（2017）吉0303民初1659号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-10-25
案件名称
四平乐邦泰合物业管理有限公司与李海燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
四平市铁东区人民法院
所属地区
四平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四平乐邦泰合物业管理有限公司,李海燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初1659号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，四平乐邦泰合物业管理有限公司副经理。被告：李海燕，女，汉族，1981年8月16日生，住四平市。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告李海燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告泰合物业的委托代理人刘爱良、被告李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告李海燕于2009年10月12日入住星缘圣府20-3-605室。自2012年10月10日至今拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费4621元。2、判令被告支付违约金5000元。3、诉讼费用由被告承担。李海燕辩称：我家出现房屋漏水，我找物业协商很多次，物业一直没有给解决，小区绿化部分已经被原告当成停车位进行出租，消防通道堵塞，影响正常的生活。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证称，无异议。2、物业管理托管合同、业主公约，证明原、被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证称，无异议，是我本人签字。3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证称，在合同中约定是0.56元，后期原告调整为0.7元，业主并不知情。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证称，有异议，原告公司涨价不和业主说，业主是不会交费的，除了物业服务费还有其他的三项费用，都是业主自己负担的。5、物业服务催缴记录，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证称，门上确实贴过小纸条，催缴过。6、物业公司服务回访统计表，证明物业公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证称，怀疑证据的真实性。被告李海燕向法庭提供证据材料如下：1、防水工程协议书，证明我家房屋因楼顶漏水，委托施工队进行过维修，共计花费4000元。原告质证称，对该合同的真实性、证明问题有异议，该合同系被告与第三方发生的有偿服务合同，与本案无关。经审理查明：被告李海燕的房屋位于四平市铁东区星缘圣府20-3-605室，建筑面积87.16平方米。2009年10月12日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》、《业主公约》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在星缘圣府小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.56元/平方米，公共照明费60元/年/户、电梯使用费、楼宇防盗门维护费60元/年/户、社区监控系统维护费60元/年/户、水泵维护费另行向业主收取。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。被告自2012年10月10日至2013年10月9日期间拖欠物业服务费766元；2013年10月10日至2013年12月31日期间拖欠物业服务费207元，2014年1月1日至2014年12月31日期间拖欠物业服务费912元，2015年1月1日至2015年12月31日期间拖欠物业服务费912元，2016年1月1日至2016年12月31日期间拖欠物业服务费912元，2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠物业服务费912元，合计4621元（含180元/年/户的公共照明费、楼宇防盗门维护费、社区监控系统维护费）。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰和物业公司将居民物业服务费由多层物业费每月0.56元/㎡/月调整为每月0.7元/㎡/月；商网物业费由每月0.8元/㎡/月调整为每月0.9元/㎡/月，并以公告的形式在小区予以公示，三分之二以上的业主同意并交纳了物业服务相关费用。上述事实，有原告提供的物业管理托管合同、业主公约等其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告李海燕支付物业服务费4621元及违约金5000元是否合理？本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告李海燕系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。原告在向被告提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称的房屋漏水属于房屋质量问题，可另行向第三方主张权利。关于被告辩称原告管理的小区消防通道堵塞问题，因被告并未提供证据加以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己的主张承担举证责任，举证不能的，应当承担不利后果。由于被告该项主张证据不足，本院不予采信。关于被告辩称小区绿化部分已经被原告当成停车位进行出租，因涉及全体业主和物业公司双方的权利义务关系，如被告对原告停车位占用绿地及费用的收取、使用有异议，可另行诉讼。综上，被告拒绝向原告缴纳物业服务费没有事实依据和法律依据，本院对被告的上述抗辩不予采信。据此，原告诉请被告交纳拖欠的物业服务费4621元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2012年10月10日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应交纳物业服务费数额的30%予以保护，即1386元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告李海燕于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费4621元、违约金1386元，合计6007元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告李海燕如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李海燕负担。本判决为终审判决。审判员 陈青二〇一七年十月九日书记员 周璐 来源：