（2017）豫0103民初1931号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-17
案件名称
夏廷辉与河南德润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市二七区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏廷辉,河南德润置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初1931号原告（反诉被告）：夏廷辉，男，1983年3月1日出生，汉族，住河南省长垣县，现住郑州市。被告（反诉原告）：河南德润置业有限公司，住所地：郑州市二七区马寨镇东方路6���马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：余洋、苏登聪，河南世纪通律师事务所律师。原告夏廷辉与被告河南德润置业有限公司（以下简称德润置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏廷辉、被告德润置业公司委托诉讼代理人余洋、苏登聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏廷辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理产权初始登记违约金共计39565.98元；2.判令被告供配电设施、开通一户一表，实施运行市政电力直接供给；3.判令被告支付自2015年2月1日至完成正式用电安装之日期间按照1.8元/㎡/月标准计算的补偿金；4.判令被告按规划配建地面停车位260个；5.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年10月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于郑州市××大学××、端午××、暂定名为黄金海岸一期（即海悦华庭）10号楼2单元1802号建筑面积为89.31平方米的住房一套，总房款为596772元，合同对所购商品房交付期限、违约责任等作了约定。合同第十四条第二项：出卖人承诺原告所购房屋的供配电设施使用标准为一户一表，运行方式为市政电力直接供给，但交房使用后原告发现供电设备并未达到被告公司承诺的标准，而是采用临时供电的方式运行，所谓临时供电是建筑施工过程中的工业用电，电压往往高于居民用电，不适合计较精细的电器。另外，由于临时电是短期使用，所以设备比较简单，容量小，在用电高峰期往往因负荷大而导致断电现象频发。在供电紧张的情况下，供电局往往首先将临时供电最早拉闸，以保证��政供电的正常使用。而在现阶段全国电力供应紧张的背景下，临时供电被拉闸的可能性正在日益增大，如果断电后相当长的时间内难以恢复供电，就会造成高层住宅供水中断、电梯停止工作等一系列问题，对生活的影响极大，同时也存在着较大的安全隐患。2014年7月31日，被告书面承诺在交房6个月内完成正式用电安装，否则，被告自2015年2月1日起按照1.8元/㎡/月标准补偿业主，直至达到正式供电标准为止。但时至今日，没有达到一户一表运行方式为市政电力直接供给的供电标准。合同附件二第四项：（1）按照规划本小区内配建的人防工程位于9栋、11栋楼地下室，面积为6567平方米，根据《人民防空法》和《物权法》的相关规定，该人防工程的产权属于郑州市人民政府，平时由出卖人作为停车位，有偿出租给小区业主使用；（2）按规划配建的停车位420个，其中地面260��，地下160个，其地面产权属于全体业主，由物业公司统一管理，地下产权属于出卖人，由出卖人出售或出租，但实际地下停车位就位于9栋、11栋地下室，两项约定的产权归属存在矛盾，但在实际操作中被告公司将地下产权归属于自己，向业主提出出卖的要求，完全违反了《人民防空法》和《物权法》的相关规定，而地面停车位也没有达到260个，对原告停车带来了不便。合同附件四第六条约定，出卖人应当在2014年7月30日（房屋交付使用后的60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金。被告直到2016年5月24日才向郑州市住房保障和房地产管理局提供办理房产证的合规资料，已构成违约，故提起诉讼。被告德润置业公司辩称，1.原告的起诉已经超过了诉讼时效，根据合同附件第六条规定，原告应当在2016年7月29日之前起诉，但原告起诉时间为2017年2月8日，明显超过了诉讼时效。2.原告的诉请第二项、第三项、第四项没有法律事实依据，也不是本案审理的范围，其中第三项诉讼请求，原告不是适格的主体，请求法院依法予以驳回，被告（反诉原告）德润置业公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人违约金6437元。事实与理由：根据反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》第六条第三款的规定，被反诉人应按合同约定的时间支付房屋款项，但被反诉人逾期付款多达数日，根据第七条第二款的约定，被反诉人应向反诉人按日支付逾期应付款万分之五的违约金。原告（反诉被告）夏廷辉针对德润置业公司反诉辩��，1、被告的反诉超过法律时效；2、本房屋商业贷款时间完全根据德润置业有限公司黄金海岸售房部通知，统一分批次办理的贷款手续通知、手签、去哪里办理、怎么办理、和贷款下来的时间，都是售房部和银行代办人员一手操办的，我们都是被动去签收，所有签收的时间都是严格根据售房部通知时间签收的，如果存在逾期，完全是德润置业有限公司黄金海岸售楼部的责任所致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2012年10月19日，原告夏廷辉作为买受人与被告德润置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定：买受人购买的房屋位于二七区大学××、××路××、端午××、中秋路北××单元××房��房屋总价款为596772元，建筑面积为89.31平方米。付款方式及期限中约定，2012年10月19日现金付款186772元，2012年11月19日商业贷款付款410000元，买受人逾期付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。出卖人应当在2014年5月31日之前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。供配电设施在2014年5月31日达到申请开通使用标准（一户一表），运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，办理权属登记需持出卖人提供的资料到产权登记机���备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条关于产权登记的约定内容执行。附件四第六条产权登记的约定中规定，出卖人应当在2014年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。该合同附件二第4条其它设施中约定：按照规划本小区内配建的人防工程位于9#、11#楼地下室，面积为6567平方米，根据《人民防空法》和《物权法》的相关规定，该人防工程的产权属于郑州市人民政府，平时由出卖人作为停车位，有偿出租给小区业主使用。按规划配建的停车位420个，其中地面260个，地下160个，其地面产权属于全体业主由物业公司统一管理，地下产权属于出卖人，由出卖人出售或出租。2.原告于2013年3月6日办理完毕涉案房屋商业贷款。3.2014年7月31日，德润置业公司作出“关于海悦华庭小区用电回复”，称：根据海悦华庭小区业主在交房过程中所反映供电问题，我公司承诺在交房六个月内完成正式用电安装。否则，我公司将自2015年2月1日起按照1.8/㎡/月标准补偿业主，直至达到正式供电标准为准。2017年7月5日，原告收到国家电网“95598”发来信息，称：海悦雅居小区所有业主已与郑州供电公司签订了《电费结算协议》，经系统调控，于2017年7月5日起正式按照该协议执行。原告庭审时述称，其所在海悦华庭小区已于2017年7月5日开通一户一表、实施运行市政电力直接供给。4.2016年5月24日，德润置业公司对位于二七区大学路东、南湾路系、端午路���、中秋路北10幢房屋提出郑州市房屋所有权初始、变更登记申请。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告直到2016年5月24日才提出涉案房屋的所有权初始登记申请，因此被告构成违约，应按合同约定向原告支付自2014年7月31日至2016年5月23日共662天，以总房款596772元为基数、按日0.01%计算的违约金39506.3元，原告请求过高部分，本院不予支持。原告要求被告供配电设施、开通一户一表，实施运行市政电力直接供给，原告庭审时承认其��在小区已开通一户一表、实施运行市政电力直接供给，故对该项请求，本院不予支持；原告要求被告支付自2015年2月1日至完成正式用电安装之日期间按照1.8元/㎡/月标准计算的补偿金，被告在《商品房买卖合同》中承诺供配电设施在2014年5月31日达到申请开通使用标准（一户一表），运行方式为市政电力直接供给，直至2017年7月5日才实现，故根据其向业主的承诺，应向原告支付自2015年2月1日起至2017年7月5日止共29个月、按照1.8/㎡/月标准计算的补偿金4661.98元；原告要求被告按规划配建地面停车位260个，但未提供证据证明涉案小区地面停车位的具体个数，故对该项请求，本院不予支持。关于被告的反诉请求，原告主张被告的反诉请求已经超过诉讼时效，被告2013年3月6日收到原告支付的商业贷款时已经知道原告逾期付款，被告于2017年7月5日提出反诉请求已经超��两年的诉讼时效，因此本院对被告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告夏廷辉违约金39506.3元、补偿金4661.98元，共计44168.28元；二、驳回原告夏廷辉的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）河南德润置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费789元，由被告河南德润置业有限公司负担；反诉案件受理费25元，由被告河南德润置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 王静静人民陪审员 屈 民人民陪审员 于桂枝二〇一七年十月九日书 记 员 王佳君 关注公众号“”