.47㎡，安置房屋为购买。产权调换一栏：产权等面积22.49㎡（金额15743元），上靠标准房型21.98㎡（金额26815.6元），金额合计42559元。”此后，卓燕芳依约补缴房屋租金、缴交产权调换差价款后，迁入福州市台江区汀洲园1座207单元房屋，并居住至今。另查明，2005年11月21日，案外人林兰贞将福州市台江区房地产管理局列为被告、将肖江北列为第三人，向一审法院提起行政诉讼，诉请撤销福州市台江区房地产管理局作出的台证字NO.0000361号《产权证明》。2006年4月20日，一审法院作出（2005）台行初字第147号行政判决，判决撤销福州市台江区房地产管理局于2003年11月11日作出的台证字NO.0000361号《产权证明》。宣判后，福州市台江区房地产管理局不服，向福州市中级人民法院提出上诉。2006年7月21日，福州市中级人民法院作出（2006）榕行终字第184号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。再查明，案外人肖江南、肖江东、詹平丁、肖灵佳因福州市台江区房屋拆迁补偿安置事宜与房地产开发公司无法达成协议，向福州市住房保障和房产管理局申请裁决，并提交福州市台江区房地产管理局台房字（1987）第243号《关于原义洲街道××左房屋应由业主肖祥在、肖祥先、肖江东自行管业决定》，部分内容为：“经研究决定，原义洲街道××左房屋应由肖祥在、肖祥光、肖江北自主管业”。上述案外人还提交一审法院作出的（2005）台行初字第147号行政判决书、福州市中级人民法院作出（2006）榕行终字第184号行政判决书等其他证据。2013年1月7日，福州市住房保障和房产管理局作出榕房拆裁字[2013]第4号《房屋拆迁行政裁决书》，认定房地产开发公司应当对案外人肖江南、肖江东、詹平丁、肖灵佳所有的福州市台江区房屋拆迁就地安置建筑面积510㎡的单元房，案外人应缴纳产权调换差价款。房地产开发公司应当支付案外人搬迁补助费5871.6元以及自案外人搬迁之日起支付案外人临时安置补助费（按6元/㎡/月）直至实际安置之日。房地产开发公司不服上述裁决，向一审法院提起行政诉讼，诉请撤销上述裁决。2013年9月23日，一审法院作出（2013）台行初字第51号行政判决，判决驳回房地产开发公司的诉讼请求。房地产开发公司不服提起上诉。2014年1月9日，福州市中级人民法院作出（2014）榕行终字第9号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。宣判后，房地产开发公司向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2015年12月10日作出（2015）闽行申字第350号行政裁定，裁定驳回其再审申请。此后，房地产开发公司向福州市人民检察院申请监督。福州市人民检察院于2016年4月27日作出榕检民（行）监[2016]35010000017号不支持监督申请决定，决定不支持其监督申请。现房地产开发公司主张原北兴后路37号房屋已被认定为私房��卓燕芳基于承租人身份与房地产开发公司、第三人所签《拆迁补偿安置协议书》因损害国家利益而无效，卓燕芳应腾空退还房屋，而卓燕芳抗辩其系依法取得拆迁安置房，房地产开发公司无权收回。双方未能协商，因而成讼。一审法院认为，本案系确认合同无效之诉。合同无效是指法律对当事人签订的合同予以否定评价，而认定合同无效的条件是合同主体或者内容本身违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案讼争的《拆迁补偿安置协议书》是否存在上述无效情形，是本案争议的主要焦点。从本案事实来看，卓燕芳持有原福州市房地产管理局发放的《租用直管公房住宅凭证》，系原北兴后路37号房屋的承租人之一。2003年北兴后路37号房屋被列入拆迁范围,根据《城市房屋拆迁管理条例》（2001.11.1）第十三条第二款“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”的规定，房地产开发公司作为拆迁人,卓燕芳作为房屋承租人，第三人作为拆迁实施单位，共同于2004年2月10日签订《拆迁补偿安置协议书》符合合同主体要求，且内容本身亦未违反法律、行政法规的效力性强制规定，不符合合同法规定无效情形。虽然福州市台江区房地产管理局作出的台证字NO.0000361号《产权证明》已被生效裁判文书撤销，但并不改变卓燕芳原系北兴后路37号房屋承租人之一���事实和依法获得拆迁安置补偿的权利。现房地产开发公司以国家利益受损为由主张《拆迁补偿安置协议书》无效，却未能提供证据证明“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同”或者存在“恶意串通”的情形，亦不符合无效合同认定条件。综上，房地产开发公司提出《拆迁补偿安置协议书》无效，并要求卓燕芳腾空退还汀洲园1座207单元房屋的主张，均于法无据，不予支持。判决：驳回福州市台江区房地产开发公司的诉讼请求。案件受理费6636元，由福州市台江区房地产开发公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以认定。本院认为，本案卓燕芳原系北兴后路37号房屋承租人，持有原福州市房地产管理局发放的《租用直管公房住宅凭证》,其作为公房承租人与房地产开发公司、征收工程处签订的《折迁补偿安置协议书》系合同当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，合法有效，卓燕芳有权依法获得拆迁安置补偿。本案中，《拆迁安置补偿协议》后，卓燕芳已缴交产权调换差价款并于2007年安置完毕，故案涉合同已履行完毕，福州市台江区房地产管理局作出的台证字NO.0000361号《产权证明》虽被生效裁判文书撤销，但卓燕芳对此并无过错，不应影响卓燕芳的承租人身份及因此而享有的拆迁安置补偿的权利。房地产开发公司上诉请求确认合同《折迁补偿安置协议书》无效，并要求卓燕芳腾空退还汀洲园1座207单元房屋的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，福州市台江区房地产开发公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6636元，由福州市台江区房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　吴一萍审 判 员　李文颖审 判 员　陈雁兰二〇一七年十月九日法官助理　雷　敏书 记 员　郑紫雯 百度搜索“”