（2017）京0113民初12535号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2018-07-19

案件名称

丁云燕、李松与北京百顺达房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市顺义区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李松,丁云燕,北京百顺达房地产开发有限公司

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

北京市顺义区人民法院民事判决书（2017）京0113民初12535号原告李松，男，1969年8月14日出生，北京市丰台区居民，住北京市朝阳区。原告丁云燕，女，1968年10月3日出生，北京市朝阳区居民。共同委托代理人于永江，北京市观澜律师事务所律师。被告北京百顺达房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区河南村，统一社会信用代码×××。法定代表人景百孚��董事长。委托代理人梁晨，北京智乾律师事务所律师。原告李松、丁云燕诉被告北京百顺达房地产开发有限公司（以下简称百顺达房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张锐独任审判，公开开庭进行了审理。原告李松、丁云燕的共同委托代理人于永江，被告百顺达房地产公司的委托代理人梁晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李松、丁云燕诉称：2016年1月3日，二原告作为共同买受人与被告签订《北京×购房意向单》（以下简称《购房意向单》），约定二原告购买被告开发的位于北京市顺义区×号房屋，总价款12560000元。当日，二原告向被告支付了定金1556000元。2016年1月18日，二原告与被告签订《购房意向书》，约定房屋总价为12470000元，除房款外二原告尚需向被告额外支付团队优惠费30万元，故房屋总价实际为12770000元。双方应在约定时间内，即房屋正式开盘后15日内签订《商品房买卖合同》，如果甲方在约定时间内将房屋另售他人，被告应双倍返还二原告已付全部订金；如果二原告未能在约定时间内签订《商品房买卖合同》，订金不予退还。《购房意向书》签订后，被告直到起诉之日也未通知二原告签订《商品房买卖合同》，反而明确告知二原告不能签订《商品房买卖合同》，同时劝告二原告解除《购房意向书》并同意给予百分之五十的赔偿。因为此间北京房地产市场价格暴涨，参照周边同类别墅类房屋的上涨幅度，该房屋价格已增长五百万左右，所以二原告起初并没有同意被告的要求。后来被告即不提赔偿的事宜，也不再与二原告进行协商。二原告认为，签订《购房意向单》和《购房意向书》之时，被告告知二原告房屋大概在2016年4、5��间开盘，但是直到起诉之日也没有取得商品房预售许可证明，无法签订《商品房买卖合同》，已远远超过二原告的预期，责任在于被告。被告迟迟不开盘并不与二原告签订《商品房买卖合同》的原因正是由于此间北京房地产市场价格的暴涨，被告捂盘惜售的行为显然缺乏诚信。正是由于被告的违约行为，导致二原告因此丧失了预期可得利益。鉴于被告已明确表示不会签订《商品房买卖合同》，同时因为被告的违约行为导致二原告不能实现合同目的，故依据《合同法》第九十四条第二项、第四项的规定，请求解除《购房意向书》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。双方之间关于定金的约定符合法律规定，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。二原告在历时一年半长的时间内，与被告多次沟通，早已身心疲惫。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1.解除原被告签订的《购房意向书》；2.被告双倍返还定金共计3112000元。被告百顺达房地产公司辩称：同意解除与原告签订的《购房意向书》。不同意双倍返还定金3112000元。我方同意返还订金1556000元。因为双方签订的《购房意向书》明确显示为“订金”，且用于认购涉案房屋的首付款。根据《购房意向书》第4.5条的约定，双方未能就《商品房买卖合同》条款达成一致的，我方将订金退还对方。经审理查明：李松、丁云燕称2016年1月3日与百顺达房地产公司签订《购房意向单》，从该公司认购了一套北京×号房产，并于当日交付了定金1556000元。为此，二人提交了《购房意向单》、收据予以证明。《购房意向单》中包括认购房产的名称、面积、销售单价以及定金金额，其中定金金额为1556000元。《购房意向单》的客户签名处显示为“李松丁云燕”，公司签章处为空白，销售人员签名处显示为“李栋”，销售总监签名处显示为“崔晓丹”，营销总监签名处为空白。收据日期为2016年1月3日，内容为今收到李松、丁云燕交来×号房首付款人民币大写壹佰伍拾伍万陆仟元正，收款单位处盖有百顺达房地产公司财务专用章。百顺��房地产公司认可李栋、崔晓丹为其公司员工，但称《购房意向单》无其公司盖章，不能代表其公司的行为。百顺达房地产公司认可收据的真实性，但主张收据显示1556000元为房屋首付款，并非定金。2016年1月18日，百顺达房地产公司作为甲方（出售方），李松、丁云燕作为乙方（认购方），双方签订了《购房意向书》。该《购房意向书》有如下内容：“基于乙方购房意愿，经甲乙双方协商一致，自愿签订并达成如下协议约定：……2.乙方向甲方支付￥1556000作为认购该房屋的订金。如乙方在签订本协议的柒个工作日内，对所认购的房屋不满意，甲方承诺乙方，可自动换购甲方后期开发建设的×号房屋，其预测建筑面积约458.43平方米，房屋单价27201.54元/平方米，房屋认购总价￥12470000，除房款外乙方需向甲方额外支付团购优惠费￥300000元。全部订金自动转入该房屋购房款。3.关于房屋面积差异处理如乙方换购甲方开发的房屋，则以房屋实测面积为准，房屋总价按照房屋实测面积计算。4.关于订金的退还和不退还约定4.1关于以下条文中“约定时间”的定义：甲方后期开发建筑的×号房屋正式开盘后的15日内。4.2如甲、乙双方在约定时间内签订《商品房买卖合同》，订金抵作购房价款；4.3如甲方在约定时间内，将房屋另售他人，甲方应双倍返还乙方已付全部订金；4.4如乙方未能在约定时间内签订《商品房买卖合同》，订金不予退还，甲方可将房屋另售他人；4.5如甲、乙双方在约定时间内，确因《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，甲方应将订金退还乙方，可将该房屋另售他人。……”李松、丁云燕称与百顺达房地产公司签订《购房意向书》时，该公司表示涉案房屋大概在2016年4、5月间开盘，但因房价大幅上涨，百顺达房地产公司迟迟不开盘，也不与二人签订《商品房买卖合同》，该公司的工作人员也曾向二人表示要解除双方签订的《购房意向书》，并给予一定赔偿。为此，二人提交了与百顺达房地产公司员工李栋、销售经理穆安伟以及销售总监崔晓丹的通话录音予以证明。李栋的录音显示涉案房屋价格上涨，整体封盘。穆安伟的录音和崔晓丹的录音显示涉案房屋确定不了开工启动日期，并与李松协商解除以及赔偿事宜，但协商未果。百顺达房地产公司称李栋和穆安伟均已离职，录音真实性无法核实，认可崔晓丹通话录音的真实性。百顺达房地产公司称正常情况下，与认购人签订《购房意向书》后三个月左右，双方能够签订《商品房买卖合同》，至今未与李松、丁云燕签订《商品房买卖合同》是因为其公司资金出现问题，不能偿还向银行的贷款，银行不出具相��证明，导致涉案房屋无法开盘。百顺达房地产公司称涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，何时开盘无法确定。上述事实，有双方陈述、《购房意向单》、收据、《购房意向书》、录音光盘及文字整理材料、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李松、丁云燕与百顺达房地产公司签订的《购房意向书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效，双方均应按照该合同约定履行各自义务。现李松、丁云燕要求解除该《购房意向书》，百顺达房地产公司同意解除，本院不持异议。本案��议焦点为李松、丁云燕已交付的1556000元款项是何种性质。百顺达房地产公司于2016年1月3日出具的收据虽载明上述款项为首付款，但双方于2016年1月18日签订的《购房意向书》约定李松、丁云燕向百顺达房地产公司交付1556000元作为认购涉案房屋的订金，同时约定如百顺达房地产公司在约定的时间内将房屋另售他人，应双倍返还李松、丁云燕已付全部订金，如李松、丁云燕未能在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，则订金不予退还。显然，李松、丁云燕交付的1556000元是具有担保双方订立商品房买卖合同的具有惩罚性质的立约定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，双方签订的《购房意向书》虽约定涉案房屋开盘后15日内签订《商品房买卖合同》，但自双方签订《购房意向书》至今已长达一年半之久，百顺达房地产公司仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证，且明确表示因资金问题，无法确定开盘时间，显然，双方未能签订《商品房买卖合同》系百顺达房地产公司的原因造成。故李松、丁云燕要求百顺达房地产公司双倍返还定金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院��于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告李松、丁云燕与被告北京百顺达房地产开发有限公司签订的《购房意向书》解除；二、被告北京百顺达房地产开发有限公司双倍返还原告李松、丁云燕交付的定金共计三百一十一万二千元，于本判决生效之日起七日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万五千八百四十八元，由被告北京百顺达房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　张　锐二〇一七年十月九日书记员　崔东阳百度搜索“”