（2017）粤2071民初3091号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-19
案件名称
中山市好好物业管理有限公司与连晨光物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市好好物业管理有限公司,连晨光
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条，第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初3091号原告：中山市好好物业管理有限公司，住所地中山市南朗镇翠亨长平路2号名爵观园1期商住楼，统一社会信用代码914420005958299764。法定代表人：张伟金，该司总经理。委托诉讼代理人：欧阳正确，广东南鹏展法律师事务所律师。被告：连晨光，男，1970年12月8日出生，汉族，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：古筝，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵嘉荣，广东古柏律师事务所律师助理。原告中山华诚房地产有限公司（以下简称华诚地产）、中山市好好物业管理有限公司（以下简称好好物业）诉被告连晨光物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人欧阳正确，被告的委托诉讼代理人古筝到庭参加了庭审。庭审后，华诚地产申请撤回对被告的起诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告好好物业向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠的物业管理费69854.4元（从2010年1月至2016年9月）及逾期利息（自起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。事实与理由：案涉房地产于2008年11月经有关部门组成的验收小组验收合格。被告向华诚地产做了充分了解后，有意购买华诚地产开发的位于中山市南朗镇××大道××幢的房地产。双方协商后，签署了《商品房买卖合同》，就所购房地产的基本情况、价款及支付方式、交付条件及方式、时间，物业管理费、违约责任等作出了明确约定。华诚地产并告知被告携带相关证件，在约定的交楼时间内，准时到售楼部办理该房地产的交接收楼手续，被告口头承诺前来办理，但约定的时间届满，被告没有与华诚地产办理相关手续。其后，华诚地产与珠海市葆力物业管理有限公司（以下简称葆力物业）多次共同发函给被告，或分别多次联系被告，督促被告本人或其委托的人来华诚地产售楼部办理楼房交接手续，并要求被告按照约定履行缴费义务，缴交物业管理费，缴费标准为2.8元/平方米/月，被告仍未前来办理收楼手续，也未缴费物管费。2012年4月，葆力物业以自进驻名爵观园小区以来，因投入的人力物力与收入不对等，且业主拖欠物业管理费情况严重，导致公司一直处于亏损，故提出降低服务条件或提前终止合约。华诚地产为保证广大业主的利益，同意该公司退出小区管理。为减少葆力物业损失，也同意其将业主所拖欠的管理费作为债权转让给华诚地产。在2012年4月20日，葆力物业向被告发出了《债权转让通知书》。而华诚地产在受让债权后，联系被告，要求其向华诚地产缴清拖欠的2010年1月1日至2012年4月30日的物业管理费，但被告没有缴纳。2012年5月1日，葆力物业撤出名爵观园小区。为保证小区的日常物业管理工作能衔接好，华诚公司发出通告征询业主意见后，通过综合考评，聘请好好物业进驻小区管理，依法发布了公告，没有业主提出异议，自此好好物业正式入驻小区进行日常物业管理。之后，被告依然不缴纳物业管理费，华诚地产与好好物业多次联系被告，要求被告履行缴费义务，但被告均未缴费。截至2016年9月，被告共计拖欠至物业管理费69854.4元。好好物业认为，根据华诚地产与被告签署的《房地产买卖合同》，被告收楼之后，有义务缴纳物业管理费，而且，对于物业公司而言，只有业主及时交纳管理费，物业公司才有足够资金，配备必要人员，提供良好管理服务。现被告未履行缴费义务，构成违约，严重损害了华诚地产和好好物业的权益，同时，还损害了小区其他业主的利益。原告好好物业对上述诉讼主张及事实理由提供证据如下：1.工程竣工验收报告及工程竣工验收备案登记证；2.前期物业管理委托合同；3.中山市商品房买卖合同；4.公告、通知书；5.前期物业管理委托合同及登记手册；6.客户领房产证签收表；7.快递单若干。被告辩称：1.华诚地产并未通知我收楼，至今没有向我交付钥匙。房屋现在仍由华诚地产控制，在华诚地产将房屋实际交付给我之前，房屋所产生的物业管理费应由华诚地产承担。2.物业公司并未依约履行好物业管理的义务，且对我的房屋造成不良影响。我没有住在案涉的房屋里，偶尔一次去到小区，看到自己房屋门窗都没有锁，周围都是垃圾，甚至物业公司的员工还随意出入我的房屋并在我的房屋里面随地大小便，给我带来了一定的损害。为此，我与物业公司的人员沟通过，但是没有改善。3.关于2010年1月1日至2014年4月30日的物业管理费，葆力物业并没有与我沟通过，也未向我催收过，其在2012年4月26日将物业费的债权转让给华诚地产，但华诚地产也没有向我催收过，并且该期间的物业管理费早已经超过了两年的诉讼时效，对于这部分的物业管理费，法院不应支持。因为我没有居住在案涉小区，所以对于小区更换物业公司的公告，我是不知情的，也没有人通知我物业管理费的事情。好好物业主张的2012年5月至2016年9月的物业管理费，其中2015年以前的物业管理费是超过了诉讼时效的，法院不应支持。对于2015年以后的物业管理费，好好物业并未说明其计算方式。被告就其辩解，向本院提交证据如下：照片若干（案涉房产内外现场情况）。经审理查明：华诚公司为中山市南朗镇名爵观园小区的建设单位。华诚公司与珠海市葆力物业管理有限公司中山分公司于2007年8月7日签订《前期物业管理委托合同》，约定由葆力物业为该小区的前期物业服务企业。2008年11月20日，华诚地产建设的名爵观园二期（B-E型）商住楼工程B50栋由华诚地产、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了竣工验收，并出具了工程竣工验收报告。2008年12月4日，被告与华诚公司签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定：被告（买受人）向华诚公司（出卖人）购买位于中山市南朗镇翠亨大道名爵观园2期C67幢建筑面积为308平方米的别墅一套；业主大会选聘物业管理公司之前，该房地产所在的小区物业管理服务由华诚公司选聘有合法资质的物业管理企业提供物业管理，华诚公司与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》;华诚公司应当在2009年12月30日向买受人交付经验收合格的商品房（指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告）；华诚公司在合同约定的交付期间内向买受人发出书面收楼通知后，买受人不按通知在指定时间内办理收楼手续的，自华诚公司指定交付期限届满之日起，视为商品房已交付，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。2012年4月26日，好好物业与华诚公司签订《前期物业管理委托合同》一份，约定：华诚公司委托好好物业对名爵观园小区提供物业服务；委托期限自2012年5月20日起至该小区成立业主大会成立后并与物业管理公司签订物业服务合同生效时止；别墅住宅物业费标准为每月2.8元/平方米，由好好物业根据建筑面积按月向业主计收。2012年5月1日，葆力物业撤出名爵观园小区，好好物业经中山市住房和城乡建设局备案入驻接管该小区。2012年5月20日，好好物业正式对名爵观园小区提供物业服务。原告好好物业因多次向被告催收物业管理费未果，遂诉诸本院，主张上述实体权利。另查：华诚地产与好好物业于2012年、2013年、2014年多次以EMS邮政快递及顺丰快递的方式向被告发函催收物业管理费，收件地址与被告记载于《商品房买卖合同》的信息一致；其中最早一份快递寄出时间为2012年12月24日。又查：被告于2014年5月16日领取不动产权证。再查：被告提供的照片显示，其所购买的房屋，目前仍是毛坯状态，有两块窗玻璃已爆裂，屋内放置了大量家具，有的尚未组装，有的家具尚有包装物包裹，一面内墙有粉笔及黄色字迹，一间带阳台的房屋内地面有积水、院子内遍布杂草、枯叶、枯枝，其中两间房内有屎。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，名爵观园小区业主、业主大会至今未选聘有物业公司，建设单位华诚公司与原告好好物定签订的《前期物业管理委托合同》对包含被告在内名爵观园小区业主具有约束力。本案的焦点问题有二：一、交房问题。二、物管费问题。关于焦点一，涉案商品房买卖合同系2008年签订，此时，涉案商品房已经达到合同约定的交楼标准，而双方约定的交楼时间为2009年底。虽然原告好好物业并未提供证据证明华诚地产已向被告发出书面收楼通知，但即使如此，也仅是合同附属义务的违反，其性质仅限于相应的责任，不能与违约交付一概而论。从合同相对性而言，收楼是买受人的权利，也是其的合同目的。在合同约定的交楼日来临时，买受人自身也应主动追求合同目的的实现。在合同约定房屋交付日之前，如果没有收到收楼通知，那么可以出于依赖，进行等待；这种依赖与等待是善意的。在合同约定的房屋交付日截止时，如果仍没有收到收楼通知，此时事情已涉及违约责任问题，买受人也应采取相应的措施，了解情况，防止损失扩大化。这不仅是买受人的权利，也是买受人在行使权利时应承担的附属义务。就本案而言，华诚地产与原告自2012年12月24日起连续多年多次通过快递方式向被告发函催收物业管理费，被告均不予理会，且被告在2014年5月16日领取不动产权证后仍不办理收楼手续，不交纳物业管理费，可见，被告对于收楼以及交纳物业管理费的事宜，持回避、拒绝的态度，其行为有违诚实信用原则。据此，本院将好好物业第一次向被告催缴物业管理费的次日（2012年12月25日）认定为被告收楼之日。关于焦点二，原告作为物业服务企业，对涉案小区提供物业管理服务，被告作为业主理应依照《前期物业管理委托合同》的规定向原告交纳物业费。原告进驻小区提供物业管理的起始时间为2012年5月20日，被告在2012年12月25日收楼，2012年12月25日至2016年9月30日的物业管理费为39009元（308平×2.8元/平×45个月+308平×2.8元/平×7天/30天/月）。关于被告辩称原告提供的物业服务不到位的问题。本院认为，一般而言，物业公司面向全体小区业主提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区其他正常交费的业主的利益。故在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒绝交纳物业服务费的正当理由，只有当物业公司提供的物业服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由主张减免物业服务费。具体到本案中，被告提供的证据反映的物业服务不到位问题属一般瑕疵的范畴，不足以构成拒绝交纳物业服务费的合理抗辩，被告仍负有交纳物业管理费的合同义务。考虑到合同的标的性质及原告履行义务的整体状况，可适当减少被告需缴纳的管理费。综上，本院酌情支持原告上述物业管理费的80%即31207元（39009元×80%），同时，驳回原告关于逾期利息的诉求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连晨光于本判决生效之日起七日内向原告中山市好好物业管理有限公司支付2012年12月25日至2016年9月30日的物业管理费31207元；二、驳回原告中山市好好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1546元，减半收取773元，由原告负担473元，由被告负担300元（被告负担部分，原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李芳二〇一七年十月九日书记员 王静 百度搜索“”