（2017）鲁14民终2063号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-01
案件名称
德州锦华物业管理有限公司、郑若玉委托合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
德州锦华物业管理有限公司,郑若玉,山东通德锦华房地产开发有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁14民终2063号上诉人（原审被告）：德州锦华物业管理有限公司，住所地：德州经济技术开发区康博大道377号。法定代表人：王洪军，该公司经理。被上诉人（原审原告）：郑若玉，女，1969年6月17日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：叶燕清，男，1969年11月7日出生，汉族，住址同上，系郑若玉之夫。原审被告：山东通德锦华房地产开发有限公司，住所地：德州经济技术开发区新河东路3999号锦华物流公司院内。法定代表人：史庆东，该公司经理。上诉人德州锦华物业管理有限公司因与被上诉人郑若玉、原审被告山东通德锦华房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，不服德州经济技术开发区人民法院（2017）鲁1491民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德州锦华物业管理有限公司上诉请求：请求依法撤销德州经济技术开发区人民法院（2017）鲁1491民初629号民事判决第二项的50000元。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足。本案涉诉的委托经营锦华金融大厦5层A508、509号写字楼经营合同一案，我们认为一审法院在认定事实上存在严重的错误。我们知道委托经营最起码的条件是委托经营的条件成立，才能进行委托经营。但是由于原审被告山东德通锦华房地产开发有限公司和被上诉人至今未将涉案的委托经营标的物交付我方委托经营，也就是所委托合同尚未具备合同成立的客观条件。上诉人不是本案适格的主体，被上诉人应该向原审被告山东通德锦华房地产开发有限公司主张租金，因为被上诉人作为业主买的是开发公司的房产，我们物业公司是开发公司的下属单位，当时物业公司所签订的合同也是按照开发公司的意思签订的，我们公司只是代租，租出去的钱也是交给开发公司了，由开发公司兑现给业主，房子没有租出去也就没有给钱。并且一审法院不顾客观事实，每期租金多计算了10000元，五期共计算多计算50000元。我们认为一审法院的判决损害了我公司的合法权益。为了维护我公司合法权益，为了业主的合法利益，请求二审法院依法裁判。郑若玉辩称，针对上诉状第一条和多算的5万元，根据锦华金融大夏写字楼委托经营合同第二条委托经营方式第二款明确表明，在经营期限内乙方支付甲方的租金标准以甲方实际支付购房款为依据，从交清房款之日起开始计算，我的房款交清了，应该从交清之日起计算房租。根据合同的约定第一年百分之二十、第二年百分之十五，第三年百分之二十，第四年-第六年都是百分之十五，我计算的租金第一年是114352元，第二年是85764元，第三年114352元，第四年85764元，第五年85764元，第六年没有计算。根据合同约定逾期是每天按照万分之一计算，第一年逾期是22927.57元，第二年逾期14065.29元，第三年逾期是14579.88元，第四年逾期是7804.52元，第五年逾期4674.13元，租金是485996元，逾期利息是64051.39元，二者合计是550047.39元。合同以房款交清计算房租，房屋没有交付但是已经收房租，房租没有给我。郑若玉向一审法院起诉请求：依法解除委托经营合同，被告按合同约定向原告支付租金及违约金共计50万元。一审法院认定事实：2012年2月11日，原告与被告山东通德锦华房地产开发有限公司签订《锦华金融大厦预定合同》两份，合同约定，原告向被告山东通德锦华房地产开发有限公司购买位于德州市康博大道锦华金融大厦五层A508号、A509号房屋，原告同意在签订本合同时一次性交清预定总房款571760元。同日，原告与被告德州锦华物业管理有限公司签订《锦华金融大厦写字楼委托经营合同》两份，合同约定，甲方（原告）委托乙方（被告德州锦华物业管理有限公司）对锦华金融大厦A508号、A509号写字楼进行经营管理，期限为2012年2月12日起至2018年2月11日止。在委托经营期限内乙方支付甲方的租金标准，以甲方实际支付购房款为依据，从交清房款之日开始计算，按照第一年20%、第二年15%、第三年20%、第四至第六年每年15%的年租金标准，向甲方支付租金。委托经营期限满一年当月的最后一日，乙方向甲方支付上一年度的租金（租金计发至当月最后一日）。乙方必须按时向甲方支付甲方租金或退房房款，否则按未付款部分，逾期一天按万分之一的标准给予补偿。同时，原告与二被告还签订了《担保合同》两份，合同约定，根据甲（原告）、乙（德州锦华物业管理有限公司）双方签订的委托经营合同，丙方（山东通德锦华房地产开发有限公司）为乙方的担保机构，为甲乙双方签订的委托经营合同在履行期间，乙方每年不能按时支付甲方租金时，由乙方的担保方丙方负责全额支付担保，直到委托经营合同履行期满时止。合同签订后，原告向被告山东通德锦华房地产开发有限公司交清总房款571760元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《锦华金融大厦预定合同》、《锦华金融大厦写字楼委托经营合同》、《担保合同》符合法律规定，应认定有效。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，被告德州锦华物业管理有限公司理应按照合同约定按时将相应的房屋租金给付原告，但被告德州锦华物业管理有限公司一直未给付原告房屋租金，其行为已构成违约，应该承担相应的违约责任。根据《锦华金融大厦写字楼委托经营合同》的约定，至2017年2月底，被告德州锦华物业管理有限公司应给付原告租金485996元。按照双方合同约定的逾期一天按照万分之一的标准予以补偿的规定，租金及违约金已超过50万，原告要求被告支付租金及违约金50万的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。根据原、被告《担保合同》所约定的“乙方每年不能按时支付甲方租金时，由乙方的担保方丙方负责全额支付担保”，该担保方式应为一般保证，故被告山东通德锦华房地产开发有限公司对德州锦华物业管理有限公司的上述债务应承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的，当事人可以解除合同。被告德州锦华物业管理有限公司自合同签订后一直未向原告支付租金，其违约行为导致合同目的不能实现，现原告要求解除委托经营合同，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告与被告德州锦华物业管理有限公司签订的《锦华金融大厦写字楼委托经营合同》；二、被告德州锦华物业管理有限公司给付原告租金及违约金50万元。限判决生效后五日内一次给付；三、被告山东通德锦华房地产开发有限公司承担赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，保全费3020元。由二被告承担。本院二审期间，上诉人未提交证据，被上诉人郑若玉提交了以下证据：《锦华大厦租赁合同》一份及涉案房屋租赁照片两张，证明涉案A508号、A509号房屋已经出租，上诉人应支付租赁费用。针对二审证据，上诉人德州锦华物业管理有限公司质证意见为：对证据的真实性没有异议，业主买的开发公司的房屋，被上诉人应该告开发公司，物业管理公司签协议只是因为我们是开发公司的下属单位。对于上述证据，本院认证如下：上诉人德州锦华物业管理有限公司对被上诉人提交的证据没有异议，本院依法予以采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据上诉人德州锦华物业管理有限公司上诉与被上诉人郑若玉的答辩，本案当事人争议的焦点问题为：上诉人德州锦华物业管理有限公司主张不支付租金的理由是否成立以及一审法院计算的租金数额是否正确。关于上诉人德州锦华物业管理有限公司主张的不支付租金的理由是否成立。上诉人主张房屋未交付达不到进行委托经营的条件因此不支付租金，本案中上诉人德州锦华物业管理有限公司签订《锦华金融大厦写字楼委托经营合同》，合同约定“甲方（被上诉人）委托乙方（上诉人）对锦华金融大厦A508号、A509号写字楼进行经营管理，期限为2012年2月12日起至2018年2月11日止。在委托经营期限内乙方支付甲方的租金标准，以甲方实际支付购房款为依据，从交清房款之日开始计算……”，因此涉案租金的支付条件是交清房款而非上诉人主张的房屋交付，且本案中被上诉人郑若玉已经在签订合同后全额交付了房款，上诉人对此并无异议，上诉人依据合同支付租金的条件已经成就，其关于房屋未交付不支付租金的上诉理由不能成立。另外，上诉人主张其不是适格的主体，被上诉人应向原审被告山东通德锦华房地产开发有限公司主张租金的理由，根据合同相对性原则该理由亦不能成立，本院不予支持。关于一审法院计算的租金数额是否正确的问题。本案中上诉人与被上诉人签订的《锦华金融大厦写字楼委托经营合同》约定，“在委托经营期限内乙方支付甲方的租金标准，以甲方实际支付购房款为依据，从交清房款之日开始计算，按照第一年20%、第二年15%、第三年20%、第四至第六年每年15%的年租金标准，向甲方支付租金。委托经营期限满一年当月的最后一日，乙方向甲方支付上一年度的租金（租金计发至当月最后一日）。乙方必须按时向甲方支付甲方租金或退房房款，否则按未付款部分，逾期一天按万分之一的标准给予补偿”，根据以上租金的计算约定，截止被上诉人起诉的2017年2月底，德州锦华物业管理有限公司应给付被上诉人租金485996元。按照双方合同约定的逾期一天按照万分之一的标准予以补偿的规定，租金及违约金已超过50万，被上诉人要求上诉人支付租金及违约金50万的诉讼请求，理由正当，证据充分，原审法院支持并无不当。综上所述，上诉人德州锦华物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人德州锦华物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔祥波审 判 员 魏 涛审 判 员 赵立英二〇一七年十月九日法官助理 马丽华书 记 员 李 爽 来源：百度“”