（2017）津01民终5916号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2017-10-25

案件名称

邢云萍、张鸿强房屋买卖合同纠纷二审民事判��书

法院

天津市第一中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邢云萍,张鸿强

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

天津市第一中级人民法院民事判决书（2017）津01民终5916号上诉人（原审被告）：邢云萍，女，1964年8月4日出生，汉族，天津市北辰医院财务科退休职工，住天津市北辰区。被上诉人（原审原告）：张鸿强，男，1969年7月1日出生，汉族，天津市公共交通一公司职工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：冯静（夫妻关系），住天津市河北区。被上诉人（原审第三人）：天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心，住所地天津市北辰区旭日里底商8-34。经营者：王平，女，1969年5月24日出生，汉族，天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心业主，住天津市北辰区。上诉人邢云萍因与被上诉人张鸿强、被上诉人天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初6349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢云萍上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回张鸿强全部诉讼请求（异议金额为65700元），由张鸿强承担全部诉讼费用。事实和理由：首先，一审判决认定事实错误。双方从未签署过《二手房买卖（置换）合同》，该合同属于无效合同。邢云萍是在与案外人韩春娟交易过程中才将房本和身份证交给闫希荣的。闫希荣与张鸿强交易未得到邢云萍授权，无权处分诉争房屋，张鸿强明知上述情形仍签合同应承担相应的法律责任。张鸿强未支付定金10000元，故闫希荣未取回合同。天津��北辰区地杰房屋信息咨询中心与张鸿强存在利益关系。张鸿强、天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心擅自更改了房屋价款及其他合同条款。其次，一审判决适用法律错误。一审判决第六页“本院认为”记载，一审法院认定邢云萍承担法律责任的依据为“涉诉房屋被邢云萍出售给他人，且房款也由邢云萍转账给闫希荣的配偶牛学勇”，没有法律依据。房款流水属于邢云萍与牛学勇之间的私人往来，与本案无关。张鸿强辩称，不同意邢云萍的上诉请求。其主要答辩意见是：张鸿强支付了28000元定金，但一审判决只支持了其中20000元。如果张鸿强未支付定金，三方不可能签订合同。收定金的是闫希荣，是二审询问时旁听人员牛学勇的妻子，持有邢云萍的身份证和房本，对此天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心工作人员可以证实。除此之外牛学勇和闫希荣的孩子当时也在场。天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心未到庭参加诉讼，但庭后提交书面答辩意见称，其意见与一审陈述一致，同意一审判决。张鸿强向一审法院起诉请求：1.邢云萍退还张鸿强交付的定金28000元；2.邢云萍赔偿张鸿强违约金40800元；3.邢云萍赔偿张鸿强各项经济损失（包括中介费3000元、评估费1900元、手续费600元、过户费800元、因房价上涨而造成的经济损失50000元）共计56300元；4.案件受理费由邢云萍负担。一审诉讼过程中，张鸿强撤回第3项诉讼请求中要求邢云萍赔偿手续费600元、过户费800元的诉讼请求。一审法院认定事实：高峰楼房屋登记在邢云萍名下，邢云萍的侄子牛学勇系案外人闫希荣的配偶。2016年8月7日，张鸿强与天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心到高峰楼房屋看房，闫希荣在该处居住，并向张鸿强出示高峰楼房屋的房本及邢云萍身份证。当晚，张鸿强与闫希荣及天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心签订《二手房买卖（置换）合同》，主要条款约定：售房方邢云萍，简称甲方，身份证号××；购房方张鸿强，简称乙方，身份证号××；丙方天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心；甲方自愿将高峰楼房屋出售给乙方；房屋所有权人邢云萍，建筑面积36.25平方米；使用性质自住；该房屋成交价为408000元；乙方于2016年8月7日交付购房定金10000元；乙方按约定交清全款后，甲乙双方按要求在60日内配合丙方开始办理该房屋的过户手续；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金；实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同约定的信息服务费一律不予退还。该合同落款处甲方签字为“闫希荣代”，联系电话“137××××3453”与邢云萍在一审法院填写的送达地址确认书中的电话号码一致。2016年8月8日，张鸿强与闫希荣在《二手房买卖（置换）合同》中定金条款处增加内容为“2016年8月8日乙方追加定金壹万元，共计贰万元”，张鸿强及闫希荣均在该处签字按手印。另，在《二手房买卖（置换）合同》中空白处，写有“乙方2016年8月22日追加定金捌仟元共计贰万捌仟元（￥28000）”，该手写处无张鸿强、邢云萍或闫希荣及天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心工作人员的签字或捺印。2016年8月22日，张鸿强交付天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心评估费1900元、中介费3000元。张鸿强提交的定金收条收款人处系由天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心盖章，并非邢云萍或闫希荣签字。另，2016年10月9日，邢云萍与案外人签订《天津市房产买卖协议》，��云萍将高峰楼房屋出售给案外人，并将收取的房款转账给闫希荣的配偶牛学勇，现该房屋已办理过户手续至案外人名下。一审法院认为：本案的争议焦点为邢云萍是否应对张鸿强承担合同义务。张鸿强经天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心介绍，实地到高峰楼房屋看房，邢云萍的侄媳妇闫希荣在该房屋内居住，张鸿强在查看过闫希荣出示的房本及邢云萍的身份证后，与闫希荣签订《二手房买卖（置换）合同》。在该合同中的售房方处填写的身份证号码、联系电话号码均为邢云萍的，而后该房屋又被邢云萍出售给他人，且房款也由邢云萍转账给闫希荣的配偶牛学勇。结合上述事实及天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心陈述，可以认定邢云萍对闫希荣出售房屋的事实知晓，闫希荣系代理邢云萍与张鸿强签订买卖合同，张鸿强有理由相信闫希荣有权代理。故邢云萍应对张鸿强承担《二手房买卖（置换）合同》的权利义务。签订《二手房买卖（置换）合同》后，邢云萍未按时履行义务，并已将高峰楼房屋售予他人，故该合同已无法实际履行，应予解除，邢云萍应承担相应的违约责任。闫希荣在《二手房买卖（置换）合同》中签字认可共计支付定金20000元，而张鸿强主张后续又追加定金8000元，但在合同中记载的追加定金8000元处无闫希荣或邢云萍签字，张鸿强提交的定金收条收款人处系由天津市北辰区地杰房屋信息咨询中心盖章，也并非邢云萍或闫希荣签字，故无法证实张鸿强后续追加定金8000元的事实，对张鸿强主张定金数额为28000元一审法院不予支持，邢云萍应返还张鸿强定金数额为20000元。合同约定一方违约，应支付对方合同成交价10%的违约金，故对张鸿强要求邢云萍支付40800元违约金的主张一审法院予以支持。因张鸿强已经支付购房评估费1900元、中介费3000元，该款应系张鸿强损失，故对张鸿强要求邢云萍赔偿该款的主张一审法院予以支持。张鸿强主张房屋差价损失50000元，因证据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、被告邢云萍于本判决生效后三日内返还原告张鸿强购房定金20,000元；二、被告邢云萍于本判决生效后三日内支付原告张鸿强违约金40,800元，并赔偿原告张鸿强评估费1,900元、中介费3,000元；三、驳回原告张鸿强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,802元，由原告张鸿强负担1,360元，被告邢云萍负担1,442元。”二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。案经调解未果。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，邢云萍主张其仅在与案外人交易过程中将房本、身份证交给闫希荣，闫希荣在与张鸿强的房产买卖交易过程中不具备代理权。一审庭审过程中，张鸿强一方在法庭询问邢云萍之前，即明确陈述闫希荣与邢云萍的关系，即邢云萍系闫希荣的“老婶”。张鸿强一方陈述已查看房本及邢云萍身份证原件。闫希荣在诉争房屋内居住，张鸿强称闫希荣叙述其为实际所有权人，因需用邢云萍公积金贷款，故将诉争房屋登记在邢云萍名下。闫希荣以邢云萍的名义签订了《二手房买卖（置换）合同》并注明“闫希荣代”字样。张鸿强有理由相信闫希荣具有代理权，对邢云萍主张闫希荣无权代理、合同无效的主张，本院不予支持。《二手房买卖（置换）合同》签订后，诉争房屋已经另售予案外人并办理产权转移登记手续，邢云萍违反了合同义务，应当承担合同责任，对其主张不承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。邢云萍主张并未收到定金,但《二手房买卖（置换）合同》对定金事宜已经注明,并且经过双方按手印确认。邢云萍主张合同经过篡改，但未提供充分证据予以证实，本院对其此项主张不予采信。经查，一审审理过程中不存在需要发回重审的情形，故对邢云萍要求发回重审的上诉请求，本院亦不支持。综上所述，邢云萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定��判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1443元，由上诉人邢云萍负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘宝莉代理审判员　　尹春海代理审判员　　张玉洁二〇一七年十月九日书　记　员　　汤建为附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”