（2017）湘0124民初5306号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-22
案件名称
刘丰盛与廖春祥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁乡县人民法院
所属地区
宁乡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘丰盛,廖春祥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条
全文
湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初5306号原告：刘丰盛，男，1967年4月29日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈明凡，湖南同才律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：陈琛，湖南同才律师事务所律师。被告：廖春祥，男，1968年1月23日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。原告刘丰盛与被告廖春祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丰盛的委托诉讼代理人陈明凡、陈琛，被告廖春祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘丰盛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》（2008年6月16日，案外人钟友明代表租赁房屋原所有人张枚英与被告廖春祥签订的《房屋租赁合同》）；2、判决被告立即将宁乡县玉潭镇房屋腾空并交付给原告；3、判决被告支付原告租金人民币11327元（租金暂自2017年6月1日起计算至2017年8月1日止，最终计算至被告实际腾空房屋之日止）；4、判令被告支付原告违约金人民币30000元（按逾期1天支付违约金人民币1000元计算，暂自2017年6月1日计算至2017年6月30日止，最终计算至被告实际腾空房屋之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年6月16日，被告与宁乡县玉潭镇房屋（简称租赁房屋）的原所有权人张枚英的代理人钟友明签订了《房屋租赁合同》一份，约定由张枚英将租赁房屋出租给被告，租期自2008年6月1日至2018年6月1日止，租赁期内第一年租金为人民币43800元，第二年起租金逐年递增5%，租金支付时间为上一年度租期届满前，同时，双方对违约责任等亦进行了约定。2008年8月21日，原告购买了该租赁房屋，2008年12月9日，租赁房屋登记至原告名下，权证号为宁房权证玉字第××号。2014年1月14日，长沙市中级人民法院作出的（2013）长中民三终字第03799号《民事判决书》，确认原告为该租赁房屋的所有权人。2014年12月30日，宁乡县人民法院作出（2014）宁民初字第03074号《民事判决书》，判决由原告继续履行被告与租赁房屋原所有权人张枚英代理人钟友明于2008年6月16日签订的《房屋租赁合同》。根据该《房屋租赁合同》第四条约定，被告应当在2017年5月31日前向原告支付2017年6月1日至2018年6月1日期间的租金人民币67963.35元，但被告并没有支付，后经原告催缴，被告至今未支付。故诉至法院。被告廖春祥辩称：在租赁合同期满之前我已经将租金支付给原告，逾期支付租金的原因是2017年7月1日宁乡县的特大洪灾，导致店面损失惨重，资金周转不来，7月3日还是4号专门有个律师来催租金，我答应九月份会把租金给房东，律师答应会去和房东商量，确实是因为资金问题，无法按时交纳租金，之前我都是按时交纳租金的。本院经审理认定事实如下：2008年6月16日，案外人钟友明（甲方）代表租赁房屋的原所有权人张枚英与被告廖春祥（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容有：……第三条、租赁期限，租赁期为十年，自甲方将出租房屋交付乙方之日起开始计算，即自2008年6月1日至2018年6月1日止。本合同在租赁期限居满2个月前，甲乙双方就租赁期限及租金等条款达成续租协议的，本合同自动延续；如双方未达成续租协议的，本合同在租赁期满时终止。本合同租赁期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方享有优先权。……第四条、租金与物业管理费，本合同出租房屋在租赁期内第一年租金为肆万叁仟捌佰元人民币，合同签订之日一次性交清；第二年递增5%年租。以后在上年租金基础上逐年递增5%，在上一租赁年度的最后一个月的最后一天前一次交清。……第九条、甲方的合同终止权，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，除有权不退乙方预先交付的租金外，还有权要求乙方按本合同约定承担违约责任：……3、承租人拖欠租金累计达2个月的。……第十二条、免责条件，出租房屋如因不可抗力导致毁损和造成乙方损失的，双方互一承担责任。但乙方因不可抗力导致不能正常使用出租房屋的期间应从租赁期限内剔除；如果本合同因不可抗力而无法继续履行的，甲方应退还乙方已预先支付的租金。2017年6月20日，原告刘丰盛向被告出具律师函。该函主要内容有：请您务必在收到本律师函之日起3日内一次性将上述拖欠租金人民币67963.35元支付至如下账号：……2、若您未按时支付租金，本所律师将协助刘丰盛先生通过司法途径进行追讨。届时，您不仅需承担继续支付租金的责任，还将承担逾期支付的违约责任及诉讼费等费用。请您权衡利弊，及时履行支付租金义务，避免诉累。2017年8月25日，原告刘丰盛向本院诉请解除与被告廖春祥之间的《房屋租赁合同》。庭审中，原、被告双方均认可案外人钟友明代表租赁房屋的原所有权人张枚英与被告廖春祥在2008年6月16日签订的《房屋租赁合同》对双方均具有法律效力。现原告刘丰盛系租赁房产的所有权人，被告廖春祥在2016年6月1日前均按期向原告刘丰盛缴纳了租金，2017年6月1日至2018年6月1日止的合同最后一期租金金额为67963.35元。2017年6月30日至7月2日期间，宁乡县域范围遭受特大洪灾，上述租赁房屋受灾严重。2017年9月20日，原告刘丰盛指定的租金账户上收到了被告给付的67963元。以上事实有《房屋租赁合同》、（2013）长中民三终字第03799号民事判决书、（2014）宁民初字第03074号民事判决书、转账凭证等证据在卷予以证实。本院认为，原、被告双方均认可《房屋租赁合同》对其发生法律效力，且《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行自己的权利义务。合同中约定：“以后在上年租金基础上逐年递增5%，在上一租赁年度的最后一个月的最后一天前一次交清”即最后缴纳租金日期可以视为本年度的租期最后一个月（6月1日）的最后一天（6月30日）前一次交清。在2017年6月20日，原告刘丰盛向被告出具律师函，该函主要内容也是要求被告廖春祥及时交付租金，否则通过司法途径进行追讨。本院酌情考虑到6月30日起在宁乡县域范围内遭受特大洪灾后，对被告廖春祥所承租门店的重大影响，原告刘丰盛即在2017年8月25日向本院请求解除与被告廖春祥之间的《房屋租赁合同》过于严苛。现被告在诉讼期间主动交纳了《房屋租赁合同》约定的最后一期至2018年6月1日止的全额租金，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，合同可以继续履行。综上，本院认为原告刘丰盛在2017年8月25日向本院请求解除与被告廖春祥之间的《房屋租赁合同》，并不满足合同约定中“承租人拖欠租金累计达2个月的”情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、由被告廖春祥向原告刘丰盛支付2017年6月1日起至2018年6月1日止的租金67963元（已经支付）；二、驳回原告刘丰盛的其他诉讼请求。案件受理费834元，减半收取417元，由被告廖春祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 王 治二〇一七年十月九日书记员 陈依婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 微信公众号“”