（2017）鲁02民终6548号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2017-12-20

案件名称

青岛金麟机动车驾驶培训有限公司、中国人民解放军海军烟台房地产管理处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛金麟机动车驾驶培训有限公司,中国人民解放军海军烟台房地产管理处

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终6548号上诉人（原审被告）：青岛金麟机动车驾驶培训有限公司。法定代表人：周珊，职务总经理。委托诉讼代理人：许乃东，山东汉通师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军海军烟台房地产管理处。负责人：于春红，职务处长。委托诉讼代理人：杜福源，山东良捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：于双，山东良捷律师事务所实习律师。上诉人青岛金麟机动车驾驶培训有限公司因与被上诉人中国人民解放军海军烟台房地产管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青岛金麟机动车驾驶培训有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回中国人民解放军海军烟台房地产管理处的诉讼请求；3、一、二审案件受理费全部由中国人民解放军海军烟台房地产管理处负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。本案双方于2015年签订过涉案房屋租赁合同，合同期至2018年。青岛金麟机动车驾驶培训有限公司也确实向中国人民解放军海军烟台房地产管理处提交过评估费单据。该合同及评估费单据的原件都在中国人民解放军海军烟台房地产管理处手中保存。一审法院在未向中国人民解放军海军烟台房地产管理处调取核实上述证据的情况下就对本案事实进行认定作出判决，明显属于认定事实不清。二、一审判决第一项明显超出诉讼请求范围，于法无据。中国人民解放军海军烟台房地产管理处一审时并没有解除双方签订的涉案房屋租赁合同的诉讼请求，而一审判决第一项却判决双方签订的涉案房屋租赁合同于2017年2月16日起解除。中国人民解放军海军烟台房地产管理处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。中国人民解放军海军烟台房地产管理处向一审法院提出诉讼请求：1、判令青岛金麟机动车驾驶培训有限公司立即腾退房屋及土地；2、判令青岛金麟机动车驾驶培训有限公司支房屋租金320000元，违约金432000元（暂计算至2016年7月13日，以实际履行之日为准）；3、本案诉讼费由青岛金麟机动车驾驶培训有限公司承担。庭审中，中国人民解放军海军烟台房地产管理处增加诉讼请求，要求判令青岛金麟机动车驾驶培训有限公司支付中国人民解放军海军烟台房地产管理处自2016年8月1日起至实际腾退房屋土地之日止按年租金160000元计算的土地房屋占用费。一审法院对当事人无异议的证据和事实认定如下：位于青岛市李沧区四流中路1号的国有土地使用权人为中国人民解放军某部队，授权本案中国人民解放军海军烟台房地产管理处管理、对外出租。中国人民解放军海军烟台房地产管理处常年将上述土地中的6905平方米场地、其上156平方米房屋出租给青岛金麟机动车驾驶培训有限公司用作驾校，双方每年签订一份为期一年的租赁合同，对租期、租金等进行约定。2014年1月22日，双方签订最后一份租赁合同，约定租期自2014年1月1日至2014年12月31日止一年，年租金160000元，半年结算一次，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司应于每半年前10日以现金形式支付租金，租赁期间的水、电、暖、气、设备、物业等费用由青岛金麟机动车驾驶培训有限公司自行承担。在租赁期间，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司如需对所承租的房屋进行改造、装修或增扩固定设施、在承租的场地上新建、添建建筑物、构筑物的，须征得中国人民解放军海军烟台房地产管理处书面同意，费用青岛金麟机动车驾驶培训有限公司自行负担，权属归中国人民解放军海军烟台房地产管理处所有，租赁期满或合同解除后须无偿移交中国人民解放军海军烟台房地产管理处，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司若有违反，则需支付违约金20000元。青岛金麟机动车驾驶培训有限公司逾期支付租金，每拖欠一日，应按拖欠租金的3‰向中国人民解放军海军烟台房地产管理处支付违约金，逾期30日，中国人民解放军海军烟台房地产管理处有权解除合同、收回房屋、场地及按合同约定属于中国人民解放军海军烟台房地产管理处的其他财产。上述合同到期后，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司至今仍占用使用涉案房屋、场地，并未支付中国人民解放军海军烟台房地产管理处2014年7月1日之后的租金。庭审中，原青岛金麟机动车驾驶培训有限公司一致确认，上述合同中约定的租金支付期限为每半年前10日即1月10日前、6月20日前预交上、下半年房租。一审法院对当事人有争议的证据和事实认定如下：1、青岛金麟机动车驾驶培训有限公司主张双方于2015年曾经续签合同，中国人民解放军海军烟台房地产管理处予以否认，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司以上主张未提交证据证明，一审法院对其主张不予认定。2、青岛金麟机动车驾驶培训有限公司主张，在租赁期间，其曾经添建过7、8间房屋，为经营需要平整了场地，铺砖、加了斜坡，建了S道和直角拐弯，并对地面进行了硬化、新建水泥地面等共计花费300余万元，因公司投入较大，中国人民解放军海军烟台房地产管理处曾经要求青岛金麟机动车驾驶培训有限公司交评估费进行评估，并同意将租期延至2018年或2019年，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司提交评估费单据、支付房租单据予以证明。中国人民解放军海军烟台房地产管理处对青岛金麟机动车驾驶培训有限公司以上主张予以否认，对青岛金麟机动车驾驶培训有限公司提交的证据认为均是复印件，故不予认可，且证据与本案并无关联，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司提交的支付房租的单据显示其交纳的是2014年7月1日之前的房租，不是中国人民解放军海军烟台房地产管理处在本案主张的房租；青岛金麟机动车驾驶培训有限公司主张评估后延长租赁期限并无证据证实。一审法院认为，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司提交的支付房租的单据均系支付2014年7月1日前的房租，上述证据与本案无关，一审法院不予采信；青岛金麟机动车驾驶培训有限公司提交的评估费单据为孤证，未提交其他证据用以证明评估的用途及其主张的中国人民解放军海军烟台房地产管理处同意延期的事实，该份证据与本案无关，一审法院不予采信，对青岛金麟机动车驾驶培训有限公司主张的中国人民解放军海军烟台房地产管理处同意租期延至2018、2019年的事实不予确认；青岛金麟机动车驾驶培训有限公司主张的其在场地上添加的设备、添建的房屋，因双方对此有明确约定，对青岛金麟机动车驾驶培训有限公司该主张一审法院不予采纳。一审法院认为，中国人民解放军海军烟台房地产管理处与青岛金麟机动车驾驶培训有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方均应遵照执行。双方签订的租赁合同约定的租赁期限于2014年12月31日届满，之后青岛金麟机动车驾驶培训有限公司继续占有使用租赁房屋、土地，但双方未签订书面租赁合同约定租期，依照法律规定，双方的租赁合同自2015年1月1日起转为不定期，中国人民解放军海军烟台房地产管理处作为出租方随时有权解除合同、收回房屋场地。中国人民解放军海军烟台房地产管理处提起诉讼要求收回房屋、场地，其解除合同的意思表示明确，且符合法律规定，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司自接收一审法院送达诉状之日（2017年2月16日）起即知晓中国人民解放军海军烟台房地产管理处解除合同的意思表示，故双方签订的租赁合同应自2017年2月16日起解除。租赁合同解除后，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司作为承租人应从涉案房屋、场地内迁出并将房屋、场地交还中国人民解放军海军烟台房地产管理处。鉴于青岛金麟机动车驾驶培训有限公司租赁房屋、场地作为驾校使用的搬迁难度，一审法院认为搬迁期限以90日为宜。中国人民解放军海军烟台房地产管理处出租房屋场地后，有权收取租赁费；青岛金麟机动车驾驶培训有限公司租用中国人民解放军海军烟台房地产管理处所有的房屋、场地后，应当及时足额支付租赁费。双方一致确认，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司欠付自2014年7月1日起的房租，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司应当依合同约定支付自2014年7月1日起至2014年12月31日止的租金80000元（160000÷2）。2015年1月1日至2017年2月16日期间为不定期租赁合同关系，中国人民解放军海军烟台房地产管理处要求青岛金麟机动车驾驶培训有限公司按照双方签订的房屋租赁合同约定的年租金160000元的标准支付租金，于法有据，一审法院予以支持。2017年2月16日租赁合同解除后，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司继续占有使用房屋、场地，应当向中国人民解放军海军烟台房地产管理处支付占有使用费，占有使用费亦宜按照原房屋租赁合同约定的年租金160000元的标准计算。综上，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司应当按照年租金160000元的标准向中国人民解放军海军烟台房地产管理处支付2014年7月1日至2017年2月16日期间的租赁费420603元（80000+160000元×2+160000元÷365天×47天）以及自2017年2月17日起至实际迁出之日止的占有使用费。关于中国人民解放军海军烟台房地产管理处主张的逾期付款违约金，双方签订的租赁合同约定了合同期内租金的支付期限及逾期付款违约金的计算方式，上述约定具体明确，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司逾期付款应当支付违约金，但合同约定按照日千分之三计算违约金过分高于中国人民解放军海军烟台房地产管理处的实际损失。结合中国人民解放军海军烟台房地产管理处未提交证据证明其实际损失的事实，综合考量本案中青岛金麟机动车驾驶培训有限公司的过错及给中国人民解放军海军烟台房地产管理处造成的损失，一审法院对于双方当事人约定的违约金酌减为依青岛金麟机动车驾驶培训有限公司欠款数额、按照中国人民银行同期贷款罚息的1.3倍作为违约金的计算标准。按照合同约定，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司应于2014年6月20日前支付当年7月1日至12月31日的租金80000元，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司逾期付款，应支付上述80000元自2014年6月21日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款罚息的1.3倍计算的违约金。因双方租赁合同到期后并未约定违约责任，且中国人民解放军海军烟台房地产管理处并未提交证据证明其曾向青岛金麟机动车驾驶培训有限公司主张过租赁费以及占有使用费，因此，中国人民解放军海军烟台房地产管理处要求青岛金麟机动车驾驶培训有限公司分段计算支付2015年1月1日之后的租金及占有使用费的违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、中国人民解放军海军烟台房地产管理处与青岛金麟机动车驾驶培训有限公司就青岛市李沧区四流中路1号土地中6905平方米场地、其上156平方米房屋签订的租赁合同于2017年2月16日起解除；二、青岛金麟机动车驾驶培训有限公司于本判决生效之日起九十日内自上述房屋、场地内迁出，将上述房屋、场地交还中国人民解放军海军烟台房地产管理处；三、青岛金麟机动车驾驶培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军海军烟台房地产管理处自2014年1月1日起至2017年2月16日止的房屋租赁费420603元及自2017年2月17日起至实际迁出之日止、按照年租金160000元的标准计算的占有使用费；四、青岛金麟机动车驾驶培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军海军烟台房地产管理处违约金（本金为80000元，自2014年6月21日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款罚息的1.3倍计算）；五、驳回中国人民解放军海军烟台房地产管理处的其他诉讼请求。如青岛金麟机动车驾驶培训有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11320元（中国人民解放军海军烟台房地产管理处已预缴），由青岛金麟机动车驾驶培训有限公司负担，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司于本判决生效之日起10日内给付中国人民解放军海军烟台房地产管理处11320元。经本院审理查明，一审法院认定的基本事实属实。二审时青岛金麟机动车驾驶培训有限公司向本院提交了一份调查取证申请书，申请本院到中国人民解放军海军烟台房地产管理处调取：1、双方就涉案土地房屋签订至2018年的房屋租赁合同。2、中国人民解放军海军烟台房地产管理处委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对青岛金麟机动车驾驶培训有限公司资产进行评估的评估报告。3、青岛金麟机动车驾驶培训有限公司关于房屋租赁事宜的相关情况说明。因中国人民解放军海军烟台房地产管理处辩称：双方未续签涉案房屋土地租赁合同，没有中国人民解放军海军烟台房地产管理处委托评估事宜，中国人民解放军海军烟台房地产管理处也没有收到青岛金麟机动车驾驶培训有限公司关于关于房屋租赁事宜的相关情况说明。本院认为，一、青岛金麟机动车驾驶培训有限公司称双方曾于2015年续签过涉案房屋土地的租赁合同，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司向中国人民解放军海军烟台房地产管理处提交过评估费单据，因中国人民解放军海军烟台房地产管理处否认，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司也无证据证明，故本院不予采信。二审时青岛金麟机动车驾驶培训有限公司书面申请本院到中国人民解放军海军烟台房地产管理处调取双方续签的房屋租赁合同、评估报告以及关于房屋租赁事宜的相关情况说明，因该属于青岛金麟机动车驾驶培训有限公司的举证责任，不属于必须由人民法院调取的证据的情形，且中国人民解放军海军烟台房地产管理处对青岛金麟机动车驾驶培训有限公司申请主张调取的材料均当庭予以否认，故青岛金麟机动车驾驶培训有限公司的申请本院不予支持。二、双方签订的《军队房地产租赁合同》约定的唯一租赁标的物是位于山东省青岛市李沧区四流中路1号156平方米房屋及6905平方米场地，中国人民解放军海军烟台房地产管理处在起诉状及一审庭审中请求青岛金麟机动车驾驶培训有限公司返还该宗土地和房屋，解除合同的意图明显，因此一审法院判决解除双方签订的军队房地产租赁合同并无不当。青岛金麟机动车驾驶培训有限公司认为该判项超出了中国人民解放军海军烟台房地产管理处诉讼请求的范围，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，青岛金麟机动车驾驶培训有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11320元，由上诉人青岛金麟机动车驾驶培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　李　蕾审判员　王昌民审判员　杨保国二〇一七年十月九日书记员　王　晶书记员　郭丹丹 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