（2017）湘05民终1258号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-07-17
案件名称
湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司与刘云贵租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省邵阳市中级人民法院
所属地区
湖南省邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘云贵,湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘05民终1258号上诉人（原审被告）：刘云贵，男，1977年2月5日出生，汉族，户籍地湖南省新邵县，现住邵阳县。委托诉讼代理人：王贵余，邵阳县联合法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司，住所地：邵阳县塘渡口镇振羽大道。法定代表人：唐结冰，该公司经理。委托诉讼代理人:ＸＸ刚，该公司副经理。委托诉讼代理人：周梦祥，邵阳县维权法律服务所法律工作者。上诉人刘云贵因与被上诉人湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司（以下简称湘运邵阳县分公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳县人民法院（2016）湘0523民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月19日公开开庭进行了审理，上诉人刘云贵及其委托诉讼代理人王贵余、被上诉人湘运邵阳县分公司的委托诉讼代理人ＸＸ刚、周梦祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘云贵上诉请求：撤销湖南省邵阳县人民法院（2016）湘0523民初1632号民事判决，驳回被上诉人要求上诉人支付房屋租金46800元的诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人未交2016年房屋租金，系因2015年后面修理车间排水设施不畅，多次引发车间浸水，致上诉人不能正常工作外，还造成机械设备损坏；2.被上诉人2016年7月对上诉人所租房屋的用电采取非法停电措施，致上诉人所租房屋不能使用，对上诉人因浸水及停电造成的损失，上诉人对本诉提起反诉请求，一审开庭时口头裁定不予受理，剥夺了上诉人的诉权。湘运邵阳县分公司辩称，一审认定事实客观公正，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。湘运邵阳县分公司向一审法院起诉请求：1、判决被告刘云贵支付房屋租金46800元；2、由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：被告刘云贵于2010年1月1日起，连续租用原告位于塘渡口镇××号（4间）门面和修理厂房（3间），2010年至2013年双方系一年一签租赁合同，2013年12月31日租赁期间届满后，双方未签订书面的房屋租赁合同，被告继续使用租赁的房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效。2013年度被告向原告交纳房屋租金为29808元，2014年度为33300元，2015年度为36024元。2015年11月因连降大雨，加上排水设施被垃圾堵塞，致修理厂房进水，非房屋整体结构失修漏水所致，后原告组织人员对排水设施进行了疏通。2016年3月9日原告向被告发出通知，要求被告与原告签订房屋租赁合同，同年5月、6月、7月、9月又分别向被告发出催交房屋租金的通知，被告以原告不履行房屋维修义务为由，拒绝与原告签订房屋租赁合同和交纳房屋租金，直至2016年12月31日，被告未向原告提出退租要求。一审法院认为，原告湘运邵阳县分公司与被告刘云贵从2014年至2016年12月31日的房屋租赁虽未签订书面合同，但双方已形成了事实租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，故本案中的房屋租赁应属不定期租赁合同，而不定期租赁合同的承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同，出租人也可以随时解除不定期租赁合同（但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限），所以被告刘云贵对承租的门面和厂房可以随时通知原告，解除与其的房屋租赁，被告在2016年1月1日至12月31日期间，未向原告提出解除房屋租赁的要求，应视为其对房屋的续租，理应向原告交纳2016年度的房屋租金。但原告主张的年租金（46800元）因超出了前三年租金增幅的平均值，故对超出部分不予支持，从原、被告前三年的房屋租金交易数额考量，结合本案实际情况，2016年度的房屋租金应在2015年度的基数上（36024元）增幅10%为宜（即36024元+36024元×10%=39626元）；被告对反驳所依据的事实，未提供充分的证据加以证明，应在本案中承担举证不利的后果，但被告可与原告协商或另行起诉。综上所述，原告要求被告支付2016年度的房屋租金合理合法，但支持原告收取其租金为39626元；而被告对其抗辩的理由不能提供合法有效的证据予以证明，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告刘云贵在本判决书生效之日起十日内向原告湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司支付2016年1月1日至12月31日的房屋租金共计39626元；二、驳回原告湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人未提交新证据，二审查明的案件事实与原审查明的一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人刘云贵自2010年开始租赁被上诉人湘运邵阳县分公司的门面及修理厂房，2014年以后双方虽未签订续租合同，但至2015年，刘云贵均交纳了门面及厂房租金，双方形成不定期租赁关系。2016年的租金因刘云贵以厂房后面排水沟排水不畅造成厂房浸水，影响了厂房的使用为由拒交，致2016年7月湘运邵阳县分公司对其门面和厂房采取了停电措施。在湘运邵阳县分公司采取停电措施后，上诉人刘云贵既未就排水沟的疏通和停电问题与湘运邵阳县分公司达成协议，也未提出退租并退回租赁的厂房和门面，亦未向有关部门主张权利，应视为其在厂房浸水和在湘运邵阳县分公司停电的情况下，默认继续租赁厂房和门面，因此，原审判决上诉人刘云贵支付2016年的租金正确。在一审期间，上诉人刘云贵以厂房浸水及停电造成其经济损失要求赔偿为由提起反诉请求，但未提供造成损失的具体数额和相关证据，原审据此裁定不予受理并无不当。综上所述，刘云贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费790元，由上诉人刘云贵负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾昭远审 判 员 刘劲松审 判 员 周丽红二〇一七年十月九日代理书记员 李 娅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”