（2017）苏0903民初2738号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-12
案件名称
2738彭进与杨丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市盐都区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭进,杨丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0903民初2738号原告：彭进,女，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：孙仁荣、王苏，江苏昊业律师事务所律师。被告：杨丽，女，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：赵志强，男，汉族，居民，住上海市静安区。原告彭进与被告杨丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告彭进及其委托诉讼代理人孙仁荣、王苏到庭参加诉讼，被告杨丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。彭进向本院提出诉讼请求：1.判决被告杨丽继续履行合同，并于本判决生效后协助吴浩轩办理过户手续；2.被告杨丽向原告彭进支付违约金40000元；3.被告承担律师代理费20000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年1月31日，原、被告以及盐城市中亚房地产经纪有限公司（以下简称中亚房产经纪公司）三方签订《房地产经纪转让合同》，约定：被告将恒大名都花园8幢1801室房屋以1050000元的价格出售给原告，并就违约责任等作了约定。合同签订当日，原告彭进支付被告杨丽定金20000元。后双方约定将案涉房屋直接过户给原告儿子吴浩轩，由吴浩轩与被告以及盐城市盐都建设投资有限公司签订《盐城市存量房交易资金托管协议》，吴浩轩随之将购房款840000元存入托管中心即盐城市盐都建设投资有限公司的账户，协议签订当日，吴浩轩即向该托管账户存入390000元，剩余款项由原告及其丈夫吴志兵的450000元公积金贷款支付。当日原告方交纳各项税费54600元。2017年2月16日原告申请公积金贷款获批并于当日办理了相关手续，但由于2017年2月份的公积金贷款额度已经发放结束，只能等到3月份的贷款额度下来才能放贷。2017年3月2日，原告申请的450000元的住房公积金放款并直接转入该托管账户，两次合计转账840000元。原告已于2017年2月16日办理了190000元公积金提取手续和剩余款项的准备。但在2017年3月4日下午12点左后，原告方接到被告电话，说房屋不卖了并拒绝向原告方交付案涉房屋，原告方多次希望通过中亚房产经纪公司能够协调解决此事，但一直未能解决，故向法院起诉。杨丽辩称：原告彭进违约在先，因为我方在2017年2月6日与原告签订合同时就要求原告三天内给付190000元，因为我方当时准备买另一套房，但原告一直没有打款，我方通过中介多次催款，但原告总是搪塞，直至2月16日中亚房产经纪公司取走钥匙的时候，都没有打款给我方，现因原告的违约导致我方未能购房，故我方在2月28日就告知中亚房产经纪公司，不再卖案涉房屋给原告，那时候公积金放款还没有下来，在3月2日中亚房产经纪公司还通知我方去过户，我方明确拒绝去过户。故我方请求法院判定，根据双方2017年1月31日签订的合同的规定，20000元定金我方不再返还，驳回原告的全部诉讼请求，同时原告配合我方解除相关买卖和抵押手续。如果要求继续履行案涉合同，我方要求按照当前市场价继续履行，同时不承担违约金、律师费、诉讼费。原告彭进围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.原告彭进身份证、被告杨丽身份证以及户口簿；2.原告彭进、被告杨丽、中亚房产经纪公司在2017年1月31日签订的《房地产经纪转让合同》，拟证明彭进、杨丽之间构成房屋买卖合同关系；3.被告杨丽在2017年1月31日出具的收条一份，拟证明原告按照《房地产经纪转让合同》已经支付定金20000元。4.原告彭进与中亚房产经纪公司签订的佣金确认书，拟证明原告已向中亚房产经纪公司支付佣金10000元。5.被告杨丽与原告之子吴浩轩在2017年2月6日签订的《盐城市存量房交易资金托管协议》，拟证明双方已协商将购房款840000元存入资金托管账户即盐城市盐都建设投资有限公司的账户。6.中国建设银行转账凭条一份，拟证明原告之子吴浩轩在2017年2月6日向托管账户存入390000元。7.税收缴款书以及江苏增值税普通发票，拟证明原告彭进已交纳房产税。8.盐城市个人住房公积金贷款合同，拟证明原告彭进向盐城市住房公积金管理中心申请450000元公积金贷款。9.盐城市房屋抵押权登记申请书以及房产抵押合同，拟证明为确保《盐城市个人住房公积金贷款合同》的履行，原告之子吴浩轩以自由房屋提供抵押担保。10.个人住房公积金贷款借据，拟证明在2017年3月2日原告申请的450000元个人住房公积金贷款放款并直接转入托管账户。11.盐城市住房公积金提取申请，拟证明原告在2017年2月16日办理了剩余190000元公积金提取手续。12.《盐城市存量房自行交易合同》，拟证明杨丽与吴浩轩在2017年2月6日签订房屋交易合同。13.公积金情况及借款人明细详细查询一份，拟证明原告的公积金贷款还款情况。被告对原告提交的上述证据的质证意见是：对证据1、2、3、8、9无异议，对证据4的质证意见是：该证据没有公章、没有发票且有涂改迹象，应该是作废的材料，故我方不认可。对证据5的质证意见是：该协议第二张的签名是我签的，第一张我不清楚。对证据6、7、10的质证意见是真实性无异议，但是与本案没有关系。对证据11的质证意见是该证据无公章，真实性无法核实。对证据12、13的质证意见是对真实性无异议，但与证明目的无关。被告杨丽向本院提交被告与中亚房产经纪公司的录音以及被告与原告彭进的共计三段的录音资料。对这三段录音资料，原告彭进的质证意见是：对于被告杨丽与中亚房产经纪公司的两段通话录音，具体情况我不清楚，我是在2月28日从中亚房产经纪公司得到消息，公积金手续已经全部批下来了，就差最后一步过户了。对于我方与被告录音的质证意见是，对其真实性无异议，但我方认为在房地产经纪转让合同中第五条第三项明确约定：我方所申办的贷款经银行审批后，由银行划入托管中心账户后，双方在两个工作日内正式签订过户手续，同时我方将房屋实际成交价与报税价之间的差额打入对方账户，该差额即是190000元（1050000元成交价-840000元报税价-20000元定金）。待我方取得两证后由银行直接划入对方指定账户。所以我方没有违约。对于被告提交的钥匙收条，收条是中介出具给被告的，当时钥匙给中介只是方便我方看房而已，随后中介又收回了钥匙。本院经审理认定事实如下：2017年1月31日，委托人卖方（简称甲方）杨丽、受托人买方（简称乙方）彭进、受托人经纪方（简称丙方）中亚房产经纪公司共同签订《房地产经纪转让合同》一份，在该合同中约定：杨丽以1050000元的价格将恒大名都花园8幢1801室卖给彭进，双方在第五条约定房款的支付方式为：1.甲乙双方在2017年1月31日签订合同时，乙方支付人民币贰万元整（￥20000元），其中甲方收取定金人民币贰万元（￥20000元），丙方收取人民币/元。甲方同时将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及《房屋共有权证》交予丙方定位、查档、验证。在2017年2月10日前至盐都房产交易中心办理交税等相关手续。2.乙方签约后做好房款（大写）陆拾万元（￥600000）的打款准备，于2017年2月10日前办理过户手续当日划入到托管中心账户。3.（亭湖或盐都）甲、乙双方办理好交税和签署完托管协议后，乙方如需要办理住房抵押贷款，乙方则应将首付款（首付款=报税价-申贷额）划入房产局指定托管中心账户。甲乙双方应在丙方约定的时间内送全相关材料，以便丙方做好办贷过户前的准备工作。乙方要在办贷前向丙方出具符合申贷条件的相关手续，填写申贷银行《购房贷款申请表》准备申请贷款（大写）陆拾叁万元整（以实际审批到位为准）。乙方所申办的贷款经银行审批后，由银行划入托管中心账户后，双方在两个工作日内正式签订过户手续，同时乙方将该房屋实际成交价与报税价之间的差额打入甲方账户。待乙方取得二证（不动产权证和他项权证）后由银行直接划入甲方指定账户，甲方同时交房。另外在该转让合同中，各方还就房屋过户及交付情况、违约责任等等作了详尽的约定。为此，原告彭进方向中亚房产经纪公司交纳了佣金10000元。后原、被告双方约定将案涉房屋直接过户至原告儿子吴浩轩名下，并由吴浩轩、杨丽于2017年2月6日签订《盐城市存量房自行交易合同》，以及与盐城市盐都建设投资有限公司共同签订《盐城市存量房交易资金托管协议》，在该协议中约定将购房款840000元存入盐城市盐都建设投资有限公司的托管账户，同日，吴浩轩向该托管账户存入首付款390000元，并交纳了案涉商品房买卖的相关税费。2017年2月16日，盐城市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司盐城建军支行、吴浩轩三方签订了《房产抵押合同》，盐城市住房公积金管理中心与原告彭进及其丈夫吴志兵签订了《盐城市个人住房公积金贷款合同》，等待公积金中心发放贷款。原告方对剩余款项的支付亦做好了准备。在2017年2月28日左右，被告杨丽告知中亚房产经纪公司不再出售案涉房屋。2017年3月2日，原告彭进申请的450000元个人住房公积金贷款放款并直接转入前述托管账户。另，自2017年4月20日起，原告方开始偿还案涉房屋的贷款。现原告为主张其权利，诉至本院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方在专业的房屋中介机构即中亚房产经纪公司的居间主持下签订了《房地产经纪转让合同》，在协议中对买卖的案涉房屋的位置、价格、房款的支付方式以及违约责任等均作了详尽的约定，同时亦约定案涉房屋的部分购房款为原告申请贷款的形式支付，由原告彭进委托中亚房产经纪公司代办相关手续。在合同签订后，原告彭进在居间人中亚房产经纪公司的帮助下，积极办理了个人住房公积金贷款、住房抵押等手续，并支付了案涉房屋过户的相关税费。现被告杨丽以曾在2017年2月6日双方签约时约定原告3天内给付被告190000元，因原告未按时给付导致被告未能购买另一房屋为由主张原告违约在先，但双方并无合同约定，且被告亦未有充分证据证明其与原告有口头约定；另一方面，原告已在2017年2月6日申请办理案涉房屋购房款托管、贷款等手续，其以实际行动在积极履行案涉房屋的买卖协议，从原告的履行过程中并不能看出原告存在恶意履行或不充分履行协议等行为，故被告仅以190000元购房款未能在规定时间内给付为由拒绝继续履行合同，不能成立。原告要求被告继续履行合同，协助将案涉房屋过户给吴浩轩的请求，本院予以支持。原告亦应按照合同约定向被告支付房款。至于原告主张违约金的问题，因违约金本意是对守约方因对方违约而造成损失的一种补偿，本案中，原告并未能举证证明因被告迟延履行合同而给其造成的具体损失，故对原告主张的违约金本院不予支持。对于原告主张的律师代理费，亦因无相关证据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、双方于2017年1月31日签订的《房地产经纪转让合同》以及为办理过户手续签订的《盐城市存量房自行交易合同》继续履行，被告杨丽向原告彭进交付房屋，并按约定协助吴浩轩办理案涉房屋（恒大名都花园8幢1801室）的过户手续；原告彭进亦应按照合同约定支付房款1030000元（已扣除定金20000元），限双方于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。二、驳回原告彭进的其他诉讼请求。案件受理费14790元，由被告杨丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院,同时向该院（汇款户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行盐城城南支行，账号：52×××89）预交上诉案件受理费。审 判 长 高爱军审 判 员 孙伟为人民陪审员 朱明香二〇一七年十月九日书 记 员 葛紫阳附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自