（2017）甘01民终1926号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-28
案件名称
兰州乾盛房地产开发有限责任公司和任某某;甘肃元盛物业管理有限责任公司合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省兰州市中级人民法院
所属地区
甘肃省兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
兰州乾盛房地产开发有限责任公司,任某某,甘肃元盛物业管理有限责任公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终1926号上诉人（原审被告）：兰州乾盛房地产开发有限责任公司，住所地：兰州市城关区。法定代表人：董世君，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈乃嵩，甘肃勇盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）任某某，女，1983年10月8日出生，汉族，兰州石化总医院护士，暂住兰州市西固区。原审被告：甘肃元盛物业管理有限责任公司，住所地：兰州市西固区。法定代表人：丁昱丹，该公司经理。委托诉讼代理人：陈乃嵩，甘肃勇盛律师事务所律师。上诉人兰州乾盛房地产开发有限责任公司（以下简称：乾盛公司）因与被上诉人任某某、原审被告甘肃元盛物业管理有限责任公司（以下简称：元盛公司）合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2016）甘0104民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乾盛公司的委托诉讼代理人陈乃嵩，被上诉人任某某，原审被告元盛公司的委托诉讼代理人陈乃嵩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乾盛公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回一审法院重新审理；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院的审理认定事实错误，适用法律错误。被上诉人是因为所购房屋下水漏水导致重新装修，造成损失，故诉至法院。人民法院认为，上诉人出售的房屋在施工中就存在质量问题，该质量缺陷在工程交付前就存在，因此上诉人应当承担赔偿责任。上诉人认为，本案是一个工程保修期限的问题，而一审��院却适用买卖合同，援引了《买卖合同司法解释》中关于瑕疵担保责任的条款，判定由上诉人承担赔偿责任。但是，在商品房买卖中存在特别法，即《商品房买卖合同的解释》，该解释明文规定房屋质量问题在保修期内造成损失的，应当予以赔偿。《买卖合同解释》不适用于本案，质量瑕疵担保责任产生的维修、赔偿是针对特殊动产的基本用途方面，并不适用商品房买卖。本案所涉房屋已经查明入住于2009年，2016年起诉，已经超过下水管路的质保期，应当由业主资费修理或由业主付费、物业公司维修。一审法院认为上诉人出售的房屋在施工中就存在质量问题，质量缺陷在工程交付时就存在，该认定没有任何事实依据。上诉人有质监站的验收报告，在向被上诉人交付房屋时，对房屋水路进行打压测试，经过被上诉人签字确认，交付的房屋不存在质量问题。��于一审法院认定的受损失范围，上诉人存在异议。现场勘查时，被上诉人已经将房间地板全部挖开，声称是为了寻找出水点，此行为是明显扩大损失的行为。对重新装修的价值进行评估时，评估范围也是法官确定的，重新装修的合理必要性以及漏水造成的损失与重新装修之间的因果关系无法证明。任某某辩称，原审判决正确，上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审：驳回上诉，维持原判。元盛公司同意乾盛公司的上诉意见。任某某一审诉讼请求：1.两被告赔偿原告两次修缮房屋造成经济损失100000元；2.两被告赔偿原告因房屋漏水无法居住而产生的房屋租赁费和搬家费，合计4800元；3.两被告赔偿原告因漏水导致家具发霉，变形无法使用而产生的损失30000元；4.两被告负责对西固中路1307号503室、402室和302室住户因下水漏水造成的房屋损害进行维修；5.本案诉讼费用由两被告负担。一审法院认定事实如下：2009年2月原告购买被告乾盛公司位于西固中路西固人家小区9号楼2单元502室的住房一套，同年10月进行装修，入住至今。2015年10月因泛碱现象日渐明显，原告对卫生间全面铲除拆卸检查，检查水管接头、接口，进行更换。事后，发现同层楼道墙体大面积泛碱，同单元楼下402室住户也找来反映楼顶渗水，要求维修，原告室内客厅、主卧、次卧和次卧过道从下往上开始泛碱，墙体起皮、脱落。随后原告关闭地暖，减少用水，找来多名水暖工进行检查，均未找到漏水原因。渗水泛碱现象持续加重，2016年3月2日楼下住户请物业公司人员将进原告家的生活用水水阀关闭，致使原告无法居住生活，渗水问题仍未得到解决。原告邻居503住户，楼下402住户，同单元302的住户先后找到原告反映渗水问题。4月3日，原告开始对房屋内所有涉水管线和地暖装修拆除检查，未发现管线破损或者接口漏水。原告请物业人员一同破开卫生间混凝土地面进行下水设施检查，发现卫生间地面5公分以下的炉渣层被水淹没，有大量积水，破除了卫生间地面，该下沉式卫生间填充的炉渣层全部被水淹没，时有水从炉渣层渗出，经清理检查，发现下水管接头密封不严，导致渗水漏水。期间，4月1日开始至10月1日，原告装修该房，搬离在外租房过渡，支付租金合计4800元。为此，原告与被告协商要求赔偿损失，协商未果。原告诉至本院，提出前述诉讼请求。另，原告购买的被告乾盛公司位于西固中路1307第2单元5层502室房产，卫生间设计为下沉式卫生间，该卫生间整体下沉，卫生间的下水管线埋入其中，用炉渣回填，封闭地面，只留洞口链接下水管线。一审法院认为，本案的焦点在于建筑���程质量瑕疵担保责任和保修责任的区分。保修责任和瑕疵担保责任是两个不同的法律概念，主要区别有两点：建设工程质量保修责任针对的质量问题是工程竣工验收后保修期内出现的，而瑕疵担保责任针对的质量问题是在工程交付之前即已存在的；承担建筑工程质量保修责任的方式是无条件按交付时的原貌和质量标准实施修复，修复费用由责任方承担，而承担瑕疵担保责任的方式包括修理（无偿）、赔偿损失等。本案中，原告向法庭提交的证据证明涉案房产的下沉式卫生间的排水和防水处理在施工过程中就存在质量问题，该质量缺陷在工程交付之前即已存在，非使用不当或第三人原因造成的，被告并未提交任何抗辩证据证明房产的下沉式卫生间的排水和防水处理不存在质量问题。该房屋卫生间工程质量不符合法定标准以及合同目的，应当认定存在质量缺陷，乾盛��司作为房屋的销售者应当承担瑕疵担保责任。关于赔偿数额问题，甘肃众城价格评估有限责任公司依本院勘验确定的损失范围做出评估报告，评估结果为76084元，原、被告在法定时间内均未提出复核申请，对该评估价格本院予以确认。关于双方争议的房屋租金损失问题，由于乾盛公司未尽质量瑕疵担保义务，房屋存在渗、漏水问题，该房屋不经修复是不能正常使用的，被告应当承担该部分损失。关于搬家费和家具损失，原告未向法庭提交证据证明，对此，本院不予支持。关于原告提出元盛公司应为赔偿主体的诉讼请求，因其提出的是房屋质量违约与赔偿纠纷，而元盛公司与其存在的是物业服务法律关系，物业公司对于争议房屋的质量瑕疵无担保责任，亦无赔偿义务，因此，对原告诉请元盛公司承担责任的诉请，本院不予支持。关于原告提出被告负责其他住户的损失���题，原告并非其他住户损失的权利人，故对该项诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十五条之规定，判决：一、被告兰州乾盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告任某某损失80884元；二、驳回原告对被告甘肃元盛物业管理有限责任公司的起诉；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2996元，由被告兰州乾盛房地产开发有限责任公司负担。二审中，乾盛公司向本院提交了2009年5月16日涉案房屋业主入住验收表，意欲证明任某某入住时涉案房屋是经过验收合格的房屋。任某某质证认为对该验收表的真实性无异议，但因上下水管线肉眼无法直观看见，故对乾盛公司的证明目的不予认可。元盛公司对该证据没有异议。二审经审理查明，原审判决认定事实正确，二审予以���认。本院认为，当事人对于自己所主张的事实，应当向法庭提交相应的证据予以证明，没有提交证据或证据不足以证明当事人所主张的事实，应当承担不利的法律后果。本案当事人就各自所主张的事实向法庭提交了证据，任某某对于自己的主张提交了照片、视频资料、邻居证词及水暖维修工人的证词，证人并出庭接受当事人的交叉询问；乾盛公司除二审提交了业主入住验收表外，并未提交其他证据。本案所涉房屋的水路渗漏点在卫生间地下，属于隐蔽工程。任某某作为购房者无法直接观察到卫生间地下隐蔽工程的质量情况，且卫生间作为用水较多的场所，在施工时均加铺防水层，比房屋的其他部分有更强的防水能力，故卫生间地下水路管线发生渗漏比房屋其他部位发生渗漏更难被发现，渗漏外在表现出现的时间更长。在本案中任某某所举证据证明诉争房屋的卫生间隐蔽工程部分的水路管线确已发生了渗漏，结合证人证言、照片中涉案房屋及邻居外墙面被水侵蚀的程度可以认定涉案房屋卫生间自2010年就已开始渗漏，一审判决对此认定正确，二审予以确认。乾盛公司认为本案涉案房屋已经超过保修期间，该公司作为出卖方不应承担保修义务，但其在一、二审期间所提交的证据不能证明涉案房屋卫生间水路管线渗漏发生于保修期满之后，故对于其上诉理由及上诉请求因无事实依据，二审均不予支持。关于乾盛公司认为一审采信评估报告作为证据使用不当的上诉理由，任某某所受财产损失是由于卫生间水路管线佘楼所致，如果卫生间水路管线未发生渗漏，任某某则不必就卫生间地面渗漏进行排查及维修，也不必破坏已经完成的装修。正是由于卫生间水路管线存在质量问题导致渗漏发生，任某某才承��了上述财产损失。任某某所受损失与卫生间水路管线发生渗漏存在因果关系，故而一审判决以评估报告为依据判令乾盛公司承担赔偿责任并无不当，乾盛公司的此项上诉理由亦无事实依据，二审不予支持。一审判决主文第二项：”驳回原告对被告甘肃元盛物业管理有限责任公司的起诉”以判决形式驳回起诉不当，二审予以纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但主文部分表述不当，应予纠正。乾盛公司上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持兰州市西固区人民法院（2016）甘0104民初1036号民事判决第一、三项及案件受理费部分；二、变更兰州市西固区人民法院（2016）甘0104民初1036号民事判决第二项为：驳回任某某对甘肃元盛物业管理有限责任公司的诉讼请求；三、驳回兰州乾盛房地产开发有限责任公司的全部上诉请求。二审案件受理费1822元，由兰州乾盛房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李志勇审 判 员 张惠东代理审判员 李孔攀二〇一七年九月二十日书 记 员 魏 婕????????1 来源：百度“”