（2017）鄂01民终4764号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-10-11
案件名称
杨林、康小娅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨林,康小娅,武汉新大陆物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终4764号上诉人（原审原告）：杨林，男，1976年5月4日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：吕璐、程琦，湖北浩泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：康小娅，女，1962年4月20日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：于娜、张雪纯，湖北鹏展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉新大陆物业管理有限公司，住所地武汉市江夏区江夏大道特一号梅南山居。法定代表人：康小娅，总经理。委托诉讼代理人：于娜、张雪纯，湖北鹏展律师事务所律师。上诉人杨林因与上诉人康小娅、被上诉人武汉新大陆物业管理有限公司（以下简称新大陆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨林上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人新大陆公司、康小娅向上诉人退还租赁押金1万元、被上诉人向上诉人赔偿因违约造成的损失22万元（含装修损失、经营损失17万元和台球桌毁损损失5万元）；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对租赁房屋押金数额认定错误。上诉人于2004年开始承租52、53号门店，押金缴纳凭证遗失（被上诉人实际收取5,000元押金）。在上诉人腾退54号门店之时本要求被上诉人退还押金5,000元，基于被上诉人提出一套门店的押金应当是5,000元，将54号门店押金5,000元转成52、53号门店部分押金，一审法院仅依据上诉人押金条遗失而认定押金为5,000元与事实不符。2、一审法院认定案件事实有误，没有支持上诉人的装修损失、经营损失和台球桌损失明显错误。一审法院未判决被上诉人赔偿上诉人租赁房屋的装修损失和租赁转让费损失属于对事实认定不清。上诉人在一审中提供了营业执照，可以证实上诉人在2004年至2016年期间在租赁房屋内经营咖啡台球室，房屋进行过装修。一审中上诉人提供了台球室的毁损照片，能够证明房屋的装修情况，一审法院以上诉人未提供证据证实二楼的装修情况为由对于有关损失不予认定存在错误。判定被上诉人向上诉人赔偿36,000元（3个月租金）的金额不能弥补上诉人的装修损失。被上诉人康小娅违约收回房屋使上诉人无法收取转让费，对上诉人造成了损失，该房屋转让费的收取是上诉人12年长期经营管理房屋的合理所得，一审法院未予以认定明显错误。一审法院未判决被上诉人赔偿上诉人台球桌5万元损失，属于事实认定不清、适用法律错误。上诉人康小娅上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人杨林的诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决上诉人向被上诉人返还早已超过诉讼时效且无合同依据的54号商铺押金5,000元，认定事实和适用法律错误。2、一审判决以侵害优先承租权为由，判令上诉人向被上诉人支付52、53号商铺36,000元赔偿款，无事实和法律依据，显失公平，且超出了被上诉人的诉讼请求。被上诉人新大陆公司辩称，一审判决对数额认定没有问题，但杨林违约，根据合同约定不应退还押金，且合同已于2014年到期，已超过诉讼时效。杨林违约，其上诉请求没有事实依据。杨林向一审法院起诉请求：1、判令康小娅返还租赁押金1万元（52-53号门面押金5,000元、54号门面押金5,000元）；2、判令康小娅赔偿违约损失22万元（台球桌损失5万、优先承租权的损失17万）；3、本案的诉讼费由康小娅承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。双方当事人有争议的事实如下：一、杨林初始租赁涉案门面的时间。庭审中，为证明该事实，杨林提供了如下证据：1、52号-53号门面2010年4月-2016年4月的租赁合同各一份；2、2005年4月19日的个体工商营业执照原件一份，该营业执照的经营者为杨林，经营场所为武汉市江夏区庙山梅南山居商网52号。拟证明52号-53号门面的初始租赁时间为2004年11月。审法院认为，上述个体营业执照与涉案租赁合同相互印证，予以认可，新大陆公司、康小娅对个体营业执照的真实性持有异议，但未提供证据予以证实，故认定52号-53号门面的初始租赁时间为2005年初。二、康小娅是否认可涉案门面转租。庭审中，为证明该事实，杨林提供了如下证据：1、2011年4月11日和2012年3月31日，杨林与曾宪阳签订的52号门面的租赁合同各一份；2、2013年9月29日，杨林与刘莉莉签订的52号门面的租赁合同一份、2014年5月8日刘莉莉以52号门面为经营场所注册的个体营业执照信息一份；3、2011年4月10日，杨林与刘同友签订的53号门面租赁合同一份、2011年12月14日刘同友以武汉市江夏区庙山梅南山居为住所注册的个体营业信息一份；4、2015年11月10日，杨林与李国辉签订的53号门面租赁合同一份、2016年9月20日，李国辉以53号门面为经营场所注册个体工商营业执照的信息材料一份。5、2011年8月1日，徐飞以54号门面为住所注册登记武汉普家房地产营销顾问有限公司庙山分公司的企业信息一份。康小娅对上述证据的真实性不持异议，但认为上述协助办理营业执照的行为，系应杨林的要求而提供了相关材料，并不知杨林有转租门面的情况，也从未实际现场查看过。一审法院认为，双方签订的书面合同中虽约定了杨林转租上述门面需以新大陆公司、康小娅的书面同意为准，但在实际持续租赁过程中，康小娅作为涉案门面的业主，多次协助多名次承租人办理相关营业执照，且从未实际查看，而该转租行为也持续多年，故其对杨林转租门面事宜持不禁止且放任的态度，即双方以实际行为变更了租赁合同中对转租事宜的约定，一审法院认定康小娅对杨林转租涉案门面的行为系默认。三、康小娅是否收取了52号、53号门面押金。杨林陈述2004年签订初始租赁合同之后，其向汪某交付了52号、53号门面押金5,000元，但遗失了对方出具的收条，庭审中，证人汪某及新大陆公司、康小娅均否认收取了杨林52号、53号门面押金，且杨林未提供其他证据证明该事实，故对杨林陈述的该事实，因证据不足，不予认可。一审法院认为，康小娅委托新大陆公司、汪某与杨林签订的《租赁合同》意思表示真实，内容符合法律规定，属有效合同。关于优先承租权。优先承租权虽没有立法规定，但亦并不为法律所禁止，依意思自治原则，该约定认定为有效。参照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，优先承租权应具备以下条件：1、原房屋租赁合同有效，并且租赁期限届满；2、出租人表示愿意继续出租原房屋，承租人愿意继续承租；3、承租人在同等条件下享有优先承租权。本案中，康小娅书面以承租方违约转租为由，主张杨林丧失优先承租权。首先，涉案租赁合同有效，且期限届满；其次，庭审中，康小娅陈述明确拒绝了杨林再次要求租赁52号、53号门面的请求，且已将52号、53号门面租于王亚军（同音），但尚未签订合同；第三，康小娅对杨林转租事宜系默认，即杨林的转租行为并不构成违约；第四，康小娅未陈述与王亚军（同音）协商的租金数额及支付方式，故以原租赁合同中约定的条件为“同等条件”。综上，康小娅主张杨林丧失优先承租权的理由不成立。杨林租赁涉案门面长达十年以上，在租赁期间投入人力财力，带动了租赁房屋周围的经济环境，使租赁房屋的价值大幅增长，对其续租涉案门面的预期损失，康小娅应承担相应的赔偿责任。由于杨林对17万元转让费的具体组成并不详知，也未提供证据证实二楼的装修情况，加之原租赁合同中也未约定违约的承担方式，故参照双方签订的合同租金标准予以赔偿为宜。依据双方2015年对52号、53号门面年租金14.4万元的约定及杨林实际仅使用了涉案门面二楼的事实，酌定康小娅按3个月的租金标准赔偿杨林预期损失3.6万元。杨林要求康小娅赔偿损失17万元的诉请，予以部分支持。关于押金。经庭审查明，康小娅收取了杨林54号门面押金5,000元至今未退还。由于双方签订上述合同时并未约定退还押金的履行期限，根据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第六条的规定及庭审查明的事实，本案的诉讼时效期间应从杨林向康小娅主张权利之日起计算，故杨林的该项诉请未过诉讼时效期间，且康小娅对杨林转租54号门面系默认，综上，康小娅应向杨林返还押金5,000元。关于台球桌。经庭审查明，公安机关已对第三人损坏杨林的台球桌及其他财物以故意损坏财物案立案审查，而康小娅否认指派第三人行使上述行为，杨林也未提供证据证明系康小娅指派的事实。因损坏台球桌之事涉及第三人侵权，且公安机关尚未结案，该诉请另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十条的规定，判决：一、康小娅于本判决生效之日起十日内给付杨林赔偿款36,000元、押金5,000元，合计41,000元。二、驳回杨林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费4,826元，减半收取2,413元，由杨林负担1,825元，康小娅负担588元。本院二审期间，康小娅向本院提交了其与王亚军于2014年4月签订的租赁合同一份，拟证明合同约定的租金标准高于杨林的租金标准3万元，不属于同等条件。杨林质证后对真实性和证明目的均不认可。本院认为，该租赁合同不能证明杨林不同意按王亚军的租金标准签约，不能实现康小娅的证明目的，对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，康小娅、杨林于2015年4月29日签订的《商铺租赁合同》合法有效，该合同约定杨林有优先承租权，现康小娅无证据证实其通知杨林在同等条件下续租，故康小娅的行为侵犯了杨林的优先承租权，应当承担相应的赔偿责任，一审酌定为三个月的租金损失，并无不当。关于杨林要求康小娅赔偿其经济22万元的上诉请求。该22万元含装修损失、经营损失17万元和台球桌毁损损失5万元，其中装修损失，双方在合同中已约定“杨林所有装修在退租时，康小娅均认定为零价值不予任何补偿”，双方所签租赁合同已履行完毕，杨林在租赁房屋中的装修价值已消耗殆尽，其主张装修损失缺乏事实依据；杨林主张其在经营期间可收取转让费的损失，因双方合同约定杨林未经出租人书面同意不得转租、转借租赁商铺，杨林主张的转让费损失亦缺乏合同依据；杨林主张的台球桌毁损损失5万元，因其无证据证实台球桌毁损系由康小娅造成，且该案已由公安机关立案侦查，杨林主张由康小娅赔偿缺乏法律依据。故本院对杨林的此项上诉请求不予支持。关于杨林要求康小娅退还52号、53号商铺租赁押金5,000元的上诉请求。因杨林无证实证据其已实际支付52号、53号商铺租赁押金5,000元，康小娅对此又不予认可，故杨林要求康小娅退还押金的上诉请求，缺乏证据，本院不予支持。关于康小娅称杨林要求退还54号商铺押金5,000元的诉讼请求缺乏合同依据且已过诉讼时效的上诉理由。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，双方在合同中未约定押金的退还时间，属于不能确定履行期限的情形，该诉讼时效应当从杨林向康小娅主张退还之日起算，故杨林的起诉未超过诉讼时效。综上所述，杨林、康小娅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,652元，由杨林、康小娅各负担4,826元。本判决为终审判决。审判长 张文霞审判员 申 斌审判员 丰 伟二〇一七年十月九日书记员 陈亮希 来自：