（2017）沪02民终6308号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-03
案件名称
顾振标与周建国房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
顾振标,周建国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终6308号上诉人(原审被告)：顾振标，男，1970年1月18日出生，汉族，户籍地上海市崇明区。被上诉人(原审原告)：周建国，男，1961年2月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上诉人顾振标因与被上诉人周建国房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初8584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾振标上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：《租赁合同》约定的租赁期限明确，顾振标和周建国之间关于厂区出租的目的明确，应当是附解除条件的租赁合同，而不是不定期租赁合同；顾振标不具备专业法律知识，在民事活动中存在意思表示不谨慎是合理的情形，但是作为审判机关，有义务查明事实，在遵循当事人合法意思表示的前提下作出公正裁判。周建国辩称，请求本院驳回上诉，维持原判。周建国一审诉讼请求：1、解除周建国和顾振标于2015年5月17日签订的《租赁合同》；2、顾振标返还周建国上海市静安区王家宅路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)；3、顾振标支付周建国房屋使用费。一审法院认定事实：系争房屋系公房，承租人为周建国。2012年5月，顾振标和周建国就系争房屋签订了《租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，租期为5年，自2012年5月20日起至2017年5月20日止，月租金为人民币(以下币种均为人民币)1,100元。2015年5月17日，周建国(甲方)、顾振标(乙方)就系争房屋另行签订了《租赁合同》，期限自2015年5月20日至动迁为止，月租金1,300元。2016年9月25日，周建国向顾振标寄送了《通知书》，要求收回系争房屋自用。2016年10月16日，顾振标向周建国的回函载明，2012年5月双方就系争房屋签订了租赁合同，并于2015年5月经双方协商一致将租赁期限变更延续至动迁之日止，同时上调月租金为1,300元/月。在租赁期限有保证的情况下，顾振标就近租借了商铺，购置设备，并对系争房屋进行了简单装饰、添置了卫生设施，合同理应继续履行，故不同意周建国终止合同的要求。一审法院审理中，周建国表示，周建国取得房屋后，房管所要求其不要处分房屋，因为房屋即将面临动迁，但至今未发布征收公告，具体动迁的时间不清楚。如租赁合同解除，愿意返还押金。租金支付至2017年5月17日。签订合同后顾振标并未装修过，卫生间大约在十年前安装过电马桶、淋浴房、电热水器。厨房没有装修过。顾振标表示，现在房屋租金是低于市场价的，市场价为2,000元左右。其租赁房屋一开始是作为仓库使用，后来其在菜场做糕点生意，系争房屋用作工场。其曾支付过1,200元押金，租金支付至2017年5月17日。2014年，顾振标对卫生间进行过装修，2015年5月17日签订合同后，对厨房进行过简单装修，厨房铺设了冷水管及墙面瓷砖、地面用混凝土浇筑了2平方米左右的地面、安装了陶瓷水斗、灶台也重新做了一下，大概一万元左右，当时没有发票，邻居可以证明装修情况。对于顾振标在系争房屋内的装修，周建国表示，不申请进行残值评估，如合同解除，其愿意适当补偿顾振标。顾振标表示，若合同解除，要求法院酌情确定装修价值，并在本案中一并处理。一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照法律规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据双方签订的租赁合同，租期至动迁为止，但现系争房屋所在地块并未颁布征收公告，有关部门亦未明确征收时间，故法院认为，系争合同对于租期的约定并不明确，双方亦无法达成一致意见，故依法应视为不定期租赁合同，现周建国要求解除合同具有事实和法律依据，法院予以支持。合同解除后，押金应予退还，对于合同解除后的装修残值损失，顾振标虽未提起反诉且未提供相应的证据，但顾振标同意法院酌情确定装修价值，周建国亦同意适当补偿顾振标，为减少当事人的讼累，法院酌情确定周建国需赔偿顾振标装修损失2,000元。判决：一、周建国与顾振标就上海市静安区王家宅路XXX弄XXX号房屋签订的《租赁合同》解除；二、顾振标应于判决生效之日起十五日内将上址房屋返还周建国；三、顾振标应于判决生效之日起十五日内向周建国支付2017年5月18日至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照1,300元/月的标准计算)；四、周建国应于判决生效之日起十五日内返还顾振标房屋押金1,200元；五、周建国应于判决生效之日起十五日内赔偿顾振标装修损失2,000元。本院二审期间，双方均未提交新证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，顾振标和周建国在《租赁合同》中明确约定租期至动迁为止，房屋动迁是属于待定的不确定事实，因此该条款实质是附解除条件的约定，在20年法定期限内出现房屋动迁的情形，则合同可以解除。在未男满足解除条件之前，双方均不可任意解除合同。一审法院认定该《租赁合同》为不定期租赁合同，本院予以纠正。周建国在系争房屋尚未动迁之时要求解除合同并处理相关事宜，缺乏事实和法律依据。双方应当继续履行《租赁合同》。综上，顾振标的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初8584号民事判决；二、对周建国的诉讼请求不予支持。一审案件受理费40元、二审案件受理费80元，由被上诉人周建国负担。本判决为终审判决。法官助理常飞审判长 倪知良审判员 王 珍审判员 陈 军二〇一七年十月九日书记员 莫 燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来自