（2017）赣0722民初1538号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-07-19
案件名称
李福胜与李其耀、李振斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
信丰县人民法院
所属地区
信丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李福胜,李其耀,李振斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条
全文
江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0722民初1538号原告：李福胜，男，汉族，1976年8月15日生，江西安远县人，住安远县。委托诉讼代理人王世发，江西南芳律师事务所律师（一般授权代理）。被告：李其耀，男，汉族，1957年3月10日生，江西赣州市人，住赣州市章贡区。被告：李振斌，男，汉族，1987年生7月30日生，江西赣州市人，住址同上，系被告李其耀之子。二被告委托诉讼代理人：吴晓勇，江西海融（信丰）律师事务所律师（特别授权代理）。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李福胜及其委托诉讼代理人王世发，被告李其耀及二被告的委托诉讼代理人吴晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决原、被告解除合同；2、依法判决被告退还原告押金人民币30万元及利息18000元（自2017年5月11日起至诉讼之日止，月利率2分）、退还5月份租金15333元、赔偿财物损失39784元、经营损失5万元，合计423117元；3、判决被告支付30万元押金利息自起诉之日起至还清之日止，月利率2分；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年12月13日签订“天宫二号商务宾馆租赁合同”，合同第七条：乙方须缴纳宾馆保证金叁拾万元整（300000元），合同签订后当日，乙方支付50%保证金，交付当天乙方支付剩余50%保证金。如甲方不能如期将宾馆交付乙方经营，甲方必须按照首付保证金10%元/天赔偿乙方损失，遇不可抗力因素可顺延交付时间或双方可以终止合同履行。《补偿协议》第四点：甲方在17年正月24日前，要把宾馆的营业相关手续办齐，营业中所遇到的相关问题及费用由甲方承担，并且已经交租金到5月份。可是由于被告没有办理营业相关手续，信丰县公安局于2017年5月下达信丰公治限字第（2017）06号整改通知书，要求办理特种行业许可证，否则停业经营。原告多次催促被告办理，可是时至今日，被告都没有办理好相关手续，从5月11日开始停业至今。致使原告达不到原来经营宾馆的目的，造成原告巨大损失约5万元，被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。原告的上述赔偿应由二被告承担连带责任，请法院依法支持原告的诉讼请求。为证明其主张，原告向法庭提交了如下证据：1、身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；2、租赁合同、补充协议、整改通知书，拟证明原、被告签订合同约定：甲方在2017年正月24日前，要把宾馆的营业相关手续办齐，如果没办齐，营业中所遇到的相关问题及费用由甲方承担或解除合同，至2017年5月11日，甲方都没有办理好营业相关手续，信丰县公安局治安管理大队要求停业整改，致使乙方从5月11日停业至今，因此乙方要求解除合同并赔偿相关损失；3、收条、收据，拟证明被告收取了原告30万元押金，原告已经交租金至5月份，每月租金23000元；4、购物凭证等，拟证明原告为经营该宾馆，购买物品等花费39784元；5、七张照片，拟证明在原、被告未解除合同之前，被告已将房子租给他人，且正在营业。被告辩称：一、被告在履行租赁合同期间无违约行为：1、原告与被告在2016年12月13日签订租赁合同时，已明知宾馆尚未办理“特种行业许可证”；2、因此，双方在合同第八条上特别约定由被告办理宾馆经营手续，费用开支由被告负责；3、双方在2017年1月20日的“补充协议”第4条亦作出由答辩人承担办齐营业相关手续的约定；4、被告于2017年7月4日已办理好“特种行业许可证”，双方继续履行租赁合同的障碍已清除；5、被告同意原告不收取2017年5月11日至2017年7月4日的租金。二、原告在被告办理好“特种行业许可证”后，要求被告降低租金或同意原告转租他人，被告不同意，原告指派其租赁宾馆经营的负责人周延万于2017年7月12日与被告进行租赁费用的结算。结算结果是原告还差被告人民币1400元。由周延万立具结算单为凭。结算完后，原告将其购买的所有东西拉走。以自己的行为表明单方面解除合同。三、被告考虑原告实在是经营宾馆困难，亦同意原告单方面解除合同。被告要求原告抵扣结算时还差的1400元，同意退还原告押金298600元。四、租赁合同第十二条约定，退还押金是不计息的。五、原告未经营宾馆所购买的物品均由原告在2017年7月12日结算后拉走。综上，被告并无违约行为。被告向法庭提交了以下证据：1、特种行业许可证复印件，拟证明被告于2017年7月4日已经办理了营业手续；2、原告代理人周延万于2017年7月12日书写的结算单，拟证明双方已经结算，物品也拉回去了。本院经审理认定事实如下：2016年12月13日，原告李福胜即承租人乙方与被告李振斌即出租人甲方签订《天宫二号商务宾馆租赁合同》，双方约定：“一、天宫二号商务宾馆位于信丰县××镇迎宾大道义乌商品市场对面。二、承租房屋面积范围：1-6楼、1-2楼二分之一面积，3-6楼全面积，其他面积不属于承租范围，出租面积1230平方米，共有35间房。地下室在乙方租赁期间，无偿提供给乙方使用。三、甲方负责宾馆装修，装修标准中档……四、租金为23000元/月……连续30天未缴纳租金合同自动终止。五、宾馆租赁期间为叁年，从2016年12月13日至2019年12月12日止……七、乙方需缴纳宾馆保证金叁拾万元整（￥300000元）……八、甲方办理宾馆经营手续，费用开支由甲方负责……十二、租期届满，若乙方不继续承包经营宾馆，甲方必须在租期到期日10天内如数退回乙方保证金（不计息），甲方如不能按时退回保证金，乙方有权无偿继续经营，直到甲方退回保证金为止。十三、违约责任，甲乙双方如有违反本合同任何一条均视为违约，违约方按违约造成损失的双倍赔偿……”。2017年2月16日（即2017年农历正月20日），原告李福胜与被告李其耀签订《补充协议》，约定：原告按时付清了押金30万元；从2016年农历12月24日至2017年正月24日由被告自由方式试业。原告于2017年正月24日正式接手营业；被告在2017年正月24日前要把宾馆的营业相关手续办齐，如果没办齐，营业中所遇到的相关问题及费用由被告承担。合同签订以后，原告分别于2016年12月13日和2017年1月20日向被告李其耀支付了押金共计300000元，支付了三个月（2017年2月20日到5月20日）房租合计69000元，并于2017年2月17日接手经营“天宫二号商务宾馆”。原告经营至2017年5月11日，因宾馆未办理特种行业许可证，被信丰县公安局责令限期整改。2017年5月12日原告即停业并告知被告，后一直未营业。被告在原告停业后从原告处接手了宾馆钥匙，由其继续营业，并于2017年8月份将宾馆转租给了他人经营。原告认为被告未办理好特种行业许可证导致其无法经营；在双方未解除合同之前就将宾馆转租给他人经营系违约行为；原告要求被告返还押金300000元并赔偿因宾馆无法经营导致的损失等，引起诉讼。另查明，2017年7月12日，“天宫二号商务宾馆”原告方经营负责人周延万与被告李其耀进行了结算，李其耀将2017年5月13日至2017年5月20日的租金6133元退还给原告，扣除李其耀代为支付的4、5月份电费及服务员工资外，原告还差被告1400元。上述事实，有原、被告提交的证据以及庭审笔录等证据证实。证据经庭审质证、认证，可以认定。本院认为，原告李福胜与被告李其耀、李振斌签订的《租赁合同》和《补充协议》合法有效，受法律保护。被告当庭提交的2017年7月4日办理的《特种行业许可证》系复印件，真实性无法认定，且办理后未向原告出示，本院对被告提供的《特种行业许可证》复印件不予采信。故，被告未按约定办理好宾馆经营所需的特种行业许可证，构成违约，应承担相应的民事责任。被告在原告停业后自行经营宾馆，之后又将宾馆转租给他人经营，原、被告之间的《租赁合同》事实上已经终止履行，且庭审中双方对此也无异议，故二被告应返还原告支付的押金，扣除原、被告结算后原告还差被告1400元外，二被告还应返还押金298600元给原告。原告提出押金要自2017年5月11日按月利率2%计息至还清之日，本院认为，二被告违约在先，且没有及时返还押金，应自2017年5月22日起按年利率6%计算向原告支付利息至还清款止，高出部分，本院不予支持。原告提出被告应赔偿财物损失39784元和经营损失5万元，本院认为，对于财物损失，原告提供的购物凭证中只有酒店管理系统等的票据是正式发票（3500元）可以认定，其他票据为手写票据，其真实性无法认定；对于经营损失5万元的主张，原告未提供证据证明，对此本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）项，《最高人民法院》第二十九条，《最高人民法院的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李福胜与被告李其耀、李振斌签订的《天宫二号商务宾馆租赁合同》和《补充协议》终止履行；二、被告李其耀、李振斌应于本判决生效之日起十日内内赔付原告李福胜财物损失3500元；三、被告李其耀、李振斌应于本判决生效之日起十日内内归还原告李福胜的押金298600元及利息（利息以298600元为基数，自2017年5月22日起按年利率6%计算至还清款止，利随本清）；四、驳回原告李福胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7650元（原告预交），减半收取计3825元，由被告李其耀、李振斌负担2900元，原告负担925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审 判 员 张燕京二〇一七年十月九日代理书记员 徐珊珊 微信公众号“”