（2017）鄂01民终4810号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-08
案件名称
沈惠芬、郎培华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈惠芬,郎培华,武汉永创世纪房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终4810号上诉人（原审被告）：沈惠芬，女，1954年10月19日出生，汉族，湖北省武汉市人，户籍所在地湖北省武汉市武昌区，现住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：胡有武（沈惠芬之夫），1954年4月14日出生，住址同上。委托诉讼代理人：孙传书，湖北凌枫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郎培华，男，1975年12月27日出生，汉族，河南省新蔡县人，住河南省新蔡县，委托诉讼代理人：张煜、乔晓研，湖北雄楚律师事务所律师。原审第三人：武汉永创世纪房地产代理有限公司，住所地湖北省武汉东湖新技术开发区民族大道888号锦绣龙城A区8栋-13号门面城市阳光。法定代表人：周小军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张康宁，系该公司员工。上诉人沈惠芬因与被上诉人郎培华及原审第三人武汉永创世纪房地产代理有限公司（以下简称永创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初1172号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。沈惠芬的上诉请求：一、依法改判由永创公司返还郎培华定金20000元；二、依法改判不予支持郎培华请求沈惠芬支付全部房款10%的违约金；三、本案的一、二审诉讼费用由郎培华承担。事实与理由：一、依照法律规定和合同约定，应当由永创公司返还郎培华定金20000元。二、一审判令沈惠芬向郎培华支付违约金126000元，无合同依据，一审判决错误。三、沈惠芬已经对涉案房屋的权属状况履行了明确告知义务，郎培华及永创公司在明知的情况下仍进行交易，则应承担由此带来的相应风险。四、沈惠芬并不是因为房价上涨而不愿继续履行合同，而是因为无法办理权属证书无法交易。郎培华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回沈惠芬的上诉请求，维持一审判决。永创公司述称：尊重法院的裁决。郎培华向一审法院提出诉讼，请求判令：1、解除郎培华与沈惠芬于2016年3月19日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、沈惠芬返还郎培华定金20000元并支付违约金126000元；3、本案诉讼费由郎培华承担。一审法院认定事实如下：2016年3月19日，卖方沈惠芬（甲方）、买方郎培华（乙方）、经纪代理方永创公司（丙方）签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方所有的房屋坐落于武汉市江夏区阳光海岸3栋2单元601室出售给乙方，价格为126万元；乙方于2016年3月19日向甲方支付购房定金2万元，由丙方暂为代管，在甲方《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》办理后，丙方将定金2万元退还给甲方；合同签订后，甲方在十五个工作日内从银行取出房屋抵押资料，必须在五个工作日内配合丙方办理甲方的两证；甲乙双方必须按丙方的要求，待甲方两证出来之后，且乙方银行借款审批通过，甲方须在七个工作日内办理该房屋的过户手续。尾款壹佰贰拾肆万元（商业贷款），由乙方向银行贷款一次性向甲方支付；甲方应在收到乙方全部房款3日内，房屋过户完成后，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的1%向乙方支付违约金，如乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。合同订立之时，沈惠芬的丈夫在场，并未提出异议。2016年3月31日，郎培华向永创公司支付了定金2万元，永创公司出具了《定金代收收据》，内容为“鉴于三方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》的约定条款，今收到郎培华（）购买沈惠芬（）名下武汉市江夏区经济开发区两湖大道阳光海岸3栋2单元601室定金人民币贰万元整（20000.00元），此定金由我方替卖方沈惠芬代收，特此证明”。后因沈惠芬涉案房屋未依法领取相关权属证书，双方经经纪代理方永创公司协商未果。2016年8月5日，经纪代理方永创公司通过顺风速运（快递单号012085839697）向沈惠芬发出书面“履约催促函”，内容为：“2016年3月19日，您作为卖方与买方郎培华（身份证号码）签订了一份关于武汉市江夏区经济开发区两湖大道阳光海岸3栋2单元601室的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，由我方作为居间方为买卖双方提供居间服务。按照合同约定，买方与您签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》至今已有四个月有余，您未积极履行合同义务，您方已构成违约。本合同成立生效，对买卖双方都具有法律约束力，任何一方都应依诚实信用原则积极履行合同。为此，我方特发此函通知您，望您方收到此函后3个工作日内积极与买方办理房产过户的相关手续，逾期仍不办理过户的，买方将依据合同约定和法律规定追究您方的违约责任。我方联系人：谢康（联系电话：150××××9655）”。后沈惠芬仍未办理相关事项。一审法院认为，针对郎培华的诉讼请求，具体评析如下：一、关于合同效力及解除的诉请。沈惠芬在涉案房屋未依法领取权属证书的情况下，将涉案房屋转让给郎培华，违法了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”的规定，该规定是针对行政部门对不符合规定条件的房地产在办理房地产权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对房地产转让合同效力的强制性规定。即使转让的房地产存在未依法登记领取权属证书的情形，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时即产生债的法律效力，在依法登记领取权属证书后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。因此，双方订立的《武汉市存量房居间（买卖）合同》并不违反有关不得转让房地产的强制性规定，合法有效。因沈惠芬未按合同约定履行义务，郎培华主张解除合同符合约定，一审法院予以支持。二、关于返还定金并支付违约金的诉请。关于定金，郎培华按约支付了定金并由永创公司保管，因沈惠芬的违约导致合同解除，郎培华要求沈惠芬返还定金，一审法院予以支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，郎培华选择适用违约金不违反法律规定，一审法院亦予以支持。沈惠芬辩称涉案房屋属其与丈夫胡有武夫妻共同财产，双方签订的房屋买卖合同时没有胡有武的签字，其出售房屋的行为属无权处分的意见，因签订该合同时其丈夫胡有武在场，且并无异议，郎培华作为买受人已尽到了足够的注意义务，沈惠芬的辩称意见不能成立，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除郎培华与沈惠芬签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、沈惠芬于本判决生效生效之日起十日内返还郎培华定金20000元；三、沈惠芬于本判决生效生效之日起十日内支付郎培华违约金126000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3720元，减半收取1860元，由沈惠芬负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。在二审诉讼过程中，郎培华自认永创公司已向其返还定金20000元。本院认为，沈惠芬、郎培华及永创公司就涉案房屋签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。各方均应按合同的约定履行各自的义务。沈惠芬在签订合同前对于涉案房屋的状况以及能否顺利办理权属证书应该是清楚的，最终因涉案房屋无法办理权属证书导致合同不能继续履行，沈惠芬应承担违约责任，按照该合同的约定，沈惠芬应向郎培华支付全部房款10%的违约金。由于永创公司已向郎培华返还定金20000元，故对郎培华要求沈惠芬返还20000元定金的诉讼请求不予支持。沈惠芬的部分上诉理由成立，本院予以部分支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在二审诉讼过程中出现新的事实，本院对一审判决的实体判项予以适当调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初1172号民事判决第一、三项；二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初1172号民事判决第二项；三、驳回郎培华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1860元，由郎培华承担360元，由沈惠芬承担1500元。二审案件受理费3220元，由郎培华承担520元，由沈惠芬承担2700元。本判决为终审判决。审判长 张立新审判员 王 阳审判员 陈继红二〇一七年十月九日书记员 何 瑛 关注公众号“”