（2017）皖0102民初5444号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-02
案件名称
刘锋、张红艳等与合肥京商融合置地有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘锋,张红艳,合肥京商融合置地有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初5444号原告：刘锋，男，1978年5月6日出生，汉族，住安徽省蒙城县，委托诉讼代理人：莫永红，安徽贾建国律师事务所律师。原告：张红艳，女，1976年1月1日出生，汉族，住安徽省蒙城县，委托诉讼代理人：莫永红，安徽贾建国律师事务所律师。被告：合肥京商融合置地有限公司，住所地安徽省合肥市新站区文忠路999号新站综合开发试验区管委会A5-104室，企业信用代码91340100055753261R。法定代表人：洪传海，总经理委托诉讼代理人：贾奎，北京中银（合肥）律师事务所律师。原告刘锋、张红艳与被告合肥京商融合置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员陆军独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘锋、张红艳的委托诉讼代理人莫永红、被告合肥京商融合置地有限公司的委托诉讼代理人贾奎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘锋、张红艳向本院提出诉讼请求：1、依法解除两原告与被告签订的认购书，并判令被告双倍返还定金6万元，返还购房款517535元和抵押登记费550元，共计578085元及利息（自2016年11月26日至款清之日止按同期银行贷款利率计算）。2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月26日，两原告与被告签订了“京商．商贸城认购书”，其中认购书约定：两原告认购被告出售的京商．商贸城K/5/1幢办单元3209号房，建筑面积1545.13平方米，房产单价6764元每平方米，房产总价1042535元，定金为3万元，房款付款方式为银行按揭；两原告于2016年12月6日16时30分前携认购书到京商．商贸城销售中心现场按约定的付款方式支付购房款，并于接到被告通知之日起5日内与出卖人签订《商品房买卖合同》。上述认购书签订后，两原告当天向被告支付了定金3万元，并提前支付了购房款517535元和抵押登记费550元，但至今被告也没有通知原告签订商品房买卖合同，构成违约。为维护原告合法利益，特具诉状，望判如所请。被告合肥京商融合置地有限公司辩称：原告构成违约，无权解约合同，被告不同意解除。原告提出被告至今没有通知原告签订《商品房买卖合同》不是事实，认购书签订后被告的置业顾问多次电话通知原告前往京商商贸城签订《商品房买卖合同》，但原告多次推诿拒绝签订合同。后来，原告提出在2017年5月30日之前全款付清房款，遂要求被告暂不要打出按揭方式的《商品房买卖合同》，但原告并未如约前来付清房款。嗣后，被告再次通知原告前来签订合同，但原告告诉被告的置业顾问原告两人正在闹离婚，暂不来签订合同。再之后，置业顾问通知原告签订合同，原告提出因原告自己原因不想买房了，要退房，遂提起诉讼。被告在收到原告起诉状副本后再次发出通知要求原告前来签订《商品房买卖合同》，但原告仍置之不理。综上，依据认购书的约定，原告不履行认购书约定的义务，构成违约，其无权解除认购书，定金3万元也不应予以返还。原告针对其诉讼请求提交的证据及证明目的：1、身份证复印件，证明两原告诉讼主体适格；2、京商商贸城认购书、确认单、收据，证明两原告于2016年11月26日与被告签订商品房认购书后，已经按约支付定金3万元，并提前支付购房款517535元和抵押登记费550元，被告承诺当日下午签订购房合同；3、通知函、诉讼费发票、录音光盘，证明2016年11月26日，两原告与被告签订商品房认购书后，被告一直没有通知原告签订商品房买卖合同书，两原告多次催促被告签订，被告也没有同意，已构成违约。直到两原告在2017年6月16日向法院起诉，被告才于2017年7月18日通知原告签订商品房买卖合同。被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2三性无异议，对证明目的有异议，认购书不能证明被告的违约行为，相反证明约定原告在接到被告的通知后要至被告处签订房屋买卖合同。对证据3通知函的三性无异议，对证明目的有异议，是基于之前多次电话联系要求原告来签订合同，但原告没来，被告以书面形式催促原告来签订合同；对诉讼费发票无异议；对光盘中的余琳琳（音）不是原告的置业顾问，其对原告之前的情况不了解，且形成时间是2017年6月16日，是起诉当天录音的，合法性有异议；关于录音内容，余经理提出最迟月底签订合同是代表她个人的意见，录音中没有说到在6月16日前被告没有通知原告的事实，对该录音的真实性有异议，录音中很多是原告单方提出是2016年12月至今无人通知，都是其单方面陈述，与事实不符。被告就其抗辩事实提交的证据及证明目的：。1、《京商商贸城分价表》、《客户情况表》一份，证明被告置业顾问接洽原告以及多次通知原告签订《商品房买卖合同》，但原告拒绝签订合同的事实。原告说要全款买房，后来又说要离婚要退房，所以没有出合同；2、《通知函》及EMS邮寄单、委托单，证明被告在收到诉状后于2017年7月18日通知原告前来京商商贸城签订《商品房买卖合同》的事实。原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1真实性有异议，客户情况表签名是原告签的，但是原告没有见过分价表，没有原告的签字，都是被告单方书写；被告直到原告起诉前也没有通知原告来签合同，没有电话也没有短信，被告的陈述是虚假的，不能达到被告的证明目的。对证据2真实性无异议，该通知函是被告在原告起诉后补发的，说明被告之前没有通知原告去签合同。经庭审举证、质证，本院综合认证如下：对原告提交的证据1-3的真实性均予以认定。对被告提交的证据1中《客户情况表》及证据2的真实性予以认定；对证据1中的《京商商贸城分价表》，应无原告方的签名，且原告方对此予以否认，故对其真实性不予认定。基于以上认定的证据和原、被告方的当庭陈述，审理查明的事实为：2016年11月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《京商.商贸城认购书》一份，该合同约定的主要内容为：买受人自愿认购出卖人出售的京商.商贸城k/5/1幢办3209号房，建筑面积154.13平方米，房屋价款6764元/平方米，总房款1042535元；买受人采取银行按揭方式付款（付清不低于银行要求的首付款，剩余房款在签署《商品房买卖合同》之后五日内通过银行按揭方式支付，银行信贷政策调整的风险由买受人自行承担）；买受人在签署本认购书时应向出卖人支付定金3万元（定金将转入购房款）；买受人须在签署本《认购书》之日起10日内即至2016年12月6日16时前，携本认购书到京商.商贸城销售中心现场按约定的付款方式支付购房款，并于接到出卖人通知之日起5日内，到京商.商贸城销售中心现场与出卖人签署《商品房买卖合同》；出卖人须为买受人保留该房屋至上条约定的签订《商品房买卖合同》签约期限届满之日，不得向第三方出售，否则买受人有权要求出卖人双倍返还定金；如买受人未在上述约定期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》并支付款项，则出卖人有权解除本认购书、买受人已支付的定金不予退还，将房屋另行出售而无需通知买受人；买受人在签署《商品房买卖合同》时须交清印花税、预抵押登记费等税费，由出卖人代收代缴；有下列情形之一的，本认购书自动终止：（1）双方签订的《商品房买卖合同》生效；（2）约定的应当签署《商品房买卖合同》的期限届满；本认购书一式三份，自签订之日起生效；出卖人以买受人在本认购书上预留的地址送达的书面通知在寄出后五日内视为已送达，买受人保证上述所列的买受人通讯地址、联系电话必须准确；若有变更，买受人应及时以书面形式通知出卖人，否则由此导致出卖人发出的通知延误或无法送达买受人，其所有的相关责任均由买受人自行承担等。该认购书中写明了原告的电话和通讯地址。同日，原告向被告交纳了首期购房款547535元（含定金3万元）、抵押登记费550元，并约定剩余房款495000元向银行贷款。2017年6月16日，原告刘峰到被告售楼部要求与被告签订《商品房买卖合同》，被告售楼部人员回答“快的在下周五（即6月23日）来签，最迟不超过月底”。同年6月20日，原告诉讼来院，请求判如所请。2017年7月19日，被告按原告在认购书中通讯地址向原告邮寄了《通知函》，要求原告在2017年7月22日前前往京商商贸城售楼部签订《商品房买卖合同》，并要求原告以书面形式通知被告具体的签约日期。2017年7月20日，原告收到该通知函。本院认为：原告与被告签订的《京商.商贸城认购书》中虽对房屋的房号、面积、价款总额、首付款、贷款额等进行了明确约定，但双方对房屋的交付时间、质量保修、违约责任等均未约定，同时双方又明确约定在签订认购书后要签订《商品房买卖合同》，因此该认购书应定性为预约合同。预约合同是约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同的约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任；因不可归责于双方的事由，导致本约合同未能订立的，预约合同应当解除，合同双方互不承担违约责任。本案中，《京商.商贸城认购书》虽约定原告须在签订认购书之日起10日内到京商.商贸城销售中心现场支付购房首付款，但对于签订合同的时间仅约定“接到出卖人通知之日起5日内到京商.商贸城销售中心现场与出卖人签署《商品房买卖合同》”，该约定的时间并不明确，需要合同双方本着诚实信用的原则进一步磋商。原告主张被告销售人员承诺签订认购书当日下午就签订购房合同和其多次催促被告签订购房合同，但未能提供证据证明，不予支持。被告主张其多次通过电话、短信方式通知原告签订购房合同，也未能提供证据证明，亦不予采信。2017年6月16日原告到被告销售中心向被告的销售人员提出签订购房合同，被告的销售人员并未拒绝与原告签订购房合同，只是提出签订购房合同最早要一周后，故原告据此认为被告违约无事实依据，不予支持。《京商.商贸城认购书》是被告提供的格式条款，被告作为房屋的开发和销售方，在原告支付定金、首付款和抵押登记费后，应在合理期限内与原告签订《商品房买卖合同》。本案原告在2016年11月26日签订《京商.商贸城认购书》的同时交付了首付款和抵押登记费，但至2017年6月16日前被告仍未能通知原告签订购房合同，显然该时间过长超出合理期限，对原告构成不公平，且双方嗣后未能就签订购房合同的时间达成一致意见。基于此，本院认为原告与被告在公平、诚信原则下继续进行了协商，只是基于各自利益考虑，无法就签订购房合同的时间达成一致的意见，致使购房合同不能订立，属于不可归责于双方的原因，认购书可以解除。综上，原告主张解除《京商.商贸城认购书》的理由成立，应予支持。合同解除后，因合同取得的财产应当返还。原告主张被告返还购房款、定金、抵押登记费的诉讼请求成立，应予支持；但原告主张被告承担违约责任双倍返还定金及赔偿购房款、定金、抵押登记费的利息损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除刘锋、张红艳与合肥京商融合置地有限公司于2016年11月26日签订的《京商.商贸城认购书》；二、合肥京商融合置地有限公司返还刘锋、张红艳购房款517535元、定金30000元、抵押登记费550元，均于本判决生效后十日内付清；三、驳回刘锋、张红艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9580元，由合肥京商融合置地有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于合肥市中级人民法院。审判员 陆 军二〇一七年十月九日书记员 杨莉莉 搜索“”