（2017）内01民终3620号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-03-07
案件名称
呼和浩特市诚誉房地产开发有限责任公司与石德后房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
呼和浩特市诚誉房地产开发有限责任公司,石德后
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）内01民终3620号上诉人（原审被告）：呼和浩特市诚誉房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘柏妨，该公司总经理。委托诉讼代理人：马波，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付文超，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石德后，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李勇胜，内蒙古合德律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋建春，内蒙古合德律师事务所律师。上诉人呼和浩特市诚誉房地产开发有限责任公司（以下简称诚誉公司）因与被上诉人石德后房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初5511号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，且对一审法院查明的事实予以认可，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。诚誉公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回石德后全部诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由石德后负担。事实和理由：1、本案是商品房买卖合同纠纷，因此应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而不应该适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，一审判决适用法律错误；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。由于诚誉公司一直未取得《商品房预售许可证》，因此双方签订的《预订房协议书》无效，一审法院将该协议认定为预约合同不符合法律规定。石德后向一审法院起诉请求：1、请求确认石德后、诚誉公司签订的《预订房协议书》有效；2、请求人民法院依法判令诚誉公司与石德后签订《商品房买卖合同》；3、判令诚誉公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月25日，石德后、诚誉公司签订了《预订房协议书》，约定：石德后购买诚誉公司开发建设的位于呼和浩特市新城区兴安北路”金丽园”小区4座3单元5层东户房屋一套，建筑面积111.8平方米，房屋单价为8000元/平方米，房屋总价款894400元；预定方式为借款抵顶房；特别约定：签订本协议时诚誉公司已将呼和浩特市金丽园小区尚未取得商品房预售许可证的事实明确告知石德后，石德后知悉后仍表示自愿预订本协议约定的房屋；诚誉公司负责石德后预订房后续手续的办理，并在取得商品房预售许可证后，通知石德后到诚誉公司指定地点换签正式《商品房买卖合同》。同日，诚誉公司向石德后出具了《金丽园借款抵顶房票》，书写：石德后抵顶借款894400元，房况：房号4栋3单元5层东户，面积111.8平方米，单价8000元。另查明，诚誉公司诚誉公司至今未取得《商品房预售许可证》。一审法院认为，根据双方签订的《预订房协议书》约定，双方对于涉案房屋不具备商品房预售许可证系明确知晓，同时约定了待具备条件之后，订立正式的商品房买卖合同，故双方签订的《预订房协议书》应认定为预约合同，合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，故对于石德后请求确认双方签订的《预订房协议书》有效的诉请，一审法院予以支持；对于石德后请求诚誉公司与其签订《商品房买卖合同》的诉请，因根据双方《预订房协议书》的约定及法律的强制性规定，签订商品房买卖合同的前提即诚誉公司取得商品房预售许可证，现诚誉公司尚未取得，签订《商品房买卖合同》的条件未成就，故对于石德后的此诉请，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认原告石德后与被告呼和浩特市诚誉房地产开发有限责任公司签订的《预订房协议书》有效；二、驳回原告石德后的其他诉讼请求。案件受理费人民币300元，石德后已预交，由诚誉公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人之间签订的合同，依据合同性质、约定内容、法律后果等不同，可以分为预约合同和本约合同。预约合同是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，并为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方具体权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。预约合同与本约合同的本质区别在于预约合同存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约合同则不存在这一情况。在商品房买卖合同法律关系中，对于当事人之间签订的认购书、订购书、意向书等，则应从形式外观、合同内容、订立目的等方面予以审查，即客观上是否能够排除订立本约合同的法律及事实障碍、合同内容是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容、当事人之间订立合同的真实意思等为判断标准。本案中，双方当事人签订的《预订房协议书》应认定为预约合同，具体理由如下：第一，双方当事人在合同中已明确约定订立合同之时所售房屋不具备商品房买卖的法定条件，涉案房屋客观上存在不能进行买卖的法律障碍，现阶段无法订立正式的商品房买卖合同，同时约定待具备条件后再另行订立商品房买卖合同，该约定内容符合预约合同的订立目的；第二，基于上述客观障碍的存在，导致双方当事人订立的《预订房协议书》中缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过后期订立了本约合同予以磋商、明确；第三，诚誉公司在订立《预订房协议书》之时并未隐瞒所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，买受人对于该事实亦明确知晓，双方就此达成一致意思并约定在具备条件后签订《商品房买卖合同》，说明双方在签订该《预订房协议书》时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的，故双方当事人订立《预订房协议书》的真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定，符合预约合同的概念特征和判断标准。综上，本案所涉的《预订房协议书》应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力，一审法院据此确认《预订房协议书》有效于法有据，本院依法予以维持。诚誉公司的上诉请求并无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人呼和浩特市诚誉房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长斯琴审判员吴铁刚审判员杨蔚堃代理审判员刘伟代理审判员韩东妹二〇一七年十月九日书记员贾沛然书记员齐兴宇 来自：