（2017）粤13行初20号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-03
案件名称
黄镜芳与惠州大亚湾经济技术开发区管理委员会经贸行政管理(内贸、外贸)一审行政裁定书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
黄镜芳,惠州大亚湾经济技术开发区管理委员会
案由
法律依据
全文
广东省惠州市中级人民法院行 政 裁 定 书（2017）粤13行初20号原告黄镜芳。委托代理人张远通，广东创通顺达律师事务所律师。委托代理人钟昆旻，广东创通顺达律师事务所律师。被告惠州大亚湾经济技术开发区管理委员会。法定代表人刘小军，主任。委托代理人谭鹏阳，惠州大亚湾经济技术开发区管理委员会办公室办事员。委托代理人徐焕茹，广东惠宏信律师事务所律师。原告黄镜芳不服被告大亚湾管委会行政强制及行政赔偿纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，于2017年3月24日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭审理了本案。原告黄镜芳及其委托代理人张远通、钟昆旻，被告惠州大亚湾经济技术开发区管理委员会委托代理人谭鹏阳、徐焕茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄镜芳诉称，2001年1月，被告大亚湾管委会所属的动迁办公室因办公经费困难，向被告主管领导请示批准后，将其建设的位于惠州市大亚湾澳头的荃湾新村小区的部分房屋向社会出售，原告以10万元价格购买上述小区C19幢房屋（占地81.47平方米，建筑面积174.33平方米）。原告向被告大亚湾管委会的动迁办公室支付款项后，被告大亚湾管委会的动迁办公室将房屋交付给了原告。2013年7月4日，被告属下的惠州大亚湾经济技术开发区管理委员会动迁办公室在没有向原告征收补偿，也没有告知原告的情况下，将原告所有的位于上述小区C19幢房屋进行了强拆。被告于2013年7月4日强拆后，于2013年8月14日才发布房屋拆迁公告，公布搬迁房屋征收补偿方案、安置方案细则、土地处置办法、征收范围等。被告的该行政行为违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条、二十八条的规定，以及《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》的规定：程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的，一律不得实施强制拆迁。被告的违法行政行为给原告造成了巨大损失，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，依法应按不低于被违法强拆房屋类似房地产现时的市场价格（参照合生滨海城楼盘成交均价，每平方米15000元）进行赔偿，或提供被拆房屋拆迁安置区（或者其他安置房屋）建筑面积相当于被拆迁房屋面积的房屋调换。根据最高人民法院公报关于拆迁人和相关行政机关违法实施拆迁，导致被拆迁人长期未依法得到补偿安置的，被拆迁人有权请求进行房屋产权调换或取得生效判决作出时以同类房屋的房地产市场评估价为标准的补偿款，以保证被拆迁人选择产权调换的权利。诉讼请求：1.确认被告大亚湾经济技术开发区管理委员会拆除原告位于惠州市某小区c19幢房屋的行政行为违法；2.判令被告按现行市场价格向原告赔偿损失2614950元或提供被拆房屋拆迁安置区（或者其他安置房屋）建筑面积相当于被拆迁房屋面积的房屋调换。原告黄镜芳向本院提交了以下证据：证据一、关于出售荃湾移民新区住房的请示；证据二、关于出售荃湾动迁新区机动房屋抵工程款的申请；证据三、收据；证据四、荃湾新村小区规划图；证据五、民事判决书；证据六、用地审查批复；证据七、关于澳头荃湾新村用地情况的复函；证据八、相片1；证据九、相片2；证据十、南方都市报报道；证据十一、公告；证据十二、网上楼房成交均价；证据十三、公证书。被告惠州大亚湾经济技术开发区管理委员会辩称，一、被答辩人请求法院确认答辩人对其实施了违法拆迁行政行为，是没有事实根据和法律依据的。(一)就本案所涉被征收房屋，在大亚湾管委会动迁办与被答辩人之间不存在有效的房地产买卖合同关系，理由如下：1．1992年，因惠州港区开发建设需要，答辩人对澳头荃湾村实施搬迁，经与拆迁户协商，确定安置区选址金门坳，用地面积88482平方米，因荃湾村整体搬迁，为了安置该村村民，由大亚湾动迁办负责建设“荃湾新村”小区安置房用于安置搬迁村民，1993年底，已建好两层框架结构房屋179幢，安置房竣工后，因部分荃湾村民提出不合理要求，不接受安置房屋分配方案，拒绝签订协议。为此，答辩人于1995年6月14日发出《关于荃湾移民点暂停搬迁的通知》，决定荃湾移民点暂停搬迁，荃湾移民新村的土地和现有建筑物，由答辩人收回统筹安排使用。可见，本案所涉被征收房屋及所占用的土地使用权早在1995年6月14日已由答辩人依法收回。2．涉案房屋是特定用于荃湾村移民安置用途的，不能对外作为具有商品属性的房屋进行买卖。被答辩人不是应被安置的移民，根据我国土地管理法关于用途管制的原则及规定，其无权受让涉案房屋。3．大亚湾动迁办在出售涉案房屋时，并未取得权属证书，而且其与被答辩人之间发生房屋买卖关系时未依法采用书面方式。基于以上事实和理由，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：(三)依法收回土地使用权的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”以及第四十一条：“房地产转让，应当签订书面转让合同”之规定，就本案所涉被征收房屋，在大亚湾管委会动迁办与被答辩人之间不存在有效的房地产买卖合同关系。(二)1997年，“荃湾新村”小区安置房所处区域已依法规划为惠州港港区，上述房产已不再作移民安置房使用。为此，答辩人对该小区安置房实施征收行为是完全合法的。1997年，答辩人组织编制了《大亚湾地区分区规划(2007—2020)》，该规划于2007年12月获得惠州市政府批准，该规划延续了1997版《大亚湾荃湾半岛分区规划(1997—2010)》确定的惠州港的规划定位和建设用地范围、性质。因上述规划已明确“荃湾新村”小区安置房所处区域已规划为惠州港港区，上述房产已不再作移民安置房使用。2013年4月23日，答辩人决定对涉案房屋予以拆除，明确大亚湾动迁办为荃湾移民安置房拆除主体，统筹协调清拆相关工作，负责于当年5月10日前将清拆整体方案报答辩人研究。2013年6月4日，答辩人发出《关于印发荃湾村原安置房屋拆除工作方案的通知》(惠湾办[2013)79号)，定于2013年7月15日前完成安置房屋的拆除工作。2013年6月27日大亚湾动迁办申请大亚湾公证处对涉案房屋进行现场现状勘验并进行了公证，7月2日，大亚湾动迁办委托深圳市中铭勘测工程有限公司对涉案房屋进行现场测绘。2013年8月14日，答辩人发出《关于发布金门塘村庄整体搬迁房屋征收决定的公告》，明确征收范围为金门塘村庄所在区域，征收部门为大亚湾动迁办，公告附件有《金门塘村庄整体搬迁房屋征收补偿方案》、《附属物补偿标准表》、《金门塘村庄整体搬迁房屋征收朴偿安置方案实施细则》，明确规定户口不在征收范围内、但有合法房屋的被征收人，根据国务院令590号的规定可选择货币补偿或者房屋产权调换等具体征收补偿方案。由于被答辩人与大亚湾区动迁办所发生的房屋买卖关系无效，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条关于民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方的规定，大亚湾管委会动迁办只需将所收取的“购房款”人民币10万元返还给被答辩人，无须对涉案房屋作出征收补偿。二、退一步讲，即便被答辩人有证据证明产权登记机关已确认其对涉案房屋享有合法所有权，被答辩人要求答辩人按现行市场价格向其赔偿损失的请求也是没有事实和法律依据的。即便被答辩人有证据证明产权登记机关已确认其对涉案房屋享有合法所有权，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”之规定，对涉案房屋的补偿应以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格为准，即应按《关于发布金门塘村庄整体搬迁房屋征收决定的公告》及附件的规定对被答辩人进行拆迁补偿。涉案房屋经被答辩人同意，由大亚湾区人民法院委托惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房屋进行价格鉴定评估，鉴定结论是：2013年7月4日的单价为3046元／平方米，总价值531000元。被答辩人要求按照现行市场价格向其赔偿2614950元是缺乏事实和法律依据的。必须说明的是，答辩人并非答辩人管辖区域内的移民户，而且不是享有合法房屋产权的被征收人，其无权要求根据《金门塘村庄整体搬迁房屋征收补偿方案》《金门塘村庄整体搬迁房屋征收补偿安置方案实施细则》的规定以产权调换的方式对其进行安置。综上所述，被答辩人向答辩人提出的诉讼请求是不成立的，请求贵院依法予以驳回。被告惠州大亚湾经济技术开发区管理委员会向本院提交了以下证据：证据一、《关于荃湾移民点暂停搬迁的通知》（惠湾（1995）28号）；证据二、《关于印发荃湾村原安置房屋拆除工作方案的通知》（惠湾办（2013）79号）；证据三、《关于发布金门塘村庄整体搬迁房屋征收决定的公告》（惠湾办（2013）73号）；证据四、《金门塘村庄整体搬迁房屋征收方案》；证据五、《金门塘村庄整体搬迁房屋征收补偿安置方案实施细则》。经庭审质证，对被告惠州大亚湾经济技术开发区管理委员会提交的证据，原告黄镜芳的质证意见为：证据一的真实性、合法性没有异议,关联性有异议,是内部规定，买方是不清楚的，且经过了发文单位两次批复后才转卖给我方，有大亚湾法院生效民事判决确认了转让行为的合法性；证据二的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，该拆迁方案所涉及的范围如果包括争议房屋，则通知是违法的，因为该房屋的建设是在1992年，经省政府批准为移民安置区房屋建设用地，如果要改变规划，应当报批省政府批准，但此规划是没有经过原规划部门批准调整；证据三、四、五的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，首先，此些公告的颁发未指明是涉案房屋范围。其次，公告发布在后，拆毁我方房屋在先，未事先通知我方相关的拆迁事项或补充事项，因此是违法拆除我方的房屋。对原告黄镜芳提交的证据。被告惠州大亚湾经济技术开发区管理委员会的质证意见为：证据一、二的真实性不予确认，合法性、证明内容不予认可；证据三没有异议；证据四的真实性予以认可，合法性、证明内容不予认可；证据五的真实性没有异议，证明内容不予认可，因该判决为一审判决，且是驳回原被告的诉讼请求的判决，依法不产生既判力，不能作为认定本案事实的依据；证据六、七的真实性没有异议，对其提出的部分证明内容即具备办理房地产的证件不予认可；证据八、九、十的真实性无法确认，证明内容不予认可，涉案房屋是合法征收拆除，不是违法拆迁；证据十一的真实、合法性没有异议，对其提出的证明内容不予认可，我委办公室于2013年6月4日已印发房屋拆除的工作方案；证据十二的三性有异议；证据十三的合法、真实性没有异议，对其部分证明内容即该房屋属于其所有不予认可。本院对上述证据认证如下：当事人针对其他各方提交的证据，无异议的，本院予以采纳；有异议的，在认定事实时予以参考。经审理查明，大亚湾动迁办于1997年6月5日向大亚湾管委会递交《关于出售荃湾移民新区住房的请示》，请求批准出售荃湾移民新区住房10幢，每幢价钱约10万元左右。大亚湾动迁办于2000年11月9日向大亚湾管委会递交《关于出售荃湾动迁新区机动房屋抵工程款的申请》，请求管委会批准出售荃湾动迁新村的机动住房以抵押工程款（荃湾动迁新村已建有房屋177幢，应分配149幢，剩20多幢属于机动），并请批转有关单位给予办理有关手续。2001年1月15日，大亚湾动迁办将涉案房屋出售给了黄镜芳，并向黄镜芳出具收据一张，内容为“今收到黄镜芳荃湾购房款C19、面积80㎡二层，金额10万元”。另查明，大亚湾管委会于1995年6月10日作出《关于荃湾移民点暂停搬迁的通知》（惠湾[1995]28号），决定荃湾移民点暂停搬迁，荃湾移民新村的土地和现有建筑物，由大亚湾管委会收回统筹安排使用。大亚湾管委会于2013年6月4日作出《关于印发荃湾村原安置房屋拆除工作方案的通知》(惠湾办[2013]79号)，大亚湾管委会决定对澳头荃湾村原安置房屋实施拆除，大亚湾动迁办负责此项工作的总协调。再查明，大亚湾动迁办与黄镜芳房屋买卖合同纠纷一案，大亚湾动迁办向惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院诉请判决确认双方的房屋买卖行为无效，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院于2014年9月11日作出（2013）惠湾法民一行初字第804号民事判决，黄镜芳不服，向本院提出上诉，本院受理后发回重审，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院于2016年12月26日作出（2015）惠湾法民一行重字第7号民事判决，判决确认大亚湾动迁办与黄镜芳之间关于购买荃湾新村安置小区C19幢的房屋买卖合同关系成立，该判决双方均未上诉，已经发生法律效力。该判决审理查明“……1992年，因惠州港区开发建设需要，大亚湾管委会对澳头荃湾村实施搬迁，经与拆迁户协商，确定安置区选址金门坳，用地面积88482平方米。因荃湾村整体搬迁，为了安置该村村民，由原告大亚湾动迁办负责建设“荃湾新村”小区安置房用于安置搬迁村民，1993年底，已建好两层框架结构房屋179幢，安置房竣工后，因部分荃湾村民提出不合理要求，不接受安置房屋分配方案，拒绝签订协议。为此，大亚湾管委会于1995年6月14日发出《关于荃湾移民点暂停搬迁的通知》，决定荃湾移民点暂停搬迁，荃湾移民新村的土地和现有建筑物，由大亚湾管委会收回统筹安排使用。另外，因安置房屋建设拖欠施工队工程款，2001年3月21日，原告大亚湾动迁办按每幢15万元价值将其中10幢房屋抵作工程款，并与福建惠安建筑工程公司驻惠阳工程处签订了以房屋抵工程欠款的协议。原告为缓解经费困难，分别于1997年6月5日和2000年11月9日，向大亚湾管委会递交了《关于出售荃湾移民新区住房的请示》、《关于出售荃湾动迁新区机动房屋抵工程款的申请》，请求批准出售“荃湾新村”部分机动住房。经批准同意后，2001年1月15日，原告大亚湾动迁办将该安置小区中的C19幢以10万元的价格出售给了被告黄镜芳，并向被告黄镜芳出具收据一张，内容为：“今收到黄镜芳荃湾购房款C19、面积80㎡二层，金额10万元”。双方没有签订书面合同。另查明，1997年，大亚湾管委会组织编制了《大亚湾荃湾半岛分区规划(1997—2010)》(2000年11月获区管委会批准)，将荃湾安置房所处区域规划为港区港口发展用地。2007年，大亚湾管委会编制了《惠州大亚湾地区分区规划(2007—2020)》，该规划于2007年12月获得惠州市政府批准，该规划延续了1997版《大亚湾荃湾半岛分区规划(1997—2010)》确定的惠州港的规划定位和建设用地范围、性质。因上述规划已明确“荃湾新村”小区安置房所处区域已规划为惠州港港区，上述房产已不再作移民安置房使用。2013年4月23日，大亚湾管委会决定对涉案房屋予以拆除，明确原告大亚湾动迁办为荃湾移民安置房拆除主体，统筹协调清拆相关工作，负责于当年5月10日前将清拆整体方案报大亚湾管委会研究。2013年6月4日，发出《关于印发荃湾村原安置房屋拆除工作方案的通知》(惠湾办[2013]79号)，定于2013年7月15日前完成安置房屋的拆除工作。2013年6月27日，原告大亚湾动迁办申请大亚湾公证处对涉案房屋进行现场现状勘验并进行了公证。7月2日，大亚湾动迁办委托深圳市中铭勘测工程有限公司对涉案房屋进行现场测绘。7月4日，开始对涉案房屋进行拆除。双方因此发生纠纷。……”。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出（2015）惠湾法民一初字第7号民事判决已经生效，该判决仅确认房屋买卖合同的效力，并没有确认黄镜芳为房屋的物权所有权人。即该判决确认的只是合同法律关系，而不是物权法律关系，不能据此认定黄镜芳对涉案房屋所有权已经享有物权登记的法律效力。涉案房屋的物权法律关系应当适用《物权法》的规定，以物权登记为准。黄镜芳未就涉案房屋办理房屋权属登记，房屋所有权仍不属于黄镜芳。大亚湾管委会于1995年6月14日发出《关于荃湾移民点暂停搬迁的通知》，决定荃湾移民点暂停搬迁，荃湾移民新村的土地和现有建筑物，由大亚湾管委会收回统筹安排使用。大亚湾管委会于2013年4月23日决定对涉案房屋实施拆除，明确原告大亚湾动迁办为荃湾移民安置房拆除主体。大亚湾管委会对其收回统筹安排使用的涉案土地和现有建筑物进行房屋拆除，并不存在原告所主张的行政强制拆除行为，故原告请求本院判决确认大亚湾管委会拆除涉案房屋的行政行为违法，并判决大亚湾管委会赔偿损失的诉讼请求，事实根据不足，应当裁定驳回其起诉。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告黄镜芳的起诉。本案免收受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 王 瑞 南审判员 覃 毅 华审判员 邱 炜 炜二〇一七年十月九日书记员 黎芬妹（兼）书记员 林 美 娴 来源：