（2017）粤0604民初9996号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2017-11-30

案件名称

广东阳光家园社区服务有限公司与黄志江物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广东阳光家园社区服务有限公司,黄志江

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2017）粤0604民初9996号原告：广东阳光家园社区服务有限公司，住所地佛山市禅城区华远东路33号2座首层A区，统一社会信用代码91440604661479848A。法定代表人：陈河生。委托诉讼代理人：吴诗韵，女，系原告员工。委托诉讼代理人：叶艳蕾，女，系原告员工。被告：黄志江，男，1962年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：潘景伟，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：符喆，广东熊何律师事务所实习律师。原告广东阳光家园社区服务有限公司诉被告黄志江物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序独任审判，并于2017年8月16日、9月6日两次公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、被告立即向原告支付自2014年3月至2017年6月期间的物业服务费2519.6元。2、被告自拖欠物业管理服务费之日起向原告支付违约金共计1427.89元（2014年3月至2016年2月29日,违约金以1511.76元为本金，从逾期之日起，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算，合计708.3元。2016年3月1日至2017年6月30日，违约金以1007.84元为本金，从逾期之日，按每日3‰计算，合计719.59元）。3、被告立即向原告支付金桂园12座108房自2014年3月至2017年6月期间垫付的公摊水电费179.34元。4、被告自拖欠公摊水电费之日起向原告支付违约金共计53.63元。（违约金以179.34元为本金，从逾期之日起暂计至2017年6月30日，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算）。5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月27日，原告与佛山市禅城区金桂园住宅小区（第一届）业主委员会（简称业委会）签订了《佛山市物业服务合同》，服务期为两年，自2014年3月1日至2016年2月28日，合同约定：原告为佛山市禅城区金桂园小区的业主提供物业管理服务，小区的业主在每月的20号前交付当月物业管理费，物业区域内产生的供水、供电费应向业主收取，原告代为缴纳。2016年3月1日，原告与业委会续签了为期三年的《佛山市物业服务合同》，原告继续为金桂园小区业主提供物业服务，补充约定了逾期交纳物业服务费的，每逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支��滞纳金。被告是金桂园小区12座108房的业主，原告在负责金桂园小区物业服务管理期间，一直按照合同约定提供各项物业服务。但被告自2014年3月至今，以各种理由拖欠物业管理费、公摊水电费。虽经原告多次催促，被告至今仍拒绝缴纳。被告辩称：一、原告不按照已公示的管理承诺、收费标准履行合约，私底下篡改已公示的“物业服务合同”规定，制作“阴阳合同”且不对业主公示。二、原告不按照金桂园业主委员会“公告”、“进场通知”及“标书”管理承诺、收费的约定，与业委会几个成员互相勾结，私下瓜分本属全体业主的小区公共收益，其中50%分给原告。原告是经过招投标程序，中标后取得本小区物业服务承包资格的。在小区正式公布的招投标文件及业委会“公告”、“进场通知函”等文件中，都明确约定了原告的收费范围及收费标准，都��没有包括全体业主公共收益的。2014年3月-2017年8月，原告从金桂园小区内业主的公共收益中不当获得了“抽签车位收费、增加车辆停放收费、泳池收费、临时停车费、摊位收费、露天抽签8号车位收费、快递物流柜收费、E栈快递柜收费”共计：1858566.51元；加上由于原告在小区外围共有地段用地界线内不管理的违约行为，至今造成业主526166.66元的损失；原告的违规行为致使包括被告本人在内的小区业主的权益共计：1858566.51元+526166.66元=2384733.17元遭受了损失。原告所违规收取的业主公共收益应无条件地返还给包括被告本人在内的小区全体业主,并承担其违约、不尽责管理小区的责任。三、原告提供的物业服务差，对合同约定的区域四至：东至/金澜北路、南至/石湾街道福华居委会、西至/华远东路、北至/影荫路不管理，导致小区外围共有地段用地界线内的70多个共有��益停车位被他人占有收益，全体业主损失严重。四、金桂园小区业主曾多方投诉原告的物业管理差，特别是对小区整体的管理区域管理不善，且存在蒙骗损害业主权益的行为。五、原告是金桂园2座首层A区的住（用）户，自2014年2月27日以来从来没有履行交付金桂园小区“水电费分摊”的义务；原告未按合同约定提供物业服务，小区只有1-2人当值。六、原告向被告追讨物管费已超过诉讼时效，法院不应支持。诉讼中，原告举证如下：原告营业执照、核准变更登记通知书、物业服务企业资质证书、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。业主（用户）登记表、业主收楼确认书、商品房交付使用交接书、房产信息查询结果。证明被告2006年12月12日收楼，被告为涉案房屋的产权人。《佛山市物业服务合同》两份。证明原��与金桂园住宅小区业主委员会签订了物业服务合同。收缴管理费通知书（2016年12月10日）、催收管理费通知单（2016年10月23日）、收缴管理费通知单（2017年5月24日）及催收通知的快递邮单和签收记录。证明原告履行催告义务，被告已签收催收通知。2016年12月10日的通知单张贴在1602房门口，原告有进行拍照。物业管理服务费清单及违约金计算表、公摊水电费清单及违约金计算表。证明被告拖欠相关费用的情况。业委会的备案回执。证明涉案小区的业委会是合法成立的。7、2014-2017年的水电公摊发票及分摊的计算公式。证明我方在该时间段支付了公共水电的费用。诉讼中，被告举证如下：1、2014年1月28日业委会《公告》、2014年2月26日业委会《通知函》。证明公示的管理费收费标准，并不存在物管公司可以在业主公共收益中按50%获取管理费用的规定，原告的收费标准及项目应以公示的为准，原告刚入场时业委会并没有约定把公共的收益分配给原告。2、2014年1月份业主（业委）讨论的《各物业公司“标书”对比表》。证明《标书》所承诺管理费的收费标准为：楼梯楼0.65元/平方米/月、电梯楼1.25元/平方米/月，完全没有额外的收益条款的规定。3、公示后的2014年《物业服务合同》第2条、第9条、第26条、第32条。证实合同第2条规定了金桂园区域四至…介定了小区的管理区域；合同第9条确定了原告管理费的收费标准；合同第12条介定了业委会工作费用的使用；合同第27条规定“乙方实际服务标准低于双方约定的标准，经甲方提出后拒绝改善的”为乙方违约。4、没有公示的2014年《物业服务合同》第2条、第9条、第10条、第12条、第26条、第32条。证明没有公示的2014年《物业服务合同》第2条、第9条、第12条存在“阴阳合同”的欺诈行为；合同第26条规定“乙方实际服务标准低于双方约定的标准，经甲方提出后拒绝改善的”为乙方违约；合同第32条显示：合同生效日期为2014年2月27日，至今已超过了追诉时效。5、没有公示的2016年《物业服务合同》第2条、第10条、第12条、第25条、第31条。证明该合同没有生效日期，且同样存在“阴阳合同”的欺诈行为。6、经公示的各个时期公共收益收支明细表。证明原告存在侵占、瓜分小区业主50%公共收益的行为，原告从小区业主的公共收益中不当获得共计1858566.51元。7、反对阳光物业欺骗业主、损害业主利益的投诉截图，请求介入调解处理报告（关于金桂园小区业委会违规操纵聘请物管、蒙骗侵害业主权益的问题）、居委会收件收据、业主要求提升小区管理的函、居委会收件回执。证明“阳光物管公司”的实际服务标准低于双方约定标准，且经金桂园业主多次提出后仍拒绝改善。按照公示后的2014年《物业服务合同》第27条款之规定，原告显然存在违约行为。业委会将公共收益50%分配给原告并公示，业主不同意该分配并向有关部分要求纠正。8、【禅城政务】温磬提示、《关于将金桂园小区外围停车场地移交业主使用、管理请求》的回复。证明原告在收到相关建议后仍不作为、不管理、不接收，导致业主损失了70多个停车位的经济收益和使用权益。9、规划局(禅发规统通2011-49号)管理实施细则。证明原告没有管理区域内的车位收费标准。10、禅城区物业管理区域业主委员会备案回执。证明业委会由5名业委成员组成，所提交的金桂园管理区域介定及其他报备材料都得到了政��部门的备案认定。11、已备案《业主大会议事规则》第2条、第33条。证明物业服务合同第16条“共有收益分配”损害了小区业主利益，该规则明确界定了原告应当提供物业服务的管理区域。12、金桂园·枫丹白露（景观设计规划图）、金桂园（总平面图）用地界线、规划局(禅发规统函2012-184号)回复。证明金桂园的管理区域在用地界线的范围之内。13、6座603房的场地维护费发票。证明原告存在收取小区业主露天停车费的事实，该收益超出合同约定的范围。14、服务配置人员当值情况光盘、物业服务合同附件二、附件三。证明2014年的物业服务合同明确约定门岗人数（3人）、2016年物业服务合同明确规定二班制人数（9人），但在具体实施却只有1-2人在当值。原告不按合同约定的服务人员配置来提供物业物业管理服务，构成违约。15、历次金桂园小区费用“分摊明细”。证明原告自2014年2月27日以来没有履行缴付金桂园小区“水电分摊”的义务，原告没有参与水电分摊。16、视频光盘及照片11张。证明原告配置人员的当值情况、金桂园十座消防管长期爆裂漏水严重的隐患、金桂园东门消防通道长期被堵、门禁长期损坏，原告服务不到位。17、照片3张及人员配置表两张。证明金桂园东门门岗无人当值。18、原告8月19日、8月23日公示截图一张、公示金桂园“关于落实消防管道爆裂渗漏、消防通道被堵等安全整改的问题”、福华居委会关于“金桂园小区消防安全隐患排查情况通报”的回复。证明原告对小区安全隐患不作为并经有关部门责令整改，也说明原告服务不到位，原告管理的小区存在安全隐患并非突然发生而是长期不作为累积形成。19、金桂园��主微信群的评论截图。证明原告物业管理长期存在问题且未及时解决，导致业主不满原告的服务。经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1系双方主体资料，本院经审查后予以确认；被告对证据2、6无异议，本院予以确认；证据3有原件核对，本院对真实性予以确认；证据4中2016年12月10日的收缴管理费通知书与上方的燃气自报数卡的用气地址相互印证，本院对真实性予以确认，2016年10月23日的催收管理费通知单看不出拍摄的时间、地点，本院不予确认，该组证据中的其他材料均经原件核对，本院对真实性予以确认；证据5为原告单方制作，本院将结合被告拖欠费用的期间依法审查；证据7中的水电发票庭后经原件核对，本院对真实性予以确认，该组证据中的计算公式，为原告单方出具，本院将结合下文认定。被告提供的证据1虽无原件核对，但��件中载明的收费标准与涉案物业服务合同的约定一致，且原告的入场时间亦与通知函中所述的情况一致，故本院对该组证据的真实性予以确认；证据2-6、8、11无原件核对，本院对真实性不予确认；证据7中的投诉截图无原件核对，本院对其真实性不予确认，业主要求提升小区管理的函虽无原件，但原告确认收取，故本院对真实性确认，该组证据中的其他材料均经原件核对，本院对真实性予以确认；原告对证据9、10、12、13的真实性无异议，本院予以确认；原告确认证据14的光盘内容的真实性，本院予以确认，该组证据中的两份附件与原告提供的物业服务合同的附件内容一致，本院予以确认；证据15无原件核对，且未加盖任何部门公章，本院对真实性不予确认；原告对证据16、17的真实性无异议，本院对该两组证据的真实性予以确认；原告对证据18、19的真实性不持异议，本院对该两组证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年2月27日，佛山市禅城区金桂园住宅小区（第一届）业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《佛山市物业服务合同》，约定：1、物业项目名称为金桂园小区，区域四至：东至金澜北路，南至石湾街道福华居委会，西至华远东路，北至影荫路。小区的实际管理区域以《金桂园规划总平面图》红线范围内的规定为准。2、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体收费标准为楼梯楼0.65元/平方米/月，电梯楼为1.25元/平方米/月。业主应在当月的20日前按月交纳物业服务费。3、公共水电费分摊原则：(1)物业管理单位办公及生活等费用由物业管理单位负担；(2)公共的水、电费用由所有的住（用）户按建筑面积分摊，绿化用水由物业管理公司承担；(3)住宅楼内走廊、楼梯的公用电费，由本楼住（用）户按户分摊；(4)二次供水的水、电费由所有受用住（用）户按实际用水比例分摊；(5)电梯公用电费由本楼住（用）户按户分摊；(6)消防泵、消控中心等公用水、电费由所有受用住（用）户按建筑面积分摊；(7)小区范围内的路灯用电费用，由小区所有的住（用）户按建筑面积分摊；(8)地下汽车库的公用电由使用各车库的车主公共分摊。4、物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入（以下称公共利益）归全体业主所有。小区外商铺前面的车位力争取得管理权。5、共有收益的分配由双方约定。甲方将共用部位委托乙方经营的，乙方可以在共有收益中提取50%资金，其余的50%资金由乙方在每月25日前划入甲方开设的专��账户内，由甲方进行管理，甲方根据《业主大会议事规则》使用。乙方在共有收益中提取50%资金，主要用于以下几个方面的支出：（1）维修、更新、改造、增设公用设施设备；（2）业主公益活动的开展；（3）用于补偿已投入资金约50000元的设备设施的折旧和人员的增加（甲方要求增加一名绿化管理人员）；（4）业主大会议事规则约定的其他事项。乙方应单独立账，独立核算，接受社区居委会、业委会及全体业主监督，并每季度将收支情况在物业管理区域内显著位置公示。6、物业服务期限为两年，自2014年3月1日至2016年2月28日。2016年，佛山市禅城区金桂园住宅小区（第一届）业主委员会（甲方）与原告（乙方）续签《佛山市物业服务合同》一份，该份合同中关于物业项目基本情况及物业服务费的收费标准均与双方2014年2月27日签订的合同内容一致，另约定：1、公共水电费分摊原则第一点及第三点至第八点与原约定一致，公共水电费分摊原则第二点变更为公共的水、电费用由所有的住（用）户按建筑面积分摊。2、业主应在当月的20日前，按月交纳当期物业服务费。如在应缴付月份的次月及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付滞纳金。3、共有收益的分配与原合同基本一致，乙方在共有收益中提取的50%资金的支出第三项变更为物业管理企业经营小区共用部位的成本。4、物业服务期限为三年，自2016年3月1日至2019年2月28日。关于涉案小区的公摊水电费，原告陈述如下：公摊水电费是自来水公司、供电局直接在原告账户扣划。公摊水电费由两部分组成：1、全区公摊部分：原告工作人员抄表后以全区的建筑面积为基数进行分摊，全区建筑面积包括物业管理用房的面积，��此可以看出原告参与了该部分分摊；小区公共电费的计算公式为：电费金额/全区建筑面积×房间建筑面积。小区公共水费的计算公式为：水费金额/全区建筑面积×房间建筑面积。2、单栋房屋分摊部分：原告工作人员对每栋楼水电表抄表后按照每栋户数进行分摊。物业管理用房并不处于被告权属的10座与12座，故不参与该栋房屋的按户分摊。另查明，原告系具备叁级资质的物业管理公司，于2007年4月27日登记成立，其经营范围包括物业管理、停车场服务、代扣代缴电费、自来水费、燃气等物业管理相关费用等。涉案佛山市禅城区华远东路33号十二座108房的权利人为被告黄志江，房屋建筑面积为96.91㎡，该房屋为楼梯楼。原告于2014年3月1日进驻涉案小区，被告自此未支付物业服务费及公摊水电费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告��具有物业管理资质的物业服务企业，其与佛山市禅城区金桂园住宅小区第一届业主委员会签订的《佛山市物业服务合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，对原告及全体业主均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，本案诉讼时效为三年。原告未举证证明在提起本案诉讼前向被告送达过催缴涉案物业拖欠费用的通知，而2017年5月24日向被告涉案物业邮寄的催收材料亦未妥投，本院认定被告拖欠的2014年3月-2014年7月的物业服务费及公摊水电费已过诉讼时效，本案诉讼时效因原告提起诉讼而中断，原告可主张被告拖欠的2014年8月份之后的物业服务费及公摊水电费。关于物业服务费，被告抗辩原告提供物业服务不合格，本院认为：首先，尽管原告对涉案��区的管理在某些方面存在一定暇疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，不能以物业服务不合格为由对抗原告要求交纳物业管理费的主张。第三，被告并未举证证明，案涉物业管理服务合同中有关于原告物业管理服务存在瑕疵时被告可以免交或减交物业服务费的约定。此外，本院虽确认被告举证的照片及视频的真实性，但并不能排除被告在拍摄照片和视频是存在时间上的取巧，且从原告举证内容来看，针对被告在答辩中提到的十座消防管爆裂漏水的问题已经采取补救措施；被告所述的小区红线范围内的停车位收费问题，不属于本案审查范围内，原告或小区业委会可另案主张；至于被告抗辩的共有收益问题，合同中对共有收益的分配已有明确约定，如被告认为原告侵犯了相关权益，可另案主张。综上，被告应根据合同约定，向原告支付物业管理费。经核算，被告应支付2014年8月至2017年6月期间的物业服务费2204.65元。关于公摊水电费。首先，原告关于公共用电及公共用水的分摊计算公式，符合《佛山市物业服务合同》关于公共水电费分摊原则。其次，被告抗辩认为原告的物业管理用房未参与公共水电费的分摊，然全区公摊水电的计算基数是全区建筑面积，显然包含物业管理用房面积，至于被告所属的单栋分摊部分，因物业管理用房与被告所属栋数不同，原告的物业管理用房不参与被告所属的单栋分摊符合合同约定。此外，原告已经提供发票证明涉案小区公共水电费已经由其实际垫付，被告所述用共有收益支付公摊水电费不符合合同关于共有收益分配的约定，且对已支付公摊水电费的业主不公，结合本案中被告2014年3月至2017年6月期间的公摊水电费金额，本院认定被告关于公摊水电费不合理的抗辩意见不成立，本院对原告主张的金额予以确认，经核算，被告应支付2014年8月至2017年6月期间原告垫付的公摊水电费158.03元。关于违约金。原告与佛山市禅城区金桂园住宅小区（第一届）业主委员会2014年2月27日签订的《物业服务合同》对违约金的计收没有进行约定，原告就被告2016年2月28日前拖欠的物业服务费收取违约��没有合同依据，本院不予支持。至于2016年3月之后拖欠的物业服务费，因第二份《物业合同》对逾期支付物业服务费计收违约金有明确约定，故本院予以支持。至于违约金的具体计算标准，合同约定为每日千分之三，该计算标准偏高，且被告持有异议，综合被告的违约情节及过错程度，本院调整为每日千分之一。至于原告主张的公摊水电费违约金，因合同中未约定公摊水电费的支付时间且未约定逾期支付水电费需支付违约金，原告对此主张违约金依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告黄志江于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东阳光家园社区服务有限公司支付佛山市禅城区华远东路33号十二座108房2014年8月至2017年6月期间的物业服务费2204.65元及违约金（以每月62.99元为本金，自2016月3月21日起按每日千分之一分段累计至实际清偿之日止）；被告黄志江于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东阳光家园社区服务有限公司支付佛山市禅城区华远东路33号十二座108房2014年8月至2017年6月期间的公摊水电费158.03元；驳回原告广东阳光家园社区服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告负担5元，被告负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　ＸＸ二○一七年二○一七年十月九日书记员　　孙通微信公众号“”