（2017）黔0524民初2417号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-01
案件名称
管志勇与织金县金地材房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
织金县人民法院
所属地区
织金县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
管志勇,织金县金地材房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第十八条第一款，第十九条
全文
贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0524民初2417号原告：管志勇，男，1970年2月19日生，汉族，居民，住贵州省六盘水市钟山区，被告：织金县金地材房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市织金县城关镇金西路西湖桥边，统一社会信用代码91520524551935937P。法定代表人：汪政有，该公司董事长。原告管志勇与被告织金县金地材房地产开发有限责任公司（以下简称“金地材房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管志勇、被告金地材房开公司法定代表人汪政有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告管志勇向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2013年12月4日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告退还原告购房款总额469784元，并向原告支付利息、违约金及赔偿损失236213元（利息、违约金及赔偿损失截止日期暂计于2017年6月30日，直至履行完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年12月4日，原告购买了由被告金地材房开公司开发的惠友广场二层，房号为1-2-15的商品房，并签订了《商品房买卖合同》；同时，以10年包租、10年回本、年均回报率10%的承诺与时任被告金地材房开公司监事汪桂永签订了《商铺租赁合同》；《商品房买卖合同》签订后，原告向被告一次性支付了全部购房款、专项维修基金、契税等费用。因被告金地材房开公司逾期交房，擅自变更计划，未向原告提供办理所购商品房所有权登记的相关文书，造成原告延迟办理产权证，被告违反了法律法规及买卖合同的约定，后原告按合同约定向被告邮寄了《退房通知书》，被告未予答复；另，原、被告在《商品房买卖合同》第十六条中对规划变更作了明确约定，但被告擅自对涉及该商品房的容积率、绿化率等规划许可内容进行了变更，一直未通知原告，被告的行为已构成违约；原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中约定被告负责为原告所购商品房办理所有权初始登记的申请期限及办理商品房转移登记的方式，但被告仍未履约，原告多次向被告催办所购商品房所有权登记事宜，被告均以消防、规划没有通过验收为由，致使原告至今无法办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告金地材房开公司辩称，我公司不同意解除《商品房买卖合同》，也不同意退还房款，原告主张的违约金及利息不符合合同的约定，所以不应得到支持，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月4日，原告管志勇购买被告金地材房开公司开发的位于城关镇××与××交叉口×ד××广场”××单元××楼××房，双方并于当日签订了《商品房买卖合同》，约定：合同当事人，商品房基本状况，商品房总价款449655元，买受人应当在2013年12月4日前支付全部房价款，出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房，规划设计变更，设计变更的约定，房屋登记等；同日，原告向被告交纳购房款449655元、房产测绘款61元、房产交易款361元、契税款13490元、维修基金款4497元、水电开户款1170元、预告登记款550元，被告出具7张收款收据交原告收执。同日，原告管志勇与时任金地材房开公司法定代表人、监事汪桂永以10年包租、10年回本、年均回报率10%的方式签订了《商铺租赁合同》，由被告的关联人汪桂永进行了返租，并且一直履行至今，原告已经收取了2013年12月4日至2016年6月的租金，且原告所购买的商铺已经于2015年实际投入使用。2014年3月21日，被告金地材房开公司在织金县房地产管理局住宅与房地产业股进行商品房预售合同登记备案，预售合同登记号：20140211。上述事实，有原告管志勇、被告金地材房开公司的陈述，原告管志勇提供的身份证、《商品房买卖合同》、收款收据7张、织金县商品房预售合同登记备案表等证据材料在卷证实。以上证据已经庭审质证，本院依法采纳作为认定本案事实的依据。本院认为：原告管志勇与被告金地材房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告按约向被告一次性支付了购房款，被告金地材房开公司应按合同约定向原告交付房屋。原告管志勇在双方签订《商品房买卖合同》的同时，与时任金地材房开公司法定代表人、监事汪桂永以10年包租、10年回本、年均回报率10%的方式签订了《商铺租赁合同》，由被告的关联人汪桂永进行了返租，并且一直履行至今，原告已经收取了2013年12月4日至2016年6月的租金，且原告所购买的商铺已经于2015年实际投入使用，自其实际投入使用时应视为已经实际交付给原告，原告主张房屋未实际交付与本院查明的事实不符，对其以被告至今未交付房屋而要求解除合同的主张，本院依法不予支持。被告金地材房开公司于2014年3月21日对该商品房进行了备案登记，自备案登记之日起，该房屋已经备案在原告管志勇名下，现被告虽因其他原因未能为原告办理产权登记而构成违约，但其并未向原告明示不再向产权管理部门提供权属登记材料，该违约并非根本性违约，并不必然导致合同无法实际履行，其迟延登记给原告造成的损失，待其为原告办理产权登记后，原告可就迟延登记造成的损失另行主张权利，对原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张，因该条规定内容为“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本条规定中的“无法办理房屋所有权登记”是指已经没有办理的可能，房屋已经登记在其他人的名下或者房屋已经毁损灭失等无法实现合同目的的情况，而本案中被告已经为原告进行了备案登记且房屋已经实际交付，办理登记只需被告完善部分手续后即可实现，因此，被告的违约只是一般违约，并不必然导致合同无法履行，对其违约责任，原告可在被告为其办理房屋产权登记后主张违约损失，故对被告依据本条要求解除合同的主张，本院依法不予支持。原告自与被告签订《商品房买卖合同》之日起已实际对该商品房享有收取租金的收益，且该商品房已于2015年实际投入使用，被告并不存在未按时交付房屋的违约情况，亦未对原告造成任何损失，对原告要求退还购房款及支付利息、赔偿损失的诉讼请求，本院依法不予支持。被告金地材房开公司未按合同约定将办理商品房转移登记的有关材料交付原告，应承担相应的违约责任，前述已明确原告可在被告实际为其办理房屋产权登记后另行主张，因其违约期间无法固定，故对原告在本案中要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：驳回原告管志勇的诉讼请求。案件受理费10087元，减半收取计5043.5元，由原告管志勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 刘献明二〇一七年十月九日书记员 包 娅 关注微信公众号“”