（2017）川0703民初1723号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-18
案件名称
沈旭、李佳玲等与四川江油五星投资（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绵阳市涪城区人民法院
所属地区
绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈旭,李佳玲,四川江油五星投资（集团）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0703民初1723号原告：沈旭，男，生于1962年8月17日，汉族,住绵阳市涪城区，身份证住址：四川省绵阳市涪城区。原告：李佳玲，女，生于1963年11月1日，汉族，住绵阳市涪城区，身份证住址：四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：沈旭，系李佳玲之夫。被告：四川江油五星投资（集团）有限公司，住所地：江油市新华路中段1号，组织机构代码：71185345-6。法定代表人：林顺才，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏家琳，四川太白律师事务所律师。原告沈旭、李佳玲诉被告四川江油五星投资（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员李玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈旭及其作为原告李佳玲的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人陈茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈旭、李佳玲向本院提出诉讼请求：1、被告依法承担迟延履行合同从2015年7月4日起计算至2017年5月8日止，共计674天，按照总房款466615元每日万分之三的标准计算的逾期交房违约金94489.54元；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：原告沈旭、李佳玲系夫妻关系。2010年6月22日，原告与被告签订了购买由被告开发的位于绵阳市涪城区兴盛街附18号的“五星阳光小区”1幢1单元9楼4号的《商品房买卖合同》，合同备案号：59023；测绘建筑面积106.95平方米；房屋价款：466615元。原、被告签订上述协议后，二原告按照合同约定除首付外其余部分以抵押贷款方式向被告付清了房款。合同第十条规定，出卖人应在2011年9月30日前向买受人交付商品房。但因案涉工程迟迟未通过竣工验收，2011年底被告通知交房时不能提供房屋竣工验收合格的手续，二原告拒绝接房。之后于2013年和2015年分别两次向涪城区人民法院诉请被告承担迟延履行合同逾期交房的违约金。第一次诉讼是2013年10月20日经涪城区人民法院（2013）涪民初字第5393号民事判决书判决和2014年5月19日经四川省绵阳市中级人民法院（2014）绵民终字第453号民事判决书判决，由被告按466615元的每日万分之三承担2011年10月1日至2013年8月30日的违约金97849.17元。该款已执行。第二次诉讼是2015年8月2日经涪城区人民法院（2015）涪民初字第2462号民事判决书判决和2016年8月19日经四川省绵阳市中级人民法院（2016）川07民终868号民事判决书判决，由被告按466615元的每日万分之三承担2013年9月1日至2015年7月3日的违约金93929.6元。后该款因被告上诉中止强制执行至今。根据相关法律法规，工程竣工验收合格是商品房交付强制性的法定条件。原告二次诉讼后又经过一年多时间，被告仍然不能完全履行合同，提供房屋验收合格的依据，向原告交付符合合同约定条件的商品房并办理房屋权属证。根据《商品房买卖合同》第十二条第（2）款的规定，逾期交房，被告应按日结算向买受人支付全部已付房款万分之三的违约金。综上，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求判如诉请。被告辩称：1.本案原告于2016年7月7日收房入住，根据最高院关于审理商品房司法解释相关规定，被告已履行交房义务，在已交房情况下，原告仍主张逾期交房违约金，无事实和法律依据；2.被告逾期交房4年零9个月，给原告造成的损失仅仅是租房的租金损失，根据绵阳同地段清水房租金标准，原告的损失不超过6万元，但法院已判决被告向原告支付违约金近20万元，已能完全弥补原告损失，且也给被告相应的惩罚，现原告再次起诉不仅导致原告不当得利，且还导致显失公平、公正。因此请求驳回原告的诉请。经审理查明：2010年6月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于绵阳市涪城区兴盛街附18号的五星阳光小区1幢1单元9楼4号商品房一套出售予原告，房屋建筑面积为106.95平方米，房款总价为466615.00元，付款方式为贷款方式付款。该合同第九条载明：“买受人未按照约定的时间付款，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期的时间，分别按（（1）和（2））不作累加处理：（1）、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际交付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期在15日后，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于该实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。”该合同第十条载明：“（一）出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6、该商品房经验收合格并经相关部门签字认可。”第十二条载明：“逾期交房的责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人，按照下列第1种方式处理：按照逾期时间分别（（1）和（2））不作累加处理：（1）、逾期在15日内，自第十条约定的交付时限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期在15日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”该合同签订后，被告即到房管部门进行了登记备案。同日，原、被告双方还签订《＜商品房买卖合同＞补充协议》一份。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已按照合同之约定支付被告购房款466615.00元，于2016年7月7日领取案涉房屋的钥匙，双方办理了交房手续。2010年11月11日，施工单位、监理单位、设计单位对五星投资公司修建的五星阳光工程1号、2号楼主体结构部分工程质量进行了验收，实体质量检查合格。此后，上述单位先后对住宅工程质量分户进行验收，其验收结果为合格。但案涉房屋至今不具备综合验收竣工验收手续。另查明：2013年，原告起诉来院要求被告承担从2011年9月30日起至2013年8月30日止的逾期交房违约金。本院于2013年10月20日作出（2013）涪民初字第5393号民事判决书，判决被告向原告支付从2011年10月1日起至2013年8月30日止按466615.00元的日万分之三计算的迟延交房违约金。被告不服此判决，上诉于绵阳市中级人民法院，该院审理后于2014年5月19日作出（2014）绵民终字第453号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年5月14日，原告又起诉来院要求被告承担从2013年9月1日起至2015年8月31日止的逾期交房违约金。本院于2015年8月2日作出（2015）涪民初字第2462号民事判决书，判决被告向原告支付从2013年9月1日起至2015年7月3日止按466615.00元的日万分之三计算的逾期交房违约金93929.6元。被告不服此判决，上诉于绵阳市中级人民法院，该院审理后于2016年8月19日作出（2016）川07民终字第868号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《＜商品房买卖合同＞补充协议》、购房款收款收据、钥匙发放登记表，（2013）涪民初字第5393号、（2014）绵民终字第453号、（2015）涪民初字第2462号和（2016）川07民终字第868号民事判决书各一份，房屋主体结构分部工程质量验收报告、住宅工程质量分户验收记录表、建设工程竣工规划核实合格证、建设工程消防验收意见书、绵阳市建设工程质量监督报告、建设工程竣工验收备案文件申报表、房屋装修备案表、住宅消防安全责任书、房屋室内装饰装修管理服务协议等证据证明，经庭审质证，在卷佐证。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。按照双方对交房的约定，在交付房屋时，被告未出示综合验收合格证明，买受人可以拒绝接收房屋。本案中，原告并未拒绝接收房屋，而是自愿领取钥匙，选择收房。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，被告于2016年7月7日将案涉房屋交付原告，完成了转移占有，应当视为房屋已经交付，且案涉房屋在交付时已经取得了主体结构和分户质量验收合格证明，取得了规划、质检、消防等验收合格证明，案涉房屋能够达到正常入住、使用的合同目的。因此，被告只应当承担从2011年9月30日（双方约定的交房时间）至2016年7月7日（实际交房时间）逾期交房的违约责任。案涉房屋已于2016年7月7日实际交付，原告居住、使用至今，并未提供被告违约对其造成的实际损失依据，且原告在此之前已两次起诉来院要求被告支付逾期交房违约金，经本院和绵阳市中级人民法院两审终审判决被告向原告支付从2011年10月1日起至2013年8月30日止、从2013年9月1日起至2015年7月3日止按466615.00元的日万分之三计算的迟延交房违约金。故本院对被告逾期交房的违约行为进行综合评判，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整。双方当事人在合同中约定的违约金过高，被告要求调整违约金的请求本院予以支持。违约金从2015年7月4日起按照日万分之零点三的标准计算至2016年7月7日止。对原告要求被告按照合同约定承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告四川江油五星投资（集团）有限公司在本判决生效后十五日内向原告沈旭、李佳玲支付自2015年7月4日起至2016年7月7日止按照总房款466615.00元每日万分之零点三的标准计算的逾期交房违约金。二、驳回原告沈旭、李佳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费1079元，原告沈旭、李佳玲承担1019元，被告四川江油五星投资（集团）有限公司承担60元。如不服本判决，可以从本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 李 玲二〇一七年十月九日书记员 童金蓉 更多数据：搜索“”来源：