（2017）苏0311民初4593号
裁判日期: 2017-10-08
公开日期: 2017-11-30
案件名称
陈行伍与葛明宣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈行伍,葛明宣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初4593号原告：陈行伍，男，1969年5月30日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：张霞，江苏帝伊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉龙，江苏帝伊律师事务所律师。被告：葛明宣，男，1970年12月5日生，汉族，住徐州市泉山区。原告陈行伍与被告葛明宣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告陈行伍的委托诉讼代理人张霞，被告葛明宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈行伍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期购房款10万元、违约金21.8万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月12日，原被告于2016年1月12日签订《房屋转让分期付款协议书》，约定原告将某某小区二号楼ＸＸ-Ｘ商铺出售给被告。被告应在2017年1月16日前支付27.5万元，但被告仅支付174316元（其中5万元被告按期支付，124316元被告逾期8天支付），至今尚欠原告100684元。原告多次催��未果，故提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告葛明宣辩称，1、原告起诉与事实不符，双方在《房屋分期付款协议书》中约定房屋余款110万元分两年还清，每次是27.5万元，原告起诉的是第二次应付购房款，但被告已经支付174316元，剩余100684元双方约定的是用房租来抵扣，原房客已经支付原告一年房租，租金用来抵扣第二次购房款，被告不欠原告购房款；2、原告所说逾期支付购房款无依据，按期还款的前提是原告协助被告与开发商签订《商品房买卖协议》，因原告原因致使被告至今无法与开发商签订合同，被告不用承担逾期付款违约金；3、原告所说的逾期8天不成立，还款日期前有3天的工作日，应将3天工作日扣除。原告为支持其诉讼主张，向法院提交如下证据：1、房屋转让分期付款协议书，证明原告将涉案房屋以分期付款的方式出卖给被告，协议书到对付款时间、金额、违约金等进行了约定；2、中国银行历史交易明细清单，证明被告支付的第二笔分期款存在逾期，其中124316元逾期天数为8天；被告葛明宣对原告所提交的证据真实性、合法性无异议，但交易清单上显示8天，实际上还款日期前有3天的工作日，应予扣除。被告葛明宣为支持其抗辩主张，向法院提交如下证据：1、房屋转让分期付款协议书，证明被告按期付款是有条件的，现在原告没有完成前提条件；2、收条，证明被告向原告预先支付5万元房款；3、证明，证明双方约定第二次房款以房租来抵扣。原告陈行伍经质证认为，对证据1真实性无异议，但是不能证明被告的主张，签订商品房买卖协议是被告与开发商之间的事情与原告无关。对其余证据真实性有异议，其中一张收条的落款为陈武不是原告的名字。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈武即陈行伍本人。2016年1月12日，原告陈行伍、案外人张燕（甲方）与被告葛明宣（乙方）签订《房屋转让分期付款协议书》，约定买受人购买位于某某小区二号楼ＸＸ-Ｘ商铺一间，销售面积69.36平方米，购房分期销售价格2180000元。分期付款期限与金额:签订本合同当日，乙方交付甲方72万元，首付余款36万元在开发商与乙方签订《商��房买卖合同》当日转入甲方指定账户，此房屋的租金从此日以后归乙方所有。剩下余款110万元整，乙方两年内分四次无息付给甲方；余款110万元交付日期如下：2016年7月16日前、2017年1月16日前、2017年7月16日前、2018年1月16日前，买受人向出卖人每次支付27.5万元。此规定日期的前提是签订此合同后5日内乙方能与开发商签订《商品房买卖协议》；买受人应于约定的还款期限前三个工作日内将当期应付款打入甲方指定账户；买受人如未在分期付款期限内付款，逾期在10日内，自本协议约定的应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款金额10%的违约金，协议继续履行。合同签订后，被告分别于2016年12月14日、2016年12月28日支付给原告现金31000元、19000元，合计50000元，2017年1月24日被告通过中国银行向原告转账124316元。后原告陈行伍以被告葛明宣逾期支付购房款且尚欠原告100684元购房款为由起诉来院。另查明，2016年1月22日，张燕、陈行伍向被告出具证明，载明：张燕、陈行伍已收取葛明宣购买的门面房租金从2016年1月22日到2016年11月10日前的租金共计100684元。在葛明宣还剩余房款中抵除。即第一次还27.5万元，第二次还款中抵除。即27,5万元减去100684元，即为174316元。从2016年11月10日后，由葛明宣收取房租。本院认为，涉案《房屋转让分期付款协议书》系当事人的真实意思表示，且未违反国家法律强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行各自的义务。对于分期付款所应支付的第二笔27.5万元购房款，原告已按期支付50000元，本院予以确认。被告主张第二笔应付购房款中100684��由原告预先收取的租金抵扣，有原告出具的证明佐证，本院予以采信。葛明宣未按约定如期履行支付剩余124316元购房款的义务须承担违约责任。协议书对逾期付款违约金的计算方式作了约定，但双方违约金约定的标准过高，应予调整，本院参照银行同期贷款利率予以支持，即被告葛明宣应支付原告陈行伍逾期付款的违约金118.53元（124316元*8天*4.35%/365天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告葛明宣于本判决生效后十日内给付原告陈行伍违约金118.53元；二、驳回原告陈行伍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依���《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，减半收取3035元。由原告陈行伍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 吴风华二〇一七年十月八日书记员 刘雪莘附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的而损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”