（2017）鲁03民终2355号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-08
案件名称
宗强、淄博鑫隆地产服务有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宗强,淄博鑫隆地产服务有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终2355号上诉人（原审被告）：宗强，女，1980年7月29日出生，汉族，兰天服装厂职工，现住山东省桓台县。被上诉人（原审原告）：淄博鑫隆地产服务有限公司。住所地：山东省淄博市周村区正阳路****号。统一社会信用代码：91370321MA3C6TL25K。法定代表人：公茂花，董事长。委托诉讼代理人：宋作奎，山东齐桓律师事务所律师。上诉人宗强因与被上诉人淄博鑫隆地产服务有限公司（以下简称“鑫隆地产服务公司”）居间合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院(2017)鲁0321民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宗强、被上诉人鑫隆地产服务公司的委托诉讼代理人宋作奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗强上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判上诉人不支付被上诉人居间报酬7300.00元；二、一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人提供的居间服务存在瑕疵，居间合同载明的出售房屋整个单元地下自来水管道破裂，长期浸泡楼房地基。一审中上诉人提交的小区物业人员的录像资料可以证实。被上诉人没有向上诉人告知房屋的上述缺陷，导致房屋没有成交。被上诉人存在重大过错。二、被上诉人主张的居间费用包括出售房屋前期看房、议价、合同签订、办证、办理抵押等整个过程的服务。因房屋未实际出售，被上诉人仅提供了前期部分服务，因此即使上诉人应支付居间报酬，也不应全额支付。鑫隆地产服务公司答辩称，一、被上诉人提供的居间服务不存在瑕疵。上诉人与案外人牛俊兰签订房地产买卖合同之前，被上诉人已经尽到带领上诉人看房议价等前期手续，上诉人对涉案房屋满意之后才在被上诉人的居间介绍下与案外人牛俊兰签订了房地产买卖合同；二、涉案房地产买卖合同第十一条约定了被上诉人的收费标准，其中办证、办理抵押等手续是另行收费，不在居间费用之内，上诉人应当按照合同约定的居间费用标准向被上诉人支付居间费用。综上，请求驳回上诉、维持原判。鑫隆地产服务公司向一审法院起诉请求：1、判令宗强支付居间费7300.00元；2、判令宗强偿还欠款5079.51元；3、本案一切诉讼费用由宗强承担。一审法院认定事实：2016年8月14日，案外人牛俊兰作为卖方与宗强作为买方经鑫隆地产服务公司提供中介服务，三方签订房地产买卖合约一份。约定：双方签订协议《房地产买卖合约》是通过鑫隆地产服务公司提供的居间媒介服务促成之下签约而成；宗强购买案外人牛俊兰位于怡和花园20#-1-302室住房一套，总价款730000.00元；定金7000.00元整作为第一部分房款，人民币723000.00元作为第二部分房款；宗强需将首期款（含定金）200000.00元整于2016年9月14日之前支付到案外人牛俊兰银行账户，剩余房款530000元通过银行按揭贷款，银行放款后付清给案外人牛俊兰；该房地产的所有过户费由宗强承担，以房管局收费为准；三方签订本合约后，该合约即成立并生效，签于鑫隆地产服务公司提供订立本合约的媒介服务，促成了本合约的成立，鑫隆地产服务公司有权向宗强收取佣金人民币成交价的1%，中介费需于三方签订本合约当日付清；案外人牛俊兰和宗强同意，鑫隆地产服务公司在案外人牛俊兰已收首付款或房款中预留5000.00元整作为交房押金，该交房押金于买卖双方交房且交清所有费用、产权过户、户口迁出后两日内交付案外人牛俊兰，宗强同意预留3000.00元作为合同履约保证金；若案外人牛俊兰未能履行本合约之条款致本合约不能顺利完成，其收取的定金需双倍返还宗强，若宗强未能履行本合约之条款致本合约不能顺利完成，其所付定金归案外人牛俊兰所有。……,中介服务费及鑫隆地产服务公司所发生的所有费用由违约方全部承担。若案外人牛俊兰与宗强均未能履行合约或取消合约致交易无法完成，鑫隆地产服务公司扣除双方保证金作为中介费。该买卖合同附收据一份，内容为“兹收到乙方宗强交付上述规定之定金人民币柒仟元整，（小写：￥7000.00元）收款人：牛俊兰2016年8月14日”。庭审中双方当事人均认可宗强刷卡支付款项为2000元。同日，宗强给鑫隆地产服务公司出具欠条一份，内容为：“今欠现金￥8000元捌仟元整2016年8.14号宗强”同日，鑫隆地产服务公司为宗强出具收款明细单一份，内容为“客户：宗强；项目：合同保证金；备注：怡和花园20#-1-302；金额：叁仟元整；交款方式：刷卡；收款人：董玲”。同日，鑫隆地产服务公司给案外人出具收款明细单一份，内容为“客户：牛俊兰；项目：房屋保证金；备注：怡和花园20-1-302；金额：伍仟元整；交款方式：刷卡；收款人：董玲玲”。另，案外人牛俊兰曾于2016年11月7日向该院提起诉讼，诉求鑫隆地产服务公司返还房屋保证金5000.00元，该院依法作出的（2016）鲁0321民初3368号民事判决书，确认2016年8月14日牛俊兰、宗强与鑫隆地产服务公司签订的合同合法有效，鑫隆地产服务公司认可导致涉案房屋买卖合同未履行的原因并非因牛俊兰。判令鑫隆地产服务公司返还牛俊兰房屋保证金5000.00元，支付牛俊兰经济损失79.15元。鑫隆地产服务公司不服该判决，提出上诉，二审法院作出的（2017）鲁03民终565号民事调解书，确认鑫隆地产服务公司支付牛俊兰5079.51元，并于调解协议签订时当场支付。双方当事人存在争议事实的质证和认定情况：关于双方当事人与案外人第三人牛俊兰签订的房地产买卖合约是否有效。宗强辩称合同中存在卖方和买方两个甲方、第十四条存在涂改、未对合同第六条、第十六条进行解释，只是刷卡支付了2000.00元，鑫隆地产服务公司却给出具了收到3000.00元的单据，并让宗强书写欠8000.00元的欠条，鑫隆地产服务公司存在欺诈，合同无效。庭审中出示其家人与负责怡和花园物业公司的工作人员录音音频及录像视频等资料，主张在签订2016年8月14日的房屋合同后，去怡和花园小区了解，其所购买的怡和花园20#-1-302室住房所在的单元，因地下水管一个分支器损坏，导致该单元地基浸泡并塌陷，房屋存在质量问题。鑫隆地产服务公司质证意见：合同书的开始部分虽然出现两个甲方，但是在甲方后面的括号中备注了卖方、买方，案外人牛俊兰在卖方处签字，宗强在买方处签字，合同条款的下方甲方是案外人牛俊兰签字，乙方是宗强签字。在合同所附的收据中，也体现收款人（甲方）是牛俊兰签名，收到乙方宗强的定金柒仟元。故，确认宗强系合同乙方；关于合同第十四条的涂改问题，宗强持有并提交法庭的合同第三联中，也有相同的涂改情况，合同第三联系复写形成。鑫隆地产服务公司持有的合同第一联和宗强持有的合同第三联内容是一致的，宗强对此处涂改是知情并认可的；关于合同的条款解释，宗强是完全民事行为能力人，其签订合同是真实意思表示，鑫隆地产服务公司对合同内容不需要作出解释；关于宗强付款情况，当时是刷卡支付2000.00元定金，但经案外人牛俊兰、宗强与鑫隆地产服务公司三方协商后，宗强给鑫隆地产服务公司出具了8000.00元欠条，其中包含宗强向鑫隆地产服务公司借款5000.00元用于支付案外人牛俊兰剩余定金，还有宗强应支付鑫隆地产服务公司的3000.00元合同保证金。同时鑫隆地产服务公司给案外人牛俊兰出具了收到房屋保证金5000.00元的收据，鑫隆地产服务公司给宗强出具了收到合同保证金3000.00元的收据；关于房屋所在单元是否有地下水管分支器破裂，水淹没地基并导致塌陷的情况。宗强所提交的录像资料系在物业工作人员不知情的情况下形成，物业人员的陈述不属实。案外人牛俊兰未告知鑫隆地产服务公司，鑫隆地产服务公司对此不知情。房屋是否有质量问题，应有权威部门的鉴定报告，不能仅凭物业公司工作人员的陈述作出结论。该院认为，宗强辩称房屋合同是无效的，但其未提交有效证据予以证明，故被告的辩称意见不予采信。宗强虽辩称涉案房屋所在单元被水淹没导致地基塌陷，但未能提交有效证据予以证明，宗强的辩称意见不予采信。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。该案中，鑫隆地产服务公司向宗强提供了订立房屋买卖合同的服务，并且该合同已经成立并生效，宗强应当根据合同约定向鑫隆地产服务公司支付报酬，宗强虽辩称鑫隆地产服务公司的工作人员口头告知按照房屋成交价的0.5%支付费用，但鑫隆地产服务公司对宗强的意见不认可，宗强对其抗辩主张未有证据予以证明，对宗强的辩称意见不予采信。宗强应按照合约中房屋成交价730000.00元的1%支付中介费。故对鑫隆地产服务公司诉求宗强支付7300.00元居间报酬的主张，予以支持。鑫隆地产服务公司诉求宗强应支付款项5079.51元。鑫隆地产服务公司主张其中的5000.00元系宗强向鑫隆地产服务公司借款支付给案外人牛俊兰形成的欠款，79.51元系宗强未能及时支付产生的损失费用。鑫隆地产服务公司诉求宗强支付该款项系民间借贷关系，与该案审理的居间合同不属同一法律关系，故，在该案中不予处理，鑫隆地产服务公司可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、宗强支付淄博鑫隆地产服务有限公司居间报酬7300.00元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回淄博鑫隆地产服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109.00元，减半收取计55.00元，淄博鑫隆地产服务有限公司负担30.00元，宗强负担25.00元。二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人是否应当支付居间费用；如果应当支付，应支付多少。首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，上诉人与被上诉人、案外人签订的涉案《房地产买卖合约》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。该合同第一条约定“甲（案外人牛俊兰）乙（上诉人）双方确认：甲乙双方签订协议《房地产买卖合约》是通过鑫隆地产服务公司提供的居间媒介服务促成之下签约而成”，因此，被上诉人作为居间人为上诉人提供了订立房屋买卖合同的机会，且该合同已经成立并生效，上诉人与被上诉人之间形成居间合同关系。其次，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被上诉人作为居间人促成了涉案《房地产买卖合约》的成立，上诉人作为委托人应当按照合同约定支付给被上诉人居间报酬。上诉人对此虽不予认可，主张被上诉人提供的居间服务存在瑕疵，涉案房屋存在质量问题。但上诉人并未提供有效的证据证明自己的主张，其应承担举证不能的责任。故上诉人不应支付居间费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。再次，被上诉人作为居间人，为上诉人提供订立房屋买卖合同的机会，且促成了涉案《房地产买卖合约》的成立，被上诉人的合同义务已经完成。涉案《房地产买卖合约》第十一条约定“三方签订本合约后，该合约即成立并生效，作为居间人的鑫隆地产服务公司提供订立本合约的媒介服务，促成了本合约的成立，有权向宗强按照合约的约定收取佣金”。虽上诉人主张被上诉人仅提供了前期部分居间服务，不应全额支付居间费用，但该主张与合同的约定相悖，本院不予采信。因此，一审法院判决上诉人宗强向被上诉人支付佣金7300.00元并无不当，本院予以支持。综上所述，宗强的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人宗强负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏坤明审 判 员 孙德启审 判 员 禚慧聪二〇一七年十月九日法官助理 葛云雷书 记 员 王百彤 来自