（2017）津02民终5119号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-05
案件名称
梁敏英、天津市河西区尖山房管站房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁敏英,天津市河西区尖山房管站
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终5119号上诉人（原审被告）：梁敏英，女，1962年6月11日出生，汉族，住天津市河西区。被上诉人（原审原告）：天津市河西区尖山房管站，住所地天津市河西区尖山澧水道**号。法定代表人：谭心远，站长。委托诉讼代理人：秦力，天津星卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，天津星卓律师事务所律师。上诉人梁敏英因与天津市河西区尖山房管站房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初4679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。梁敏英上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人起诉的内容不符合客观事实，上诉人已租赁该房屋十多年，之前一直未签书面租赁合同，口头约定租金，从未拖欠过。2016年4月被上诉人找到上诉人要求签订为期一个月的租赁合同，上诉人于2016年5月多次找被上诉人要求续签合同、缴纳房租及水电费、索要拖欠的供暖发票等，但均遭拒绝。天津市河西区尖山房管站辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天津市河西区尖山房管站向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2、请求法院判令被告腾空天津市河西区面积为13.8平方米的房屋，并交还原告；3、请求法院判令被告支付拖欠原告的截止至2017年3月31日的各项费用共计13647.24（租金11600元，违约金118.84元，租赁期间代缴暖气费931元，水、电费1001.40元）及2017年4月1日起至实际腾空房屋止的费用；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2016年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协》一份，约定，甲方将坐落于天津市河西区尖山澧水道36号出租给乙方使用，建筑面积13.80平方米；租赁期自2016年4月1日至2016年4月30日；月租金1160元；乙方于每月前10日向甲方支付租金；违约责任：乙方延期支付租金，甲方有权按照以下约定追究乙方违约责任，1、乙方除应向甲方支付拖欠租金外，须向甲方支付违约金，即每日向甲方支付日租金1%的违约金；2、解除合同，乙方拖欠租金累积达6个月及以上的，甲方有权采取相应措施直至解除房屋租赁协议等主要内容。原告将房屋交付被告使用。被告亦按合同的约定，将房屋租金给付了原告。合同届满前，被告要求与原告续签合同，原告未同意。合同届满后，原、被告未能续签合同。现被告仍占用着合同约定的涉诉房屋，且自2016年6月7日开始未向原告交纳房屋使用费。截至到2016年12月31日，被告尚欠原告电费986.40元、水费15元。原告撤回对被告暖气费的诉讼，不再主张。2017年3月31日，原告向被告送达通知书，自通知之日起，解除双方签订的房屋租赁协议；自通知之日起三日内，请将属于贵方的物品搬离租赁房屋，将房屋腾空后退还我站，并结清各项费用。另查，坐落于天津市河西区房屋，所有权人系天津市河西区房产经理公司。2015年7月1日，天津市河西区房产经理公司与原告签订协议书，约定将天津市河西区房屋交由原告进行管理，权限包括但不限于占有、使用及收益；允许原告以其名义作为出租方对外签订房屋租赁合同，允许以原告的名义作为诉讼主体进行诉讼等。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。本案中，原告作为天津市河西区房屋的受托人，有权对房屋进行出租，并收取租金。原告与被告签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，符合法律的规定，为有效合同。原告依约将房屋交付被告，被告亦能按约定给付原告租金。本合同的履行期限为2016年4月1日至2016年4月30日，合同期满后双方未再续约，且2017年3月31日原告向被告发出了解除《房屋租赁协议》通知书，被告亦已签收。因此，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定以及合同约定，合同履行期满后原、被告间为不定期租赁合同关系，原告天津市河西区尖山房管站有权随时解除合同、收回房屋，被告应予以配合。现原告天津市河西区尖山房管站请求判令解除与被告签订的《房屋租赁协议》，并将坐落于天津市河西区房屋（详见附图）腾空交予原告的诉讼请求，一审法院予以支持。被告应给付原告自2016年6月7日至房屋实际腾空之日的房屋使用费及水、电费；因原告起诉有误，自愿撤回对被告暖气费的诉讼，一审法院准许；原告主张被告给付违约金的问题，庭审中原告与被告就诉争房欠租是原告拒收还是二被告拒交各执一词，但因原告与被告梁敏英在合同到期后，未续签合同，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告天津市河西区尖山房管站与被告梁敏英签订的《房屋租赁协议》；二、被告梁敏英于本判决生效之日起10日内，将坐落于天津市河西区房屋（建筑面积13.80平方米）腾空并交还给原告天津市河西区尖山房管站（详见附图）；三、被告梁敏英于本判决生效后10日内，向原告天津市河西区尖山房管站支付2016年6月7日至2017年3月31日欠租11600元，并给付至实际腾空房屋之日止的房屋使用费（按每月1160元计算）；四、被告梁敏英于本判决生效之日起10日内，给付原告天津市河西区尖山房管站电费986.40元、水费15元；五、驳回原告天津市河西区尖山房管站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141元，减半收取70.50元，由原告天津市河西区尖山房管站承担15元，由被告梁敏英承担55.50元。二审中，当事人没有提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,被上诉人天津市河西区尖山房管站与上诉人梁敏英签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。2016年4月30日，双方书面合同到期后，没有重新签订新的书面合同，但上诉人继续使用租赁房屋，双方形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。”2017年3月31日被上诉人向上诉人发出了解除《房屋租赁协议》通知书，上诉人亦已签收，基此，一审法院判决解除双方《房屋租赁协议》并无不当。双方合同解除后，上诉人没有继续占用租赁房屋的合法理由，一审法院判决上诉人将租赁房屋腾交给被上诉人正确。上诉人在租赁房屋中进行经营，实际产生的水费、电费亦应向被上诉人支付。一审判定对此判决并无不妥，本院予以维持。综上所述，梁敏英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115元，由上诉人梁敏英负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军审 判 员 杨宝华代理审判员 孙 静二〇一七年十月九日书 记 员 张 韬 关注公众号“”